의정부지방법원 2024타경84901. 양주시 고암동 596-2 토지와 지상 4층 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이고 토지는 262.9㎡입니다. 소유자는 김계숙이며, 2022.02.17. 강서신용협동조합의 채권최고액 1,188,000,000원 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 들어온 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 852,965,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래와 같은 실거래 기준값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경84901 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고암동 596-2 · 경기도 양주시 고원2가길 44 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 토지 | 262.9㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상4층 |
| 소유자 | 김계숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,746,200원 / 852,965,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,019,852,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤의 권리들
말소기준은 2022.02.17. 강서신용협동조합 근저당권입니다. 2024.04.24. 손해정 가압류 200,000,000원, 2024.08.20. 임의경매개시결정, 2024.10.28. 양주시 압류, 윤성식·송정은·채미리·임연옥의 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 임차관계 — 9명 모두 말소기준 뒤 전입
| 임차인 | 사용부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최형준 | — | 2022.10.24 | — | 확인 필요 | 대항력 없음 |
| 조완기 | 주거 | 2022.02.28 | 2022.02.16 | 확인 필요 | 대항력 없음 배당요구 |
| 신유미 | 101호 | 2024.02.02 | — | 10,000,000원 / 700,000원 | 대항력 없음 |
| 최희영 | 1층 102호 | 2023.03.24 | — | 10,000,000원 / 500,000원 | 대항력 없음 |
| 윤성식 | 4층 401호 · 114.175㎡ | 2022.04.26 | 2022.03.17 | 250,000,000원 | 대항력 없음 임차권등기·배당요구 |
| 송정은 | 4층 402호 · 46.51㎡ | 2022.05.06 | 2022.02.24 | 245,000,000원 | 대항력 없음 임차권등기·배당요구 |
| 채미리 | 3층 301호 · 64.585㎡ | 2023.07.12 | 2023.06.08 | 90,000,000원 | 대항력 없음 임차권등기·배당요구 |
| 임연옥 | 3층 302호 · 45.91㎡ | 2023.02.13 | 2023.02.13 | 80,000,000원 | 대항력 없음 임차권등기·배당요구 |
| 차권자 | 주거 | 2022.04.26 | 2022.03.17 | 확인 필요 | 대항력 없음 배당요구 |
조사된 9명의 전입일은 모두 말소기준인 2022.02.17.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 있는 임차인은 없고, 보증기관 승계나 대위변제 중복신고도 없습니다. 윤성식·송정은·채미리·임연옥은 주택임차권등기가 있으나 모두 말소기준 뒤에 등기된 권리입니다.
③ 가격과 현황 — 49%라도 시세 비교는 별개
감정가는 1,740,746,200원, 현재 최저매각가는 852,965,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 최근 12개월 평균·최신 실거래·거래추세가 확인되지 않으므로 감정가 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 현장 임대수익과 주변 다가구·근린생활시설 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 852,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 10,929,650원 |
| 1. 근저당 · 강서신용협동조합 | 1,188,000,000원 | 842,035,350원 |
| 2. 가압류 · 손해정 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 1,388,000,000원, 채권자 배당액은 842,035,350원, 미배당액은 545,964,650원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 852,965,000원 | 842,035,350원 | 545,964,650원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 597,075,500원 | 588,704,745원 | 799,295,255원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 417,952,850원 | 411,373,322원 | 976,626,678원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 현재 계산에서는 낙찰자가 승계할 권리는 생기지 않습니다. 다만 낙찰가 하락 = 시세보다 저렴을 뜻하는 것은 아닙니다. 실거래 기준값이 없는 만큼 각 회차의 가격 경쟁력은 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율정중학교 동남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본적 위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 아파트 단일세대가 아니라 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 건물 전체 및 토지 매각이므로, 가격 검증은 개별 아파트 실거래 방식보다 현장 임대수익·지역 유사 수익형 부동산 비교가 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가가 감정가의 49%여도 최근 거래자료가 없으므로 “반값”이라는 표현만 보고 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 임차관계 원본 대조. 임차인 9명의 전입·배당요구·보증금과 각 호실 점유상태를 최신 현황조사와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 건물 현황 확인. 1층의 공부상 일반음식점과 현황 사무실 차이, 2층~4층의 공부면적과 실측면적 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.01.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 명도 계획. 대항력 인수는 없지만 다수의 점유자가 확인된 건물이므로 낙찰 이후 각 호실의 인도와 명도 일정은 별도로 계획해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2022.02.17. 근저당보다 조사된 임차인들의 전입이 늦고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 1,740,746,200원에서 2회 유찰돼 852,965,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고, 임차인 9명에 더해 건물의 용도와 면적에도 공부·현황 차이가 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 실제 임대현황·건물현황·지역 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
