의정부지방법원 2025타경71633. 남양주시 다산동 다산리코빌 6층 641호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 155,000,000원이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 이민서는 2022.03.18 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.03.01이며, 임차보증금은 180,000,000원입니다. 경매개시결정일 2025.04.30보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있어, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 미배당 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가 155,000,000원에서 집행비용 2,970,000원을 제하면 임차인 예상배당액은 152,030,000원이고, 나머지 27,970,000원은 매수인 부담입니다. 따라서 현 회차의 실질취득 부담은 182,970,000원입니다. 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 임차인 미배당액이 커지는 구조라, 단순히 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6020 다산리코빌 주건축물제1동 6층641호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 8층 건 내 6층 641호 |
| 소유자 | 오정은 · 2022.03.25 매매 · 거래가액 180,000,000원 · 2022.04.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 155,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 197,613,093원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준 역할을 하는 권리는 2025.04.30 강제경매개시결정입니다. 이전에 설정됐던 하나은행 근저당권은 2022.03.21 해지로 이미 말소되어 있습니다. 반면 임차인 이민서는 2022.03.18 주민등록·점유를 갖추고 2024.03.19 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 임차권은 경매개시결정보다 앞서므로 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 부분은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민서 | 부동산 전부 · 주거 (임차권등기) | 2022.03.18 | 2022.03.01 | 180,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
③ 낙찰가가 내려가도 부담이 사라지지 않는 이유
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락분의 상당 부분이 임차보증금 미배당액 증가로 바뀝니다. 이 사건도 현재 회차 155,000,000원에서 예상 인수액이 27,970,000원이고, 1회 유찰 시 매각가 124,000,000원에 예상 인수액 58,536,000원, 2회 유찰 시 매각가 99,200,000원에 예상 인수액 82,985,600원으로 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 155,000,000원 | 27,970,000원 | 182,970,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,000,000원 | 58,536,000원 | 182,536,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,200,000원 | 82,985,600원 | 182,185,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,970,000원 |
| 1. 임차인 이민서 보증금 | 180,000,000원 | 152,030,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 197,613,093원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 152,030,000원이 배당되고 27,970,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액 197,613,093원은 예상배당 0원이며, 해당 미배당액은 197,613,093원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 다산하늘초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·각종 편익시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건 내 6층 641호이며 기본 위생급배수설비·난방설비·승강기설비·지하주차장설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 오피스텔 건부지로 이용중이며, 서측·동측·남측으로 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구)이며 공시지가는 3,568,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액 기준. 현 회차는 155,000,000원 낙찰가에 예상 인수액 27,970,000원을 더한 182,970,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 124,000,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 58,536,000원으로 커집니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 실제 배당 결과에 따라 인수액이 정해지므로 배당 및 매각물건명세서 내용을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다.
- 세금·비용 확인. 배당표의 집행비용은 2,970,000원 추정치이며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.55억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 최저매각가는 155,000,000원이지만, 권리분석상 매수인이 부담할 것으로 예상되는 임차보증금 미배당액이 27,970,000원 있습니다. 따라서 현 회차에서 확인되는 실질취득 부담은 182,970,000원입니다. 1회·2회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 예상 인수액이 각각 58,536,000원, 82,985,600원으로 증가합니다. 즉 이 사건은 유찰 = 곧바로 가격 메리트인 구조가 아닙니다. 실거래 시세 자료가 없어 실질취득 부담이 시장가격보다 유리한지도 확인할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 최종 인수액을 기준으로 판단해야 하는 사건입니다.
