의정부지방법원 2023타경69458. 경기도 고양시 일산동구 중산동 35-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 자동차관련시설 등으로 이용 중이며, 토지는 1,585㎡의 잡종지입니다. 일반철골구조 기타지붕 3층 건물로 외벽은 샌드위치 판넬 마감 등이고, 전기·급배수·위생설비가 설치돼 있습니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.04.14 구리농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 같은 날 접수된 신숙곤 명의 소유권이전청구권가등기는 근저당 접수번호 61465 다음인 61466으로, 분석 자료상 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에 담보가등기 여부의 종류 확인 필요가 명시돼 있어, 가등기의 법적 성격은 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경69458 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 35-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 자동차관련시설 등 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 3층 |
| 토지 | 잡종지 · 1,585㎡ · 자연녹지지역 · 공시지가 1,007,000원/㎡ |
| 소유자 | 정우성 5분의 2 · 조분자 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 3,500,011,200원 / 2,450,008,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,073,569,672원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 2023.06.11 상속을 원인으로 정우성·조분자에게 이전됐습니다. 경매의 말소기준은 2021.04.14 설정된 구리농업협동조합 근저당권이며, 이후 신숙곤의 소유권이전청구권가등기, 그 가등기에 대한 김경자·조성종의 가압류와 국세 압류, 고양세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 양천세무서 압류 및 현 경매개시결정은 분석 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스투지트레이더스, 차기호 | 2021.06.01 | 50,000,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2021.06.01로 말소기준권리인 2021.04.14 구리농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어오는 임차보증금은 0원입니다. 확정일자와 배당요구 여부에 따른 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘70%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 2,450,008,000원으로 감정가 3,500,011,200원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 자동차관련시설 등으로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각인 만큼, 일반 주거용 부동산처럼 단순한 가격비교가 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,450,008,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,900,080원 |
| 2. 근저당 · 구리농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김경자 | 530,000,000원 | 23,107,920원 |
| 4. 가압류 · 조성종 | 700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 3,630,000,000원 중 2,423,107,920원이 배당되고, 미배당은 1,206,892,080원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 부동산 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 자동차관련시설 등으로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조 기타지붕 3층, 외벽 샌드위치 판넬 마감, 내부 판넬 및 인테리어 마감, 바닥 에폭시 및 일부 타일 마감 등입니다.
- 입지. 하늘초등학교 북측 인근이며 음식점 등 근린생활시설, 노인복지시설, 아파트단지, 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 1,585㎡ 잡종지, 자연녹지지역, 평지·자루형, 세로한면(가) 접면이며 공시지가는 1,007,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·과밀억제권역이며 가축사육제한구역 등이 포함 또는 저촉되고, 중로2류와 접합니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 토지의 수목, 건물 외부 철제계단·난간·물탱크실을 포함해 평가됐습니다.
- 제시외 물건. 컨테이너 등은 이동 및 철거 가능성을 고려해 평가하지 않았습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 목록2는 일반건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2021.04.14 소유권이전청구권가등기는 분석상 말소기준 이후 소멸이지만, 담보가등기 여부와 처리 내용을 반드시 원문 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 임차인 확인. 주식회사 에스투지트레이더스, 차기호의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 확정일자·배당요구 여부는 확인하세요.
- 위반건축물 확인. 목록2의 위반건축물 기재 내용과 시정명령·이행강제금 등 실제 영향을 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 평가 대상에 포함된 수목·철제계단·난간·물탱크실과 평가에서 제외된 컨테이너 등의 현황을 현장에서 구분해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 자동차관련시설·토지의 개별 시장가를 별도로 검증하세요.
맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘물건 자체’ 확인
권리분석만 놓고 보면 현재 자료상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 임차인은 2021.06.01 전입으로 2021.04.14 말소기준 근저당보다 후순위이고, 가등기·가압류·압류도 자료상 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건을 단순한 ‘권리 깨끗한 70% 물건’으로 보면 안 됩니다. 담보가등기 여부 확인, 국세·지방세 압류, 목록2 위반건축물 기재, 제시외 물건, 자동차관련시설이라는 용도가 함께 있습니다. 더구나 최근 실거래 비교 자료가 없어 2,450,008,000원이 시장가 대비 싸다고 판단할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물건·가격 검증 난도는 높은 편. 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 원본 권리 확인과 현장·시장가 검증입니다.
