의정부지방법원 2024타경84901. 양주시 고암동 596-2 토지와 주건축물제1동을 함께 보는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김계숙이고, 말소기준권리는 2022.02.17 설정된 강서신용협동조합의 근저당권 채권최고액 1,188,000,000원입니다.

말소기준 이후 양주시 압류, 손해정 가압류, 임의경매개시결정과 여러 주택임차권등기가 이어졌습니다. 등기부상 말소기준 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 그 이전은 기존 근저당권의 순위를 새로 만드는 권리가 아닙니다. 확인된 점유자들의 전입일 역시 모두 말소기준일 뒤여서 대항력 있는 선순위 임차인으로 계산되는 사람은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리와 임차권

말소기준인 2022.02.17 근저당권보다 앞선 임차인의 전입은 확인되지 않습니다. 윤성식·송정은·채미리·임연옥의 주택임차권등기도 모두 말소기준권리 뒤에 등기됐고, 각 임차인의 실제 전입일 역시 말소기준일 이후입니다. 따라서 현재 자료와 배당 시나리오에서는 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.

② 임차인·점유자 분석

핵심은 보증금 총액 자체가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄는지입니다. 윤성식 250,000,000원, 송정은 245,000,000원, 채미리 90,000,000원, 임연옥 80,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 모두 말소기준 뒤 전입입니다. 신유미와 최희영 역시 전입일이 말소기준 이후입니다. 따라서 이들 보증금을 단순 합산해 매수인 인수액으로 보는 방식은 맞지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 852,965,000원 가정)

현재 회차의 채권 총 청구액은 1,388,000,000원, 채권자 예상배당은 842,035,350원, 미배당은 545,964,650원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 고암동 소재 율정중학교 동남측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있고 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다.
• 1층 현황 차이. 공부상 1층 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실입니다.
• 층별 면적 차이. 공부상 2층 114.06㎡, 3층 129.17㎡, 4층 129.77㎡이나 현황은 2층부터 4층까지 각 157.7㎡로 조사돼 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가됐습니다.
• 옥탑. 옥탑부분은 일반건축물대장을 기준으로 평가됐습니다.
• 토지. 면적 262.9㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,154,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 소로1류에 접합니다.
• 설비. 기본 위생설비·급배수시설·화재경보설비·승강기설비·난방설비가 되어 있습니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표의 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2022.02.17 을구 1번 근저당권을 기준으로 임차인의 전입일과 등기일을 다시 대조합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 윤성식·송정은·채미리·임연옥의 각 임차권등기 범위와 실제 점유 상태를 확인합니다.
• 보증금 미상 점유자 확인. 최형준·조완기·차권자의 임대차 조건과 현재 점유 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 맞춥니다.
• 공부·현황 차이 확인. 일반음식점으로 등재된 1층의 사무실 이용 현황과 2층부터 4층까지의 면적 차이가 인허가·사용·환금성에 미치는 영향을 확인합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위, 옥탑부분 평가 범위를 매각목록과 감정평가서 원본에서 확인합니다.
• 배당 위험 구분. 채권 미배당 545,964,650원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 개념입니다. 채권자가 덜 받는다고 그 부족액이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
• 가격 판단 분리. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 결론내리지 말고 복합용도 건물의 실제 수익성·현황·환금성을 별도로 검토합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 단순 물건은 아니다”

이 사건의 권리분석 중심축은 분명합니다. 2022.02.17 강서신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인·점유자의 전입일은 모두 그 이후입니다. 그래서 현재 매각가 852,965,000원을 기준으로 한 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 ‘권리가 후순위이고 감정가의 49%니까 좋은 물건’이라고 바로 결론내리기는 어렵습니다. 건물은 근린생활시설과 다가구주택의 복합용도이고, 1층 용도와 2층부터 4층까지의 면적에서 공부와 현황의 차이가 확인됩니다. 이미 2회 유찰된 사실도 환금성과 수요를 함께 점검해야 할 신호입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·용도·가격 검증의 난도는 낮지 않은 사건입니다.