인천지방법원 2025타경1780. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안파크자이더플래티넘’ 308동 29층 2905호 아파트입니다. 소유자 오윤재는 2025년 2월 1일 매매를 원인으로 거래가액 590,000,000원에 취득했고, 2025년 4월 11일 우리은행 앞으로 채권최고액 386,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며, 이후 2025년 11월 6일 이은영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없어 매수인이 떠안을 보증금도 없습니다.
권리만 보면 구조는 단순합니다. 이전 소유자 박현주 명의 당시 농협은행 근저당 220,000,000원은 2025년 4월 11일 이미 말소됐고, 현재 효력이 문제되는 담보권은 우리은행 근저당입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격과 최근 실거래의 간격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1780 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 308동 29층 2905호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9937㎡ · 29층 건물 내 29층 2905호 |
| 소유자 | 오윤재 (2025.02.01 매매 · 거래가액 590,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 624,000,000원 / 624,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은영 / 4,962,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2025년 4월 11일 설정된 우리은행 근저당 386,100,000원이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 1월 19일 설정됐던 농협은행 근저당 220,000,000원은 2025년 4월 11일 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래보다 높다
주안파크자이더플래티넘은 2,054세대, 2023년 2월 24일 준공 단지입니다. 대상 면적은 전용 84.9937㎡이며, 비교 표본은 전용 84.82㎡·84.99㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 585,166,666원, 최신 거래는 2026년 8월 597,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.82㎡ | 10 | 597,500,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 18 | 582,500,000원 |
| 2026.08 | 84.82㎡ | 6 | 570,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 24 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 8 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 7 | 567,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 22 | 595,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 10 | 585,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 8 | 599,000,000원 |
| 2025.12 | 84.82㎡ | 7 | 570,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 28 | 593,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 7 | 598,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡·84.99㎡ | 12건 | 585,166,666원 |
최근 실거래 범위는 565,000,000원~600,000,000원입니다. 현재 최저매각가 624,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%이고, 최신 거래 597,500,000원뿐 아니라 최근 표본 최고 거래가 600,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 624,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,640,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 386,100,000원 | 386,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은영 | 4,962,200원 | 4,962,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,297,800원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 합계 391,062,200원이 전액 배당되는 구조이고, 예상 부족액은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천미추홀소방서 남동측 인근으로, 주변은 아파트·다세대 등 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 29층 건물 내 29층 2905호이며, 급배수·위생·난방·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2,054세대 단지이며 최근 비교 가능한 전용 84.82㎡·84.99㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 최저가 624,000,000원은 최근 12개월 평균 585,166,666원의 106.6%이고 최신 거래 597,500,000원보다 높습니다.
- 회차별 가격. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 499,200,000원, 2회 유찰 시 399,360,000원입니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준은 2025.04.11 우리은행 근저당 386,100,000원이며, 농협은행 근저당 220,000,000원은 이미 말소됐는지 재확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리에서 큰 부담이 보이지 않습니다. 임차인은 없고, 매수인 인수는 0원이며 우리은행 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 현재 최저가 624,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 585,166,666원의 106.6%이고, 최신 거래 597,500,000원과 최근 최고 거래 600,000,000원보다도 높습니다. 권리 안정성은 분명하지만, 신건 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 회차에서는 권리보다 가격을 보수적으로 판단하는 것이 핵심입니다.
