의정부지방법원 2025타경71785. 남양주시 화도읍 묵현리 ‘마석역신도브래뉴3차’ 303동 304호 아파트입니다. 소유자는 강태구이며, 2014.02.26. 거래가액 222,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 권리는 근저당이 아니라 2024.03.26. 등기된 김민석의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.02.17., 확정일자는 2022.02.21., 주민등록 및 점유개시는 2022.03.23.이고 보증금은 320,000,000원입니다.
강제경매개시결정은 2025.05.30. 주택도시보증공사를 채권자로 하여 등기됐고, 이 사건에서는 그 강제경매개시결정이 말소기준권리로 계산되어 있습니다. 따라서 그보다 앞선 김민석 임차권은 원칙적으로 매각으로 당연 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다. 다만 이 물건에는 2026.07.14. 대항력포기확약이 존재한다는 점이 결론을 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71785 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 626 마석역신도브래뉴3차아파트 303동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 겸 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 |
| 면적 / 층 | 84.974㎡ · 15층 중 3층 |
| 소유자 | 강태구 · 2014.02.26. 소유권이전 · 거래가액 222,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 334,802,088원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2010.11.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
김민석은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 중복 신고 임차인이 아닙니다. 보증금은 320,000,000원, 전입은 2022.03.23., 확정일자는 2022.02.21.이고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 전부 · 주거(임차권등기) | 320,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 권리보다 가격이 더 불리하다
마석역신도브래뉴3차 동일 면적 84.97㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 318,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래의 영향을 줄이기 위해 최근 12개월 평균 318,363,636원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 추세도 -0.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 13 | 313,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 14 | 353,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.97㎡ | 14 | 324,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 14 | 333,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2025.11 | 84.97㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 13 | 309,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 8 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 11건 | 318,363,636원 |
현재 최저매각가 335,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 최신 2026.07 거래에는 300,000,000원과 313,000,000원이 있고, 최근 가격 추세도 -0.5%입니다. 따라서 감정가만 놓고 “경매라서 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 334,802,088원 | 9,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김민석 보증금 320,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사는 9,510,000원을 배당받습니다. 주택도시보증공사 청구액에 대한 미배당액은 325,292,088원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 확약 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 335,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 | 268,000,000원 | 56,552,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 | 214,400,000원 | 109,401,600원 | 실질 0원 |
대항력 포기 확약이 없었다면 보증금보다 낮은 가격에 낙찰될수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조를 경계해야 합니다. 이 사건에서는 그 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 조건으로 제시되어 있으므로, 유찰 가격만 보고 인수액을 단순 합산하는 해석은 맞지 않습니다. 다만 입찰 전에는 확약서 원문과 매각물건명세서의 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화도초등학교 북서측 인근이며 아파트단지, 다세대주택, 임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 중 3층이며 사용승인일은 2010.11.29입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·화재경보기·소화전·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 부정형의 서하향 완경사 아파트 건부지이며 동측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 자연보전권역 등이며 공시지가는 951,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 마석역신도브래뉴3차는 476세대이며 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 0.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.14. 제출된 대항력포기확약서의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김민석의 보증금 320,000,000원, 전입 2022.03.23., 확정일자 2022.02.21., 임차권등기 2024.03.26.을 원본에서 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 시세 이상의 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 최신 거래 300,000,000원과 최근 추세 -0.5%를 전체 평균보다 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 집행비용 5,490,000원 등을 반영한 추정이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 단순한 ‘임차인 없는 안전형’은 아닙니다. 보증금 320,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 먼저 존재하고, 그 위험을 2026.07.14. 대항력포기확약이 해소하는 구조입니다. 현재 회차에서는 임차보증금도 전액 배당되는 계산이라 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 335,000,000원으로 같고, 최근 12개월 평균 318,363,636원의 105.2%입니다. 최신 거래는 300,000,000원이며 최근 추세는 -0.5%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리는 관리 가능, 신건 가격은 보류”입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권의 존재 자체를 무시하는 것도, 최저가만 보고 싸다고 보는 것도 아니라 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤 최근 시세보다 낮은 가격 구간을 기다리는 것입니다.
