의정부지방법원 2025타경2924. 구리시 갈매동 유로피안스튜디오210갈매 4층 411호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 복층 구조의 오피스텔로 이용 중이라고 조사됐습니다. 소유자는 강은주이며, 2022.06.17. 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐고 채권최고액은 248,400,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 구리시 압류는 2023.12.08. 등기됐다가 2023.12.18. 해제됐고, 2025.07.28. 하나은행의 임의경매개시결정, 2025.08.05. 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 말소기준권리보다 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2924 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 4층 411호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복층 구조의 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건 내 제4층 411호 |
| 소유자 | 강은주 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,389,016원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2022.06.17. 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 248,400,000원입니다. 2025.07.28. 경매개시결정과 2025.08.05. 국민건강보험공단 압류는 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 구리시 압류는 이미 2023.12.18. 해제됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허 정 | 411호 | 2024.02.19 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 허 정의 전입신고일은 2024.02.19.로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022.06.17.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판단상 대항력은 없습니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 900,000원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 신건 274,000,000원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 274,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세가 제시되지 않았으므로 이 금액이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
등기상 소유권이전 당시 거래가액은 315,000,000원으로 기재돼 있지만, 이는 2022.06.17. 등기에 나타난 과거 거래가액일 뿐 현재 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 따라서 가격 매력도는 별도의 최신 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,964,000원 |
매각가 274,000,000원 가정 시 집행비용 4,636,000원, 하나은행 근저당 248,400,000원 배당 후 소유자 잔여는 20,964,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 274,000,000원 | 248,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 219,200,000원 | 215,331,200원 | 33,068,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 175,360,000원 | 172,104,960원 | 76,295,040원 | 0원 |
유찰되면 하나은행 채권의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다. 다만 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 200,389,016원도 전액 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 구리시 갈매동 소재 갈매IC 남서측 인근으로, 구리갈매공공주택지구 내 아파트단지·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 복층 구조의 오피스텔로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 중로, 북측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난합니다.
- 토지. 2필 일단의 정방형에 가까운 평지이며 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,586.0㎡, 공시지가는 4,336,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 근린상업지역·도시지역·제1종지구단위계획구역·구리갈매공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 허 정의 실제 점유 여부와 인도 일정, 보증금·월세 관계를 현장에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 복층 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 실제 사용조건과 임대 조건을 확인하세요.
- 최신 시세 확인. 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 없어 신건 최저가 274,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등은 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2022.06.17. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 허 정의 전입은 2024.02.19.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 측면에서는 최신 실거래 자료가 없어 감정가와 최저가 274,000,000원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 복층 오피스텔입니다. 따라서 권리는 통과하되, 가격과 실제 이용조건을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건으로 보는 것이 이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
