의정부지방법원 2025타경6168. 포천시 신읍동 파란연립 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층이고, 방3·거실겸 주방·화장실·베란다 구조로 탐문됐습니다. 소유자는 이형배이며 2023.01.18 증여로 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 2023.02.15 주식회사 국민은행 근저당 52,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 이용일 근저당과 신용보증기금·경기신용보증재단·케이비국민카드·현대캐피탈의 가압류, 그리고 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2001년과 2010년 포천신용협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신읍동 114-31 파란연립 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 원모루로2길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 방3·거실겸 주방·화장실·베란다 · 3층 중 2층 |
| 소유자 | 이형배 · 2023.01.18 소유권이전(2023.01.17 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 51,189,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 1989.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 이것만으로 실제 점유자나 임차관계를 완전히 배제할 수는 없습니다. 현장 점유상태와 매각물건명세서, 현황조사서를 입찰 직전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 57.6%지만 비교표본이 오래됐다
가격 비교가 가능한 동일면적 실거래는 2022.02 한 건입니다. 전용 비교면적은 72.06㎡이고 1층이 85,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 금액의 57.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 72.06㎡ | 1 | 85,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 70,000,000원도 2022.02 실거래보다 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 49,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2022.02이므로, 이를 현재 시세의 충분한 대표값으로 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 “57.6%라서 무조건 싸다”보다 현재 매도호가·인근 다세대 거래와 추가 대조가 필요한 유형으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 52,800,000원 | 47,718,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 이용일 | 12,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 14,253,498원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,615,339원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,301,373원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 131,970,210원 중 예상 배당액은 47,718,000원이고 미배당은 84,252,210원입니다. 신청채권자 국민은행의 청구액 51,189,363원도 현재 회차 예상배당 47,718,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 84,252,210원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,300,000원 | 33,282,600원 | 98,687,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,010,000원 | 23,177,820원 | 108,792,390원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행을 비롯한 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 현재 확인된 구조에서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 매각가격과 채권자 회수액입니다.
⑤ 물건 자체 체크 — 오래된 소규모 다세대
- 용도. 공부상 연립주택으로 표시돼 있으나 1개 동 바닥면적 합계가 467.46㎡로 확인되어 감정평가에서는 다세대주택에 해당한다고 판단했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 1989.10.06입니다.
- 규모. 파란 단지는 총 6세대로 확인됩니다.
- 입지. 포천시청 서쪽 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동쪽으로 폭 약 10미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제시목록상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘대’이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 659,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·점유원인을 현장에서 확인하세요.
- 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 2022.02 한 건뿐이므로 현재 인근 다세대의 매매사례와 가격대를 추가 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 지목 ‘답’과 현황 ‘대’, 공부상 연립주택과 실제 다세대주택 판단의 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 노후도. 사용승인일이 1989.10.06인 건물인 만큼 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제의 실제 적용 여부와 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 가정 매각가에서는 국민은행도 전액 배당되지 않고 후순위 채권은 배당이 없습니다. 이는 매수인 인수와는 별개의 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘시세 확인’이 핵심
이 물건의 등기 권리관계는 비교적 읽기 쉽습니다. 2023.02.15 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 다르게 봐야 합니다. 현재 최저가 49,000,000원은 유일한 실거래 85,000,000원의 57.6%로 내려와 있지만, 그 거래가 2022.02 한 건뿐입니다. 오래된 6세대 규모 다세대라는 점과 감정평가상 임대관계 미상까지 감안하면, 숫자 하나만으로 현재 시세 대비 할인폭을 확정하기보다는 현재 가격대와 실제 점유상태를 다시 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
