의정부지방법원 2025타경71740. 남양주시 오남읍 진주아파트 202동 1층 105호로, 감정평가상 방2·주방 겸 거실·욕실 겸 화장실·발코니·보일러실·현관으로 이용 중인 아파트입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층이며 사용승인일은 1990.04.25입니다. 소유자는 오승훈이고, 이 사건의 말소기준권리는 2015.07.28 설정된 국민은행 근저당권 54,000,000원입니다.
말소기준권리 뒤에는 에스비아이저축은행 근저당권과 현재 임의경매개시결정, 한국무역보험공사 가압류가 이어집니다. 이들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 김승현은 2015.07.30 전입으로 말소기준권리보다 후순위이고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 전입 시점만으로도 이 사건의 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71740 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 오남리 683-25 진주아파트 202동 1층105호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방2·주방 겸 거실·욕실 겸 화장실·발코니·보일러실·현관 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 5층 중 1층 · 사용승인일 1990.04.25 |
| 소유자 | 오승훈 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 43,842,894원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2015.07.28 국민은행 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 에스비아이저축은행 근저당권 51,600,000원과 30,000,000원, 2025.05.27 임의경매개시결정, 2025.07.25 한국무역보험공사 가압류 45,771,010원은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승현 | 미상 | 2015.07.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 김승현 1명입니다. 전입일 2015.07.30은 말소기준권리 2015.07.28보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 전입관계만으로 낙찰자에게 보증금 반환채무가 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해야 배당관계까지 완전하게 정리할 수 있습니다.
③ 배당 구조 — 신건에서도 후순위 미배당 발생
현재 최저가인 125,000,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,550,000원을 먼저 공제하고, 국민은행 근저당권 54,000,000원, 에스비아이저축은행 근저당권 51,600,000원을 배당한 뒤 같은 저축은행의 후순위 근저당권 30,000,000원에는 16,850,000원만 배당됩니다. 한국무역보험공사 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 30,000,000원 | 16,850,000원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 45,771,010원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 181,371,010원 중 예상 채권자 배당액은 122,450,000원, 미배당은 58,921,010원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 58,921,010원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 83,571,010원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 103,211,010원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 43,842,894원에 대해 시나리오상 충족으로 계산됩니다. 반면 1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 43,800,000원으로 청구액에 미달하고, 2회 유찰 시에는 24,160,000원까지 줄어듭니다. 다만 이 미배당 증가는 후순위 채권자의 회수 문제이고, 이 사건의 매수인 인수액이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 제반 입지조건과 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 대상 아파트까지 차량 진입이 가능하고 남양주 관내 각 방향 및 서울·구리·의정부 등으로의 접근이 용이해 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 이용상태. 방2, 주방 겸 거실, 욕실 겸 화장실, 발코니, 보일러실, 현관 등으로 이용 중인 아파트입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 1층 105호이며 사용승인일은 1990.04.25입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 삿시창호입니다.
- 설비. 급배수·상하수도·위생·도시가스·도시가스 개별난방·화재경보기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 인접지와 등고평탄하며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내·외로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(오남4지구)·가축사육제한구역·정비예정구역(오남1구역)·배출시설설치제한지역·성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 김승현의 전입일은 2015.07.30으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원문 서류에서 최종 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 125,000,000원이 주변 실제 매매가격 대비 어느 위치인지 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 1층 조건. 대상은 5층 중 1층 105호입니다. 현장 방문으로 채광·소음·사생활 노출·내부 상태를 확인하세요.
- 명도. 임차인 김승현의 점유부분이 미상인 만큼 실제 점유 형태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비. 과거 2019.08.01 오남진주아파트입주자대표회의가 강제경매를 신청했다가 2019.08.20 취하된 이력이 있으므로 현재 관리비 체납 여부를 관리주체에 확인하는 것이 좋습니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각기일 직전 변동사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 판단
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2015.07.28 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 김승현의 전입은 2015.07.30으로 뒤에 들어왔습니다. 현재 남은 후순위 근저당권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 신건 최저가가 감정가와 같은 125,000,000원인 만큼, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 결론내리는 것은 피해야 합니다. 1회 유찰 시 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 시나리오는 낮아지지만, 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 결국 이 물건은 권리 측면에서는 안정적이지만, 입찰 여부는 실제 매매가격과 현장 상태를 확인해 가격 경쟁력을 확보할 수 있는지에 달린 사건입니다.
