의정부지방법원 2025타경201. 미성프라자 1층 105호로, 감정평가상 근린생활시설(멜로망스플라워)로 이용 중입니다. 소유자는 강미희이며 2024.03.19 상속을 원인으로 2025.08.04 소유권이전등기가 됐습니다. 경매는 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회가 신청했고 청구액은 100,115,388원입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격표가 아니라 임차관계입니다. 김성희는 2018.10.02 전입했고 보증금 15,000,000원, 월차임 450,000원으로 꽃집 등을 사용하고 있습니다. 산정된 말소기준권리인 2025.08.22 임의경매개시결정보다 앞선 전입이므로 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당요구는 2025.10.24 접수됐습니다. 확정일자는 없고 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경201 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 가운로2길 114, 1층105호 (다산동, 미성프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(멜로망스플라워)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 4층 중 1층 105호 · 사용승인일 2009.04.27 |
| 소유자 | 강미희 · 2024.03.19 상속 · 2025.08.04 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회 / 100,115,388원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 ‘임차인 인수’를 본다
2009년 설정된 뉴다인종합건설주식회사 근저당과 농업협동조합중앙회 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2023년 강제경매개시결정도 2024.12.17 말소됐습니다. 현재 권리분석의 산정 기준은 2025.08.22 임의경매개시결정입니다. 그 뒤 2025.09.15 남양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성희 | 꽃집 등 | 2018.10.02 | 15,000,000원 | 450,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 배당요구 |
배당요구일은 2025.10.24입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명이고 보증금을 중복 합산할 사정도 없습니다. 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 넘어가는 것으로 계산돼 있습니다.
③ 가격은 ‘낙찰가 + 인수액’으로 본다
현재 회차 최저가는 123,000,000원이지만 매수인 인수액 15,000,000원을 더하면 실질취득은 138,000,000원입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 98,400,000원에 인수액 15,000,000원을 더해 113,400,000원, 2회 유찰 시에는 78,720,000원에 15,000,000원을 더한 93,720,000원이 실질취득 기준입니다.
| 회차 | 낙찰가 기준 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 123,000,000원 | 15,000,000원 | 138,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 98,400,000원 | 15,000,000원 | 113,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 78,720,000원 | 15,000,000원 | 93,720,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 인수 · 임차인 김성희 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,478,000원 |
임차인 보증금 15,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 100,115,388원이지만 이 예상배당표에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 잡혀 있으므로, 실제 배당순위와 배당액은 매각 전 원본 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가운고등학교 남쪽 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 현황. 1층 105호는 근린생활시설인 멜로망스플라워로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북서측 약 20미터, 남서측 약 12미터, 남동측 약 9미터, 북동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 656.8㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물로 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비·화재탐지설비가 되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 신건은 123,000,000원이 아니라 인수보증금을 합친 138,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 처리. 김성희가 실제 영업 중인 점을 전제로 인도 시점, 보증금 반환 및 점포 인수 일정을 확인해야 합니다.
- 배당관계 원본 확인. 신청채권자 청구액 100,115,388원과 예상배당 계산 사이의 관계를 매각 전 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 12개월 거래, 현재 매물, 임대수익 자료 없이 감정가만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 관리비·점포 비용. 공용관리비 체납과 영업시설 철거·원상복구 여부를 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 적용 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으므로 해당 점포 취득에 대한 실제 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.23억 낙찰”이 아니라 “1.38억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 임차인이 없는 깨끗한 물건과는 성격이 다릅니다. 김성희의 전입일은 2018.10.02이고 산정된 말소기준일은 2025.08.22이므로 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다. 예상배당상 보증금 15,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다.
따라서 신건에서 봐야 할 숫자는 최저가 123,000,000원이 아니라 실질취득 138,000,000원입니다. 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액 15,000,000원은 현재 시나리오에서 그대로 유지됩니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 이 총액이 시장가격보다 유리하다고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 인수형, 가격은 시세 확인 전 보류. 이 물건의 승부처는 임차보증금까지 포함한 총취득비용을 실제 상가 시세와 대조하는 데 있습니다.
