의정부지방법원 2025타경917. 건물과 토지를 함께 매각하는 사건으로, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 포함입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 근린생활시설 및 주택, 2층·3층 주택이고, 건물 등기부상 용도와 일반건축물대장의 용도변경 이력이 함께 존재합니다. 감정가 1,142,811,600원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 799,968,000원입니다.
등기 권리의 기준점은 2021.07.28. 광명동부새마을금고 근저당권 760,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 김병애·장세충·장선미 근저당과 삼성카드·우리카드·롯데카드· 우리금융캐피탈의 가압류, 의정부시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경917 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 9-34 · 경기도 의정부시 태평로 138 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 주택 · 2층, 3층 주택 |
| 토지 | 157.4㎡ · 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 이상순 |
| 감정가 / 최저가 | 1,142,811,600원 / 799,968,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 광명동부새마을금고 / 654,717,610원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.07.28. 광명동부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 등기상 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 중 송성우는 2015.07.09., 송무결은 2016.08.02. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 송무결의 보증금 100,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박우경 | 미상 | 미상 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송성우 | 미상 | 2015.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송무결 | 1층, 3층 | 2016.08.02 | 100,000,000원 | 有 | 확인 없음 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 3명은 모두 실제 임차인 3명으로 봅니다. 송무결은 말소기준보다 앞선 전입과 100,000,000원의 보증금이 확인되고, 배당 시뮬레이션에서도 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 것으로 처리돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 799,968,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 799,968,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 10,399,680원 |
| 임차인 송무결 보증금 | 100,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 근저당 · 광명동부새마을금고 | 760,800,000원 | 760,800,000원 |
| 근저당 · 김병애 | 89,000,000원 | 28,768,320원 |
| 근저당 · 장세충 | 75,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 장선미 | 45,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,150,529원 | 0원 |
| 가압류 · 주식회사우리카드 | 8,272,073원 | 0원 |
| 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 9,184,126원 | 0원 |
| 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 6,393,316원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,004,800,044원 중 789,568,320원이 배당되고, 미배당은 215,231,724원입니다. 배당 시뮬레이션은 광명동부새마을금고 근저당을 채권최고액 760,800,000원 기준으로 반영하고 있으며, 사건의 신청채권 청구액은 654,717,610원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 1억은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인분 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 799,968,000원 | 100,000,000원 | 899,968,000원 | 215,231,724원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 639,974,400원 | 100,000,000원 | 739,974,400원 | 373,625,388원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 511,979,520원 | 100,000,000원 | 611,979,520원 | 500,340,319원 |
송무결의 확인된 인수액 100,000,000원은 세 시나리오 모두 동일합니다. 따라서 회차별 가격 판단은 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 인수액으로 해야 합니다. 현재 회차에서 확인되는 실질취득은 899,968,000원이고, 4회 유찰 시 739,974,400원, 5회 유찰 시 611,979,520원입니다. 다만 이 계산에도 송성우의 미상 보증금과 박우경의 미확정 인수 가능성은 포함되지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부중앙역 북동측 인근이며, 서측 로변에는 근린생활시설이 산재하고 후면에는 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소와 의정부중앙역이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 시멘트블럭조, 슬래브지붕 및 스레트지붕의 3층 건물이며 주택부분에 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 용도 이력. 목록 2의 1층 일부 및 2층 일부는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 이용 중이고, 일반건축물대장상 2층 일부 및 3층은 2000.11.13. 주택으로 용도변경됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 과밀억제권역이며 중로1류에 접합니다. 토지면적은 157.4㎡, 공시지가는 3,418,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송무결 보증금 인수. 현재 분석상 100,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있으므로 낙찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 송성우 보증금 확인. 2015.07.09. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 인수 범위를 확정하기 전 반드시 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 박우경 전입일 확인. 보증금 50,000,000원은 확인되지만 전입일이 미상이라 대항력과 인수 여부를 현재 정보만으로 확정할 수 없습니다.
- 점유 범위 확인. 송무결은 1층·3층 점유로 기재되어 있고, 건물은 근린생활시설과 주택이 혼용되어 있어 실제 점유 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 현황 대조. 공부상 근린생활시설인 일부 공간이 현황 주택으로 이용되고 있으므로 등기·건축물대장·현황을 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 사건 청구액은 654,717,610원인 반면 시뮬레이션은 광명동부새마을금고 근저당 채권최고액 760,800,000원을 배당액으로 반영하고 있습니다.
맺으며 — “70%까지 유찰”보다 “얼마를 떠안는가”가 먼저다
이 사건은 감정가 1,142,811,600원에서 3회 유찰되어 최저가가 799,968,000원까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 송무결 보증금 100,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득은 899,968,000원입니다. 여기에 송성우는 말소기준보다 앞선 전입이 있으면서 보증금이 미상이고, 박우경은 50,000,000원의 보증금이 확인되지만 전입일이 미상입니다.
등기상 후순위 권리는 대부분 소멸 구조지만, 임차인 리스크가 끝난 사건은 아닙니다. 주택과 근린생활시설이 섞인 이용형태, 3회 유찰 이력, 확인된 100,000,000원 인수와 추가 미상 임차인 변수까지 함께 놓고 보면 최저가 자체보다 실제 인수범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
