인천지방법원 2025타경1885. 신현동 루원이편한세상하늘채 105동 12층 1202호 아파트입니다. 감정평가상 26층 건물 내 12층이며 아파트로 이용 중입니다. 소유자는 박성희이고, 2010.12.17. 소유권을 취득한 날 신한은행 근저당권 396,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 2022.11.29. 전북은행 근저당권 80,500,000원이 설정됐고, 2025년부터 여러 가압류가 이어졌습니다. 2025.12.04. 전북은행의 임의경매개시결정, 2026.02.19. 신한은행의 별도 임의경매개시결정, 2026.06.19. 국의 압류까지 존재하지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1885 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 신현동 302-1 루원이편한세상하늘채 105동 12층1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 26층 건물 내 12층 |
| 비교면적 | 156.29㎡ |
| 소유자 | 박성희 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 54,474,601원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2010.12.17. 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원입니다. 2022.11.29. 전북은행 근저당권 80,500,000원과 2025.05.13. 이후 등록된 가압류, 두 건의 임의경매개시결정, 2026.06.19. 압류는 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균은 비슷하지만 최신 거래는 590,000,000원
루원e-편한세상하늘채아파트는 3,331세대, 사용승인 기준일은 2010.02.12.입니다. 가격 비교에 사용된 최근 거래는 12건이며 156.29㎡와 170.35㎡ 거래가 함께 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 694,333,333원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 156.29㎡ | 9 | 590,000,000원 |
| 2026.02 | 156.29㎡ | 17 | 654,000,000원 |
| 2026.02 | 156.29㎡ | 19 | 660,000,000원 |
| 2025.12 | 170.35㎡ | 25 | 780,000,000원 |
| 2025.11 | 156.29㎡ | 7 | 690,000,000원 |
| 2025.10 | 170.35㎡ | 27 | 715,000,000원 |
| 2025.10 | 156.29㎡ | 16 | 678,000,000원 |
| 2025.06 | 170.35㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 2025.06 | 170.35㎡ | 19 | 775,000,000원 |
| 2025.06 | 170.35㎡ | 19 | 775,000,000원 |
| 2025.05 | 156.29㎡ | 24 | 680,000,000원 |
| 2025.04 | 156.29㎡ | 26 | 685,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 694,333,333원 |
현재 최저매각가 690,000,000원은 최근 12개월 평균 694,333,333원의 99.4%입니다. 평균만 놓고 보면 거의 같은 수준입니다. 그러나 가격 판단에서 더 주의할 숫자는 최신 거래 590,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 높기 때문에 신건을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 80,500,000원 | 80,500,000원 |
| 갑구 22번 가압류 · 김태완 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 갑구 23번 가압류 · 주식회사 기원엠알오 | 91,941,167원 | 91,941,167원 |
| 갑구 24번 가압류 · 주식회사 진오 | 34,375,000원 | 34,375,000원 |
| 갑구 25번 가압류 · 엘케이금속 주식회사 | 29,440,191원 | 29,440,191원 |
| 갑구 26번 가압류 · 근로복지공단 | 8,028,320원 | 8,028,320원 |
| 갑구 27번 가압류 · 주식회사 에이스네트웍 | 5,535,000원 | 5,535,000원 |
| 갑구 28번 가압류 · 우정일 | 4,950,000원 | 4,950,000원 |
| 갑구 29번 가압류 · 주식회사전북은행 | 44,645,163원 | 12,930,322원 |
| 갑구 30번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 7,073,685원 | 0원 |
| 갑구 31번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 67,448,475원 | 0원 |
| 갑구 32번 가압류 · 주식회사 애큐온캐피탈 | 222,693,136원 | 0원 |
| 갑구 34번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 67,331,721원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,076,961,858원 중 채권자 예상배당은 680,700,000원, 미배당은 396,261,858원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 690,000,000원 | 680,700,000원 | 396,261,858원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 552,000,000원 | 544,080,000원 | 532,881,858원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 642,177,858원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회이며 평균 할인율도 0.0%입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가현초등학교 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·다세대주택·상가·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 단지. 루원e-편한세상하늘채아파트는 3,331세대이며 사용승인 기준일은 2010.02.12.입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 내 12층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,561,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 외곽공도가 연계돼 있고, 도로 및 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 694,333,333원만 보지 말고 2026.03 최신 거래 590,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 면적 구분. 최근 거래 12건에는 156.29㎡와 170.35㎡가 함께 있으므로 비교면적 156.29㎡ 거래를 따로 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 재확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 예상 미배당 396,261,858원은 채권자의 배당 부족분이며, 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 정비구역·과밀억제권역·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등의 적용 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 확인 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2010.12.17. 신한은행 근저당권 396,000,000원이 말소기준이고, 뒤의 전북은행 근저당권과 다수 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 신건 가격 690,000,000원을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 694,333,333원이고 최저가 비율은 99.4%지만, 최신 거래는 2026.03 590,000,000원입니다. 따라서 결론은 권리는 안전 쪽, 가격은 보수적으로 확인입니다. 특히 최신 156.29㎡ 거래와 대상 호수의 층·상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
