* 예상배당상 임차보증금 부족분 57,763,180원은 대항력에 따른 명목 인수 위험액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 인수 위험까지 유효하게 해소한다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 평가했습니다. 확약서 원문과 매각물건명세서상 인수 조건을 확인해야 합니다.
인천지방법원 2024타경549506. 인천 계양구 효성동의 궁전빌라 나동 4층 401호입니다. 전용면적은 31.07㎡이고, 1994년 준공된 19세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신재욱으로, 2021년 4월 12일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 4월 25일 가압류를 설정했고, 2024년 7월 29일 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2023년 4월 25일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 최요셉은 그보다 앞선 2022년 9월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 선행 대항력까지 소멸한다고 판단할 수 없습니다. 권리분석의 핵심은 선행 임차인의 보증금과 말소동의 확약서의 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경549506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효서로 108, 나동 4층 401호 (효성동, 궁전빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 31.07㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 4층 |
| 건물규모 / 준공 | 19세대 · 1994.02.19 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.04.12 소유권 취득 · 거래가 80,000,000원) |
| 감정가 | 99,000,000원 |
| 최저매각가 | 48,510,000원 (감정가 49% · 6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,693,729원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2023.04.25 주택도시보증공사 가압류 (청구금액 1,990,000,000원) |
| 임차보증금 | 최요셉 · 105,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 분석 — 1억500만원의 선순위 보증금
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 최요셉 | 4층 401호 31.07㎡ 전부 |
전입 2022.09.30 확정 2022.09.08 |
105,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권
승계 위험*
임차권등기 · 배당요구 있음
|
* 승계 위험은 확약이 적용되지 않는 경우의 명목상 위험입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
| 실제 임차인 | 최요셉 · 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.05 |
| 확정일자 | 2022.09.08 |
| 전입신고 | 2022.09.30 |
| 점유개시 | 2022.09.30 |
| 임차보증금 | 105,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.01.24 · 을구 순위 11번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.01.24 |
| 말소기준 대비 | 선순위 대항력 임차인 |
| 예상 우선배당 | 47,236,820원 |
| 명목 미배당 | 57,763,180원 |
| 확약 적용 시 실질 인수 | 0원 (유효한 적용 전제) |
③ 시세 비교 — 4,851만원이 곧 실질취득가인지는 확약에 달렸다
궁전빌라(494-5)의 같은 전용면적 31.07㎡ 실거래는 다음과 같습니다. 거래 평균은 75,333,333원이고, 최근 비교기간 2건의 평균은 78,750,000원입니다. 다만 마지막 확인 거래가 2024년 2월이므로 이 가격을 2026년의 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 31.07㎡ | 3 | 78,500,000원 |
| 2023.11 | 31.07㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2022.01 | 31.07㎡ | 3 | 68,500,000원 |
| 최근 비교기간 평균 | 31.07㎡ | 2건 | 78,750,000원 |
| 전체 거래 평균 | 31.07㎡ | 3건 | 75,333,333원 |
가격 자료에서는 비교기간 평균이 이전 거래보다 15.0% 상승한 것으로 나타납니다. 따라서 기록된 거래 흐름 자체는 하락 추세가 아닙니다. 하지만 실거래 표본이 적고 거래시점이 오래되어, 최근 시장에서 같은 가격으로 매도할 수 있다고 보장할 수는 없습니다.
48,510,000원 + 57,763,180원 = 106,273,180원
즉 실질취득액은 약 1억500만원의 임차보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 비교기간 평균 78,750,000원을 웃돌기 때문에, 이 경우에는 싸게 낙찰받았다고 볼 수 없습니다. 매각가격이 더 내려가도 미배당 보증금이 증가하여 총취득부담이 크게 줄지 않습니다.④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 최요셉 · 우선변제 | 105,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 106,693,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 1,273,180원을 먼저 공제하고, 나머지 47,236,820원을 임차인 최요셉에게 배당하는 추정입니다. 임차보증금 미배당액은 57,763,180원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 인수 위험을 유효하게 해소하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 보증금 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 명목 인수액 | 확약 적용 시 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 (49%) | 48,510,000원 | 57,763,180원 | 0원 |
| 7회 유찰 (39%) | 38,808,000원 | 67,290,544원 | 0원 |
| 8회 유찰 (31%) | 31,046,400원 | 74,912,435원 | 0원 |
확약이 적용되지 않는 경우: 최저가가 낮아질수록 임차인의 미배당 보증금이 커집니다. 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 105,000,000원 수준에 머물게 됩니다. 집행비용 추정 차이로 회차별 합계에는 차이가 있습니다.
더구나 이 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회입니다. 현재 사건 역시 6회 유찰 상태이며, 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 이를 반드시 향후에도 낙찰되지 않는다는 의미로 볼 수는 없지만, 환금성과 권리 위험에 대한 시장의 경계가 클 수 있음을 보여주는 지표입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 소재 효성119안전센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다. 북측에는 폭 약 15m의 도로가 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물의 4층 401호입니다. 치장타일 외벽과 새시창호를 갖추고 있으며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 용도 및 규모. 전용 31.07㎡의 다세대주택이며, 궁전빌라(494-5)는 19세대 규모로 1994.02.19 준공되었습니다. 소규모·노후 다세대주택의 특성을 고려해 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 여부 확인이 필요합니다. 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 거래는 3건으로 표본이 적고 마지막 거래가 2024.02입니다. 오래된 거래가격만으로 현재 매도가격을 확정하기 어렵습니다. 현장 상태와 실제 매도 가능 가격의 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 11번 주택임차권등기의 말소뿐 아니라 선행 대항력에 따른 보증금 승계 부담까지 해소하는지 확인해야 합니다. 말소 시점과 조건도 중요합니다.
- 임차인 최요셉의 권리. 전입·점유개시일 2022.09.30, 확정일자 2022.09.08, 보증금 105,000,000원, 배당요구 및 임차권등기 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질 인수액 확인. 예상배당상 57,763,180원의 미배당 보증금이 발생합니다. 확약이 해당 금액의 승계를 실제로 차단하는지 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정되어 있으므로 실제 점유자가 누구인지, 현재 거주 여부와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다. 확약서만으로 명도가 완료되는 것은 아닙니다.
- 실거래 시점. 비교 평균 78,750,000원은 과거 거래 기준입니다. 2024.02 이후의 실제 시장가격과 인근 유사 다세대주택의 매도 호가·거래 성사 가능성을 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 1994년 준공 건물의 옥상 방수·외벽·배관·누수·난방설비·주차 상태와 예상 수선비를 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 당해세 및 미납 관리비, 공용부분 부담, 기타 매수인이 인수할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 자료와 확약서의 최신 내용을 확인하고, 필요하면 법률 전문가에게 인수 위험을 검토받아야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 4,851만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
인천 효성동 궁전빌라 401호의 최저가는 48,510,000원으로, 감정가 99,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 과거 실거래 비교 평균 78,750,000원과 대조하면 가격 차이가 커 보입니다.
하지만 이 사건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 최요셉의 105,000,000원 선순위 임차보증금이 존재하고, 현재 매각가격 기준 예상 미배당액은 57,763,180원입니다. 확약이 적용되지 않으면 실질취득부담은 약 105,000,000원 수준으로 올라가며, 이 경우 비교 실거래 평균보다 비싼 취득이 됩니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차인의 매수인 인수 위험까지 유효하게 해소한다면 실질 인수는 0원이 되고, 낮아진 최저가가 의미 있는 가격상 장점으로 작용할 수 있습니다. 다만 말소동의와 대항력 포기는 법적으로 구별될 수 있으므로, 확약서의 정확한 효력을 확인하기 전에는 인수 위험이 완전히 해소됐다고 확정할 수 없습니다.
6회 유찰, 19세대 소규모 노후 다세대주택, 오래된 실거래 표본이라는 요소까지 고려하면 신중한 평가가 필요합니다. 종합 판단은 C등급. 이 물건은 확약의 효력이 확인될 때 비로소 가격 메리트를 평가할 수 있는 조건부 검토 대상입니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 입찰하는 것은 피해야 합니다.
