93,447,000원
의정부지방법원 2024타경3721. 파주시 탄현면 대동리의 103동 3층 207호입니다. 사건 용도 표시는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 감정가는 556,000,000원이지만 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 93,447,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 16.8%입니다.
권리구조의 기준점은 2017.05.19. 설정된 장위2동새마을금고의 근저당권 채권최고액 360,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌으며 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권자는 이후 명칭변경과 확정채권양도를 거쳤지만 말소기준일 자체가 바뀌는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경3721 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73, 3층207호 (103동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 층 / 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 |
| 소유자 | 홍주영 · 2017.04.03. 매매 · 거래가액 604,240,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 556,000,000원 / 93,447,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 660,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 매각조건 | 재매각 · 특별매각조건 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 2017.05.19. 장위2동새마을금고 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2017.06.20. 한국엔피엘자산관리대부주식회사의 150,000,000원 근저당권, 국세·지방세 압류, 서울보증보험주식회사 가압류 17,000,000원 및 현재 경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 6년 이상 뒤
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이광희 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
이광희의 전입일은 2023.11.10.으로 말소기준권리인 2017.05.19.보다 뒤입니다. 따라서 이 전입을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 데이터상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 실거래 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 물건 시세’는 아니다
시세 조회상 단지는 헤이리팰리스103동, 총 18세대, 사용승인일은 2014.05.23.입니다. 다만 비교 기준 면적은 51.89㎡인데 아래 실거래는 83.60~93.22㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 거래가의 36.6%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.67㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2024.08 | 93.22㎡ | 1 | 287,260,000원 |
| 2024.08 | 84.10㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.22㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.10㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.11 | 84.22㎡ | 1 | 251,000,000원 |
| 2023.06 | 83.60㎡ | 1 | 222,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2023.06 | 84.22㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 244,326,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.08의 255,000,000원 1건이고, 전체 10건 평균은 244,326,000원입니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래군보다 4.9% 높은 흐름으로 집계됩니다. 현재 최저가 93,447,000원은 최근 12개월 거래가의 36.6%이지만, 비교 표본 면적이 본건의 시세 조회 기준 면적과 맞지 않아 이 할인율을 그대로 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,082,046원 |
| 1. 근저당 · 장위2동새마을금고 | 360,000,000원 | 91,364,954원 |
| 2. 근저당 · 한국엔피엘자산관리대부 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 | 17,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 527,000,000원 중 예상 배당은 91,364,954원이고, 미배당액은 435,635,046원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 권리 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 93,447,000원 | 91,364,954원 | 435,635,046원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 65,412,899원 | 63,835,467원 | 463,164,533원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 45,789,029원 | 44,564,826원 | 482,435,174원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 선순위 채권의 미배당이 커지지만, 데이터상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 따라서 권리만 보면 가격이 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려가는 구조입니다. 다만 이미 5회 유찰된 물건이므로 추가 할인 자체를 호재로만 보지 말고, 실제 사용가치와 매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대동1리 마을회관 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나 노선수와 운행횟수를 고려하면 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 기본 위생설비, 난방설비, 소화전·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지 사다리형 건부지이며 차량 출입 가능한 포장도로를 접합니다. 토지면적은 1,838.0㎡, 공시지가는 377,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 총 18세대 규모이고 경매 평균 유찰 5.0회, 매각률 16.67%입니다. 단순 저가매수보다 낙찰 후 출구전략 점검이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 20%. 재매각 특별매각조건이므로 현재 최저가 기준 18,689,400원의 입찰보증금을 준비해야 합니다.
- 실거래 면적 불일치. 51.89㎡ 시세 기준에 비해 거래 표본은 83.60~93.22㎡입니다. 2.55억원 거래가와 단순 비교해 적정가를 정하지 마세요.
- 임차관계. 이광희의 전입은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 세금. 국세·지방세 압류 5건 가운데 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순서와 체납관계를 점검해야 합니다.
- 권리 양도 이력. 말소기준 근저당은 명칭변경과 채권양도가 이어졌으므로 최신 등기부에서 현재 권리자 표시를 다시 대조해야 합니다.
- 환금성. 18세대 규모·5회 유찰·16.67% 매각률을 감안해 실사용 목적과 재매각 목적을 구분해 접근해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 세금·관리비 및 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 5번 유찰됐나”
현재 최저가 93,447,000원은 감정가 556,000,000원의 16.8%까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인으로 보입니다. 권리 역시 말소기준 뒤 전입한 임차인 1명이고 매수인 인수액이 0원이어서 등기·임차 인수 부담은 상대적으로 단순합니다.
하지만 이 물건의 핵심은 가격표보다 5회 유찰의 원인입니다. 최근 12개월 거래 255,000,000원과 비교하면 최저가는 36.6%에 불과하지만 거래 면적이 본건의 시세 조회 기준과 일치하지 않습니다. 총 18세대, 경매 평균 유찰 5.0회, 매각률 16.67%, 불편한 대중교통 사정까지 고려하면 단순히 “시세의 3분의 1”로 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리되지만 가격 검증은 현장과 동일면적 자료가 필요합니다. 재매각 보증금 20%와 세금 배당까지 확인한 뒤 접근하는 것이 맞습니다.
