의정부지방법원 2024타경3721. 파주시 탄현면 대동리 106-40, 103동 3층 207호입니다. 사건 분류는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 공부상 공동주택(연립주택)입니다. 현재 소유자는 홍주영으로, 2017년 5월 19일 거래가액 604,240,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 장위2동새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 한국엔피엘자산관리대부주식회사 근저당, 국세·지방세 압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 확인된 점유자 이광희의 전입도 2023년 11월 10일로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 인수금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3721 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73, 3층207호 (103동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) 이용 중 |
| 소유자 | 홍주영 (2017.05.19 소유권이전 · 거래가액 604,240,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 65,413,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017.05.19 장위2동새마을금고 근저당 360,000,000원입니다. 장위2동새마을금고는 이후 서울북부새마을금고로 명칭이 변경됐고, 근저당권은 주식회사신현대부실자산관리와 주식회사아이엔피엘대부로 이전된 기록이 있습니다. 말소기준 이후 설정·등기된 후순위 근저당, 압류, 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광희 | 2023.11.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 말소기준권리 2017.05.19보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 후순위이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
헤이리팰리스103동은 18세대, 2014년 5월 23일 준공으로 집계됩니다. 현재 비교 기준면적은 51.89㎡인데, 확인된 최근 거래는 83.60㎡~93.22㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 최저가 65,413,000원이 최근 12개월 평균 255,000,000원의 25.7%라는 수치만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.67㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.08 | 93.22㎡ | 1 | 287,260,000원 |
| 2024.08 | 84.10㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.22㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.10㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.22㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.06 | 83.60㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 244,326,000원 |
최근 12개월 거래는 2025년 8월 84.67㎡ 3층의 255,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 4.9% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 다만 대상 기준면적과 실거래 면적이 달라 절대가격을 그대로 대입하기에는 한계가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,577,434원 |
| 1. 근저당 · 장위2동새마을금고 | 360,000,000원 | 63,835,566원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부주식회사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 527,000,000원 중 예상 배당액은 63,835,566원이고, 미배당액은 463,164,434원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 대동리 ‘대동1리 마을회관’ 남서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 노선수와 운행횟수를 고려하면 대중교통은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린주택이고 감정평가상 공부에는 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone)이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,838.0㎡, 지목 대, 완경사 사다리형, 공시지가 377,200원/㎡로 집계됩니다.
- 환금성. 18세대 규모이고 경매 평균 유찰 6.0회·낙찰률 14.29%입니다. 반복 유찰 이력과 대중교통 여건을 함께 고려한 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건. 특별매각조건상 매수보증금은 20%입니다. 일반 회차와 다른 자금조건을 전제로 입찰 준비가 필요합니다.
- 시세 면적 검증. 현재 실거래는 83.60㎡~93.22㎡이고 비교 기준면적은 51.89㎡로 일치하지 않습니다. 동일면적 거래나 개별 호수 가치 확인이 핵심입니다.
- 임차관계. 이광희의 전입은 2023.11.10으로 말소기준보다 후순위여서 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 내역은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 반복 유찰 원인. 현재 6회 유찰, 단지 평균도 6.0회입니다. 가격 외에 이용상태·접근성·수요층·현장상태가 반복 유찰에 미친 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준 근저당은 명칭변경과 채권양도 기록이 이어져 있습니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 6회 유찰의 이유를 먼저 본다”
권리구조만 보면 핵심은 단순합니다. 2017년 5월 19일 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2023년으로 후순위이며 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가는 65,413,000원까지 내려왔지만 이미 6회 유찰된 재매각이고, 단지 경매 통계도 평균 유찰 6.0회·낙찰률 14.29%입니다. 최근 실거래 255,000,000원과의 격차도 커 보이지만 대상 기준면적 51.89㎡와 거래 면적 84㎡대가 달라 그대로 비교할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 반복 유찰의 원인과 실제 동일면적 가치 확인입니다.
