인천지방법원 2024타경549506. 효성동 궁전빌라 나동 4층 401호, 전용 31.07㎡ 다세대주택입니다. 소유자 신재욱은 2021년 4월 12일 거래가 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2023년 4월 25일 주택도시보증공사의 가압류이고, 뒤이어 2024년 7월 29일 같은 기관의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
핵심은 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 최요셉은 2022년 9월 5일 임대차계약을 체결하고 2022년 9월 8일 확정일자, 2022년 9월 30일 전입·점유를 갖췄습니다. 보증금은 105,000,000원이며 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 매각가 99,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용을 제외한 96,818,000원이 임차인에게 배당되고, 부족분 8,182,000원이 원칙적으로 매수인 인수액이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경549506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 효서로 108, 나동 4층 401호 (효성동, 궁전빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.07㎡ · 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 신재욱 (2021.04.12. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (4회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,693,729원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2023.04.25. 갑구 8번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2024.01.24. 등기된 주택임차권과 2024.07.29. 강제경매개시결정은 등기 순서상 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 그러나 최요셉의 전입·점유와 확정일자는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기의 순위만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최요셉 | 4층 401호 31.07㎡ 전부 | 2022.09.30 | 2022.09.08 | 105,000,000원 | 있음 2024.01.24 | 있음 | 있음 | 실질 0원* 확약 전 8,182,000원 |
* 매각가 99,000,000원 가정 시 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 부족분은 8,182,000원입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 이 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 최근 시세보다 높다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 78,750,000원과 최신 거래 78,500,000원을 우선합니다. 확약 반영 후 권리분석상 실질취득은 최저가와 같은 99,000,000원이므로 최근 평균의 125.7%입니다. 최신 거래보다도 높은 가격이라 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 31.07㎡ | 3 | 78,500,000원 |
| 2023.11 | 31.07㎡ | 3 | 79,000,000원 |
| 2022.01 | 31.07㎡ | 3 | 68,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 31.07㎡ | 2건 | 78,750,000원 |
| 전체 평균 | 31.07㎡ | 3건 | 75,333,333원 |
실거래는 68,500,000원에서 79,000,000원 사이이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 15.0% 높은 흐름입니다. 하지만 그 상승 흐름을 반영한 최근 12개월 평균도 78,750,000원으로, 현재 실질취득 99,000,000원보다 낮습니다. 특히 최신 거래가 2024.02인 반면 매각기일은 2026.08.26이므로 입찰 전 현재 거래 수준을 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 1. 임차인 최요셉 보증금 | 105,000,000원 | 96,818,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 106,693,729원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 8,182,000원 인수액은 확약을 반영하지 않은 계산값입니다. 말소동의 확약서를 적용한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 8,182,000원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 27,625,600원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 43,180,480원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 스래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로 이용 중인 전용 31.07㎡ 다세대주택입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 효성동 효성119안전센터 동측 인근이며, 근린생활시설과 아파트·다세대주택이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 북측으로 폭 약 15m 내외의 도로가 있습니다.
- 건물·설비. 외벽은 치장타일 붙임 마감, 창호는 새시창호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 394.1㎡, 평지의 세로장방형 다세대주택 건부지이며 공시지가는 1,538,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 환금성. 1994.02.19. 준공된 19세대 다세대이며, 동일 면적 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 11번 최요셉 주택임차권에 적용되는지 문구와 조건을 직접 대조해야 합니다.
- 인수액 이중 계산 금지. 확약을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 배당표의 부족분 8,182,000원을 다시 실질취득에 더하지 않습니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 75,333,333원보다 최근 12개월 평균 78,750,000원과 최신 거래 78,500,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 회차 확인. 4회 유찰로 표시되지만 최저가는 감정가 100%인 99,000,000원입니다. 매각기일 전 법원 공고의 최저매각가격을 재확인해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 임차권등기 후 현재 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 토지거래 허가 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 입찰과 취득에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건의 원래 권리 구조는 간단하지 않습니다. 최요셉의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 빠르고, 보증금 105,000,000원이 최저가 99,000,000원보다 커서 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 확약을 반영한 실질취득 99,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 78,750,000원의 125.7%이고 최신 거래 78,500,000원보다도 높습니다. 4회 유찰과 다세대의 환금성까지 고려하면 최저가가 낮아 보인다는 이유로 등급을 올릴 수 없습니다. 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 현재 가격은 보류. 확약서의 확실한 효력 확인과 최근 시세 재검증이 선행되어야 하는 물건입니다.
