의정부지방법원 2025타경1884. 남양주시 진건읍 용정리 금강아파트 106동 1층 103호로, 감정평가상 방3·거실·주방·욕실 등으로 이용 중인 아파트입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024년 3월 7일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 채권최고액 239,400,000원입니다. 이 근저당권은 2025년 5월 2일 한국자산관리공사에 이전됐고, 뒤이어 설정된 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 한영삼 명의의 주택임차권등기가 있었지만, 해당 임차권은 2023년 1월 18일 말소됐습니다. 현재 별도 임차인은 등재돼 있지 않고 매각물건명세서에도 인수권리는 없다고 명시돼 있습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 현황 점유자를 별도로 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1884 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 진건읍 용정리 369-1 금강아파트 106동 1층 103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실 등 · 제11층 건물 내 제1층 제103호 |
| 소유자 | 정성희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정수 / 13,502,526원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 1999.05.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 임차인 별도 등재 없음. 과거 한영삼의 임차보증금 150,000,000원 주택임차권은 2019년 4월 4일 등기됐으나 2023년 1월 18일 해제로 말소됐습니다. 이어 2023년 한국스탠다드차타드은행 근저당권 110,000,000원도 2024년 3월 11일 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024년 3월 7일 현대해상화재보험주식회사 근저당권 239,400,000원이며, 케이비국민카드 가압류 11,281,983원과 김정수·한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 261,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 261,000,000원입니다. 그러나 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 감정가가 시세 대비 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 ‘인수 0원’이라는 권리상 장점과 ‘가격이 저렴하다’는 판단을 분리해야 합니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없으며, 실제 응찰 전에는 같은 단지와 유사 조건의 최신 거래를 확인해 261,000,000원과 직접 비교하는 절차가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 239,400,000원 | 239,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 11,281,983원 | 11,281,983원 |
| 4. 경매개시결정 · 김정수 | 13,502,526원 | 5,864,017원 |
| 5. 경매개시결정 · 한국자산관리공사 | 13,502,526원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 277,687,035원, 채권자 예상배당 합계는 256,546,000원, 미배당은 21,141,035원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각대금에서 4,454,000원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사능초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있어 제반 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장 및 전철역인 사능역까지 도보 약 10분 거리로 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 방3·거실·주방·욕실 등으로 구성된 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 제11층 건물 내 제1층 제103호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·방송·승강기 설비 및 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 단지는 남향으로 완만한 경사를 이루는 부정형 아파트 부지이며, 동측과 서측 출입정문을 통해 외부도로와 연결돼 차량 진출입이 용이합니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 신건 최저가 261,000,000원을 같은 단지·유사 조건의 최신 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 임차인 별도 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 반드시 확인하세요.
- 과거 임차권과 현재 점유 구분. 한영삼의 150,000,000원 주택임차권은 2023.01.18 말소됐습니다. 과거 등기말소 사실과 실제 현황은 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.03.07 현대해상화재보험주식회사 근저당권 239,400,000원이 말소기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 208,800,000원, 2회 유찰 시 167,040,000원입니다. 가격이 낮아져도 인수액은 0원이지만 시세 대비 적정성은 별도 판단이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 과거의 주택임차권과 금융기관 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2024년 3월 7일 현대해상화재보험주식회사 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 역시 0원입니다.
다만 권리가 깔끔하다는 사실이 261,000,000원이 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 현재는 신건이고 이를 비교할 최신 실거래 자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 응찰의 승부처는 최신 시세를 확인한 뒤 261,000,000원 또는 유찰 후 가격이 실제 시장가 대비 어느 위치인지 검증하는 데 있습니다.
