인천지방법원 2025타경1713. 인천 서구 청라동 현대썬앤빌더테라스 102동 25층 2507호입니다. 전용면적은 54.645㎡이며, 감정평가서상 공부의 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 사건 용도 표기는 근린시설로 되어 있어 실제 건축물대장과 용도 확인도 필요합니다.
이 물건의 등기부에서 중요한 점은 선행 국민은행 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있다는 것입니다. 이에 따라 현재 분석상 말소기준권리는 2025.03.11 롯데카드 가압류입니다. 이후 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. LE NGOC TRAM은 2024.02.29 전입으로 대항력 있음으로 분석되어 있고, 장지혁은 2억원의 임차보증금과 임차권등기가 확인됩니다. 특히 장지혁의 임차권등기 원문에 기재된 주민등록일과 임차인 조사상 전입일 사이에 확인이 필요한 부분이 있어, 두 임차인의 권리를 정리하기 전에는 인수액을 0원으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1713 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 102동 25층 2507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 사건 용도 표기 근린시설 / 감정평가상 업무시설(오피스텔) · 전용 54.645㎡ · 지상 28층 중 25층 |
| 소유자 | 정혜원 (2021.08.31 재산분할에 의한 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 127,890,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 37,397,980원 |
| 현 분석상 말소기준 | 2025.03.11 롯데카드 주식회사 가압류 15,989,914원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 구분해야 한다
말소기준권리의 핵심은 2025.03.11 롯데카드 가압류입니다. 그보다 앞선 2019.09.24 국민은행 근저당권은 채권최고액 88,800,000원으로 설정된 후 2022.02.24 44,400,000원으로 변경된 이력이 있으나, 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 따라서 현 분석에서는 2025.03.11 롯데카드 가압류를 기준으로 권리 순위를 판단합니다.
말소기준권리 이후의 삼성카드 가압류 16,815,664원과 2025.10.15 국민은행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 롯데카드 가압류 역시 매각으로 소멸하는 기준권리입니다. 따라서 카드사 가압류 자체를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 2명, 보증금 인수위험 별도 판단
보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 실제 임차인 2명을 기준으로 분석합니다. 두 사람의 보증금과 대항력 여부를 각각 구분해야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금·날짜 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|
| LE NGOC TRAM 현황조사상 점유 |
보증금 미상 전입 2024.02.29 확정일자 미상 |
有(분석상) | 미상 | 인수 가능성 보증금 확인 전 인수액 산정 불가 |
| 장지혁 25층 2507호 54.645㎡ 전부 |
200,000,000원 계약 2023.12.22 확정일자 2023.12.29 점유 2024.02.06 주민등록 2024.02.08(등기부 기재) |
가능·미상 전입일 관련 자료 대조 필요 |
조건부 확인 확정일자 기재 및 배당요구 확인 |
200,000,000원 위험 대항력 인정·미배당 시 인수 가능 |
장지혁은 2026.03.10 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 등기부 임차권등기 원문에는 주민등록일자 2024.02.08, 점유개시일자 2024.02.06, 확정일자 2023.12.29가 기재되어 있지만, 임차인 분석상 전입신고일은 미상으로 정리되어 있습니다. 두 기록의 차이를 원본 서류로 확인해야 합니다.
이 경우 계산 구조는 낙찰가 + 미배당 인수액 ≈ 200,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어나므로 해당 임차인에 대한 실질취득액은 약 2억원으로 수렴할 수 있습니다.
여기에 LE NGOC TRAM의 대항력 있는 임차보증금이 별도로 확인되지 않았다는 문제가 남습니다. 장지혁의 2억원만으로 전체 인수위험이 끝나는 것이 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 대비 49%는 아니다
감정가 261,000,000원에서 현재 최저가 127,890,000원으로 내려왔습니다. 두 차례 유찰되어 감정가의 약 49% 수준입니다. 숫자만 보면 상당한 하락폭이지만, 이 비율은 감정가 대비 최저매각가일 뿐 최근 실거래가 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
가격 메리트를 판단하려면 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가격, 최근 거래 추세를 함께 비교해야 합니다. 이 사건에서는 그러한 실거래 비교를 뒷받침할 근거가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각 예정가격 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 127,890,000원 | 2회 유찰 · 현재 최저가 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 89,523,000원 | 시나리오 가격 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 62,666,099원 | 시나리오 가격 |
여기서 중요한 것은 최저가가 더 내려가더라도 장지혁의 대항력이 인정되면 해당 임차인의 보증금 인수액이 낙찰가와 반대로 움직인다는 점입니다. 예를 들어 현재 최저가에서 3회 유찰 시 가격으로 더 내려가더라도, 장지혁의 미배당 보증금이 그만큼 늘어나는 구조라면 해당 임차인에 대한 총취득비용은 약 2억원으로 고정될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,890,000원 가정)
현재 최저매각가를 기준으로 산출된 배당 구조입니다. 카드사 가압류 채권은 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,590,460원 |
| 1. 가압류 · 롯데카드 | 15,989,914원 | 15,989,914원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 16,815,664원 | 16,815,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 92,493,962원 |
별도 확인 사항: 신청채권자 국민은행의 청구액 37,397,980원은 시나리오상 배당 0원으로 계산되어 있습니다. 위 배당표에는 당해세 및 임차인 최우선변제·대항력 보증금 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 교부액과 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 청라2동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변은 각종 근린생활시설과 판매시설, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 중로에 접하는 도로 여건입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 건물로 지상 28층입니다. 대상 물건은 25층이며 전용면적은 54.645㎡입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지는 평지의 정방형이며 북측 및 서측으로 중로에 접합니다. 개별공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 대상 물건의 용도와 매각기일 기준 적용 여부는 관할청 확인이 필요합니다.
- 공부·건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 건축물대장, 실제 이용상태, 대출 및 세무상 취급을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 환금성. 청라동의 상업·업무시설과 오피스텔이 혼재하는 입지입니다. 다만 실거래 비교를 통한 가격대와 거래 추세가 확인되지 않았으므로 환금성이나 시세 대비 매수 메리트를 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LE NGOC TRAM 보증금 확인. 대항력 있음으로 분석된 임차인입니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 인수액도 확정할 수 없습니다.
- 장지혁의 대항력 원본 대조. 임차보증금 200,000,000원, 계약일 2023.12.22, 확정일자 2023.12.29, 점유개시일 2024.02.06, 등기부상 주민등록일 2024.02.08이 기재되어 있습니다. 임차인 분석상 전입일 미상이라는 내용과 차이가 있으므로 주민등록초본, 임대차계약서, 임차권등기명령 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 미배당 보증금 계산. 장지혁의 대항력이 인정되는 경우 200,000,000원에서 실제 배당되는 금액을 차감해 인수액을 계산해야 합니다. 낙찰가가 낮아져도 낙찰가와 미배당 인수액의 합계가 약 2억원으로 수렴할 수 있습니다.
- 임차인별 배당순위 확인. 배당요구 여부와 확정일자, 전입·점유 시점, 말소기준권리와의 선후관계를 각각 확인해야 합니다. 임차인 2명의 보증금이 서로 별개인지, 실제 점유관계가 어떠한지도 확인이 필요합니다.
- 배당표 재검토. 현재 배당 산출에는 당해세와 임차인 최우선변제·대항력 보증금이 반영되지 않았습니다. 이를 포함한 배당순위와 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 응찰가 결정. 감정가 대비 49%라는 할인율을 가격 메리트로 오인하지 마세요. 실질취득액을 먼저 산출하고, 장지혁의 보증금과 LE NGOC TRAM의 보증금 위험을 포함한 총투입비용을 기준으로 상한가를 정해야 합니다.
- 용도·금융 확인. 근린시설이라는 사건 용도 표기와 업무시설(오피스텔)이라는 감정평가서 기재를 대조하고, 실제 사용용도 및 금융기관의 담보취급 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 25층 해당 호실의 실제 점유자 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 실질취득가 49%”
이 물건은 두 차례 유찰되어 최저가가 127,890,000원까지 내려왔습니다. 감정가 261,000,000원과 비교하면 상당히 낮은 숫자입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 카드사 가압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인들의 보증금과 대항력입니다.
LE NGOC TRAM은 대항력 있음으로 분석되어 있지만 보증금이 미상입니다. 장지혁은 200,000,000원의 보증금이 확인되지만 대항력 판단에 필요한 전입·점유 자료를 원본으로 대조해야 합니다. 만약 장지혁의 대항력이 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 낙찰가가 내려가도 해당 임차인에 대한 실질취득액은 약 2억원으로 수렴할 수 있습니다. LE NGOC TRAM의 보증금까지 확인되지 않은 상태라면 추가 인수위험도 배제할 수 없습니다.
또한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 통한 시세 비교가 확정되지 않았습니다. 따라서 최저가 127,890,000원을 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 낮은 최저가만 보고 응찰할 물건이 아니라, 임차인별 대항력과 배당액을 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
권리 위험 확인 전 입찰 금지 · 임차보증금 확인 후 총취득비용 기준으로 재평가.
