인천지방법원 2025타경1713. 청라동 현대썬앤빌더테라스 제25층 제102-2507호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 261,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 정혜원이며, 2021.08.31 재산분할을 원인으로 소유권이 이전됐습니다.
겉으로 보이는 후순위 채권만 보면 단순합니다. 말소기준권리는 2025.03.11 롯데카드 가압류 15,989,914원이고, 이후 삼성카드 가압류 16,815,664원과 2025.10.15 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 중심은 등기상 채권이 아니라 말소기준보다 먼저 형성된 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1713 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 157-10 현대썬앤빌더테라스 25층 102-2507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 28층 건물 내 25층 |
| 소유자 | 정혜원 · 2021.08.31 소유권이전(2021.08.28 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 37,397,980원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.11 롯데카드 주식회사 가압류 15,989,914원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 임차인이 핵심
장지혁의 임차권등기 내용에는 임대차계약일자 2023.12.22, 확정일자 2023.12.29, 점유개시일자 2024.02.06, 주민등록일자 2024.02.08, 임차보증금 200,000,000원이 기재돼 있습니다. 이 날짜들은 모두 말소기준인 2025.03.11보다 앞섭니다. 또한 2026.03.10 임차권등기와 함께 배당요구가 확인됩니다. 따라서 이 임차보증금은 배당과 미배당분 승계 여부를 반드시 계산해야 하는 선순위 위험입니다.
별도로 LE NGOC TRAM의 2024.02.29 전입이 현황조사에서 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’이라고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 두 이름의 임차·점유 정보가 같은 호수에 병존하므로 실제 임대차 관계와 보증금 귀속을 원문에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 중복 합산 없음
| 임차인 | 선행 사실 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 장지혁 25층 2507호 54.645㎡ 전부 | 계약 2023.12.22 확정 2023.12.29 점유 2024.02.06 주민등록 2024.02.08 | 200,000,000원 | 대항력 선행 우선변제 선행 승계 미배당분 2026.03.10 임차권등기·배당요구 |
| LE NGOC TRAM | 전입 2024.02.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능 보증금·확정일자 확인 필요 |
③ 가격 판단 — 신건 261,000,000원의 ‘싸고 비쌈’은 보류
감정가와 최저가가 모두 261,000,000원이고 현재 0회 유찰입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 더욱이 선순위 임차보증금의 배당·승계가 확정되지 않았기 때문에 응찰가격보다 먼저 실질취득액을 확정하는 작업이 필요합니다.
④ 배당 가정 (매각가 261,000,000원 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 산식상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,989,914원 | 15,989,914원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 16,815,664원 | 16,815,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 223,740,422원 |
위 금액은 현재 산식의 배당구조입니다. 장지혁 임차보증금 200,000,000원과 LE NGOC TRAM의 미상 보증금을 포함한 최종 법률관계가 반영되면 배당순서·잔여액·매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 장지혁은 말소기준보다 앞선 확정일자·점유·주민등록 및 배당요구 사실이 있어 카드사 가압류보다 앞선 임차보증금 배당 여부를 우선 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라2동행정복지센터 북동측 인근이며, 주변에는 각종 근린생활시설·판매시설·오피스텔이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조의 지상 28층 건물 내 25층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지·주차설비를 갖췄습니다.
- 토지. 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 북측·서측으로 중로변에 접합니다. 토지면적은 10,557.8㎡, 공시지가는 3,907,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 장지혁 200,000,000원 배당순위 확인. 2023.12.29 확정일자, 2024.02.06 점유, 2024.02.08 주민등록이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당관계를 반드시 대조해야 합니다.
- LE NGOC TRAM 보증금 확인. 2024.02.29 전입은 선행하지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 두 임차정보의 관계 확인. 같은 호수에 서로 다른 이름의 임차·점유 정보가 존재합니다. 동일 임대차의 변동인지 별개 임차인인지 확인 전에는 보증금을 임의로 합산하거나 하나로 취급하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 가격 착시 주의. 167,040,000원은 장지혁 보증금 200,000,000원보다 낮습니다. 대항력 인정 및 미배당이 발생하면 낙찰가 하락분이 승계액 증가로 전환돼 실질취득이 약 200,000,000원 수준이 될 수 있습니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 감정가 261,000,000원이나 유찰가만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 내용을 직접 맞춰 보고, 당해세·최우선변제·관리비 등 실제 부담을 추가 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 사건은 후순위 카드채권만 보면 어렵지 않지만, 임차인 때문에 성격이 완전히 달라집니다. 장지혁은 보증금 200,000,000원과 말소기준 이전의 확정일자·점유·주민등록이 등기에 명시돼 있고, LE NGOC TRAM 역시 말소기준 이전 전입자입니다. 후자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
현재 최저가 261,000,000원에서는 장지혁 보증금이 낙찰가보다 작고 배당요구도 확인되므로, 알려진 채권관계만 놓고 보면 배당으로 정리될 여지가 있습니다. 하지만 LE NGOC TRAM의 별도 보증금과 우선순위가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 더구나 2회 유찰 가정가 167,040,000원은 장지혁 보증금 200,000,000원보다 낮으므로, 대항력 있는 미배당 보증금이 승계되는 경우에는 낮은 최저가가 그대로 할인으로 이어지지 않습니다. 권리 확인이 가격 판단보다 먼저인 물건입니다.
