인천지방법원 2025타경1938. 인천광역시 서구 당하동 예미지더시그너스 902동 8층 801호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김주훈이고, 2024.02.16. 하나은행 근저당 473,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2024.03.26. 신점숙 근저당 494,000,000원, 2025.06.19. 롯데카드 가압류 10,999,823원, 2025.12.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 강하게 경계해야 할 것은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 620,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 531,500,000원, 최신 거래는 545,000,000원, 최근 거래 최고도 565,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1938 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1316-1 예미지더시그너스 902동 8층801호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 25층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2023-10-13 |
| 소유자 | 김주훈 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 620,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 438,696,538원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.02.16. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 473,000,000원입니다. 이후 설정된 신점숙 근저당권과 롯데카드 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2024.03.20. 신점숙 명의 가압류 391,754,521원은 2024.07.08. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 620,000,000원은 최근 시장 위
예미지더시그너스는 1,172세대이며, 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 531,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 545,000,000원이고, 최근 거래 범위는 505,000,000원~565,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 2026.03 | 76.88㎡ | 16 | 520,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 76.88㎡ | 15 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 545,000,000원 |
| 2025.12 | 76.88㎡ | 17 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 19 | 548,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 76.88㎡ | 4 | 505,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 23 | 565,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 3 | 520,000,000원 |
| 평균 | 84.9559㎡ | 12건 | 531,500,000원 |
현재 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균 531,500,000원의 116.7%입니다. 또한 최신 거래 545,000,000원은 물론 최근 거래 최고 565,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 620,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 473,000,000원 | 473,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신점숙 | 494,000,000원 | 138,400,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,999,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 977,999,823원, 예상 배당액은 611,400,000원, 미배당액은 366,599,823원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용·배당순위와 실제 채권액은 배당기일에 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 620,000,000원 | 611,400,000원 | 366,599,823원 |
| 1회 유찰 시 | 496,000,000원 | 488,640,000원 | 489,359,823원 |
| 2회 유찰 시 | 396,800,000원 | 390,444,800원 | 587,555,023원 |
현재 회차에서는 신청채권자 하나은행이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 390,444,800원으로 표시돼 있습니다. 다만 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천아라초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 8층이며 사용승인일은 2023-10-13입니다.
- 단지. 예미지더시그너스는 1,172세대입니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균 531,500,000원의 116.7%입니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래 545,000,000원, 최근 최고 565,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다.
- 말소기준 확인. 2024.02.16. 하나은행 근저당 473,000,000원이 말소기준입니다.
- 후순위 권리 확인. 신점숙 근저당 494,000,000원과 롯데카드 가압류 10,999,823원은 말소기준 이후 권리입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제”
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고, 그 이후 권리는 매각으로 정리되며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이라는 확인 과제는 남아 있습니다.
투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 620,000,000원은 최근 12개월 평균 531,500,000원의 116.7%이고, 최근 최고 거래 565,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 권리는 비교적 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
