의정부지방법원 2025타경2597. 남양주시 화도읍 창현리 월드그린타운 105동 1층 101호의 다세대 단위세대입니다. 2013.12.31. 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 80,300,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2014.02.12. 우리은행 근저당 16,500,000원, 2025.06.26. 국민은행 가압류 27,822,696원, 2025.07.02. 우리은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 소유자는 김보람이며 2023.07.27. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.10.20. 소유권을 이전받았습니다. 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 임차인 목록이 확인되지 않는다는 점만으로 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2597 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 창현리 447-25 월드그린타운 105동 1층101호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 화도읍 폭포로17번길 19-14 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 57.84㎡ · 지상 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 | 2013.03.25. |
| 소유자 | 김보람 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 75,139,655원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.12.31. 우리은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 우리은행 근저당 168,000,000원과 600,000,000원은 2013.12.31. 일부포기를 원인으로 2014.01.02. 말소됐습니다. 말소기준 이후의 우리은행 근저당 16,500,000원과 국민은행 가압류 27,822,696원, 경매개시결정은 경매 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
월드그린타운 105동 동일 면적 57.84㎡의 확인된 최근 거래는 2건입니다. 2026.03. 4층 135,000,000원, 2026.06. 3층 142,000,000원이며 최근 12개월 평균은 138,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 57.84㎡ | 3 | 142,000,000원 |
| 2026.03 | 57.84㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.84㎡ | 2건 | 138,500,000원 |
신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 138,500,000원의 108.3%입니다. 최신 거래 142,000,000원보다도 8,000,000원 높고, 최근 확인된 최고 거래 142,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 80,300,000원 | 80,300,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 27,822,696원 | 27,822,696원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,477,304원 |
150,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구 합계 124,622,696원이 전액 배당되고 소유자에게 22,477,304원이 남는 계산입니다. 매수인 예상 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 150,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 120,000,000원 | 7,102,696원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 96,000,000원 | 30,750,696원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 계산되며, 채권자의 미배당액은 각각 7,102,696원과 30,750,696원으로 늘어납니다. 하지만 주어진 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마석중학교 동측 인근으로 공동주택, 노변근린생활시설 및 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2013.03.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 1층 101호이며, 난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 619,900원/㎡입니다.
- 거래 표본. 8세대 규모로 확인된 동일 면적 최근 거래는 2건이며, 거래가는 135,000,000원과 142,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 평균 138,500,000원과 최신 거래 142,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 주소 표시 확인. 공부상 도로명주소는 폭포로17번길 19-14이나 출입문 표지는 19-15로 표시돼 있습니다.
- 토지 현황 확인. 매각물건명세서 비고상 토지 지목은 공부상 전이나 현황은 대입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23.이며, 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2013.12.31. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 138,500,000원의 108.3%이고 최신 거래 142,000,000원보다도 높습니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리는 합격권이지만 신건 가격은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.
