의정부지방법원 2025타경71795. 남양주시 다산동 엘센트로타워 1층 114호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(소매점)이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자 양재명은 2023.10.13. 매매를 원인으로 거래가액 1,246,830,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 동작신용협동조합 앞으로 채권최고액 744,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.09.03. 같은 동작신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 구조 자체는 비교적 선명합니다. 과거 대창신용협동조합 4,200,000,000원 및 동작신용협동조합 1,800,000,000원의 공동담보 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.10.26. 설정된 동작신용협동조합 근저당입니다. 현재 회차 1,021,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고도 해당 근저당 채권최고액이 전액 배당되며, 매수인이 떠안을 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71795 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6184-4 엘센트로타워 1층 114호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 다산중앙로82번안길 166-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 3층, 지상 5층 중 제1층 114호 · 사용승인일 2022.07.13 |
| 소유자 | 양재명 · 2023.10.13 매매 · 거래가액 1,246,830,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,021,000,000원 / 1,021,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동작신용협동조합 / 621,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 정리
과거 2022.09.07. 설정된 대창신용협동조합 및 동작신용협동조합의 공동담보 근저당은 2023.10.26. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 양재명에게 소유권이 이전되고 새로 설정된 을구 4번 동작신용협동조합 근저당권 744,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.03. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대 상태 — 공실이지만 임대관계는 미상
감정평가 당시 이용상태는 근린생활시설(소매점)이고 조사일 현재 공실상태입니다. 별도의 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상입니다. 따라서 현재 확인되는 대항력 임차보증금 인수액은 없되, 상가의 실제 점유·임대차 현황은 입찰 전 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 현재 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,021,000,000원에서 시작합니다. 소유자의 2023.10.13. 취득 거래가액은 1,246,830,000원이지만, 이것만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 신건 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,021,000,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 264,390,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 816,800,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 62,232,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 653,440,000원 | 644,505,600원 | 99,494,400원 | 0원 |
1회 유찰 시 816,800,000원에서도 근저당 채권최고액 744,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시 653,440,000원에서는 채권 배당액이 644,505,600원으로 줄어 99,494,400원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아니며 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,021,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,610,000원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 264,390,000원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 12,610,000원, 동작신용협동조합 744,000,000원이 배당되고 소유자에게 264,390,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부지방법원 남양주지원 남동측 인근으로 업무시설, 공공시설, 근린생활시설이 혼재하며 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 도농역이 위치해 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 소매점으로 이용 중이며 조사일 현재 공실상태입니다.
- 도로. 북동측·북서측·남동측으로 폭 약 12m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,636.4㎡, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 5,432,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2022.07.13입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 상가 실거래 대조. 현재 자료에는 최근 유사 근린시설 실거래 비교값이 없으므로 감정가 1,021,000,000원을 그대로 시세로 보지 말아야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가 당시 공실이었고 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 소매점 용도인 만큼 예상 임대료와 공실기간이 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
- 회차별 가격 구조. 신건 1,021,000,000원, 1회 유찰 시 816,800,000원, 2회 유찰 시 653,440,000원입니다. 권리 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
- 말소기준 확인. 을구 4번 동작신용협동조합 근저당권 744,000,000원이 기준이며 경매개시결정은 이후 권리입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 별도 검증
이 물건의 장점은 권리 구조가 복잡하지 않다는 점입니다. 말소기준권리는 동작신용협동조합의 744,000,000원 근저당이고, 예상배당 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다. 반면 감정평가 당시 공실이고 임대관계가 미상이며 최근 유사 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 1,021,000,000원을 두고 가격 메리트를 단정할 단계가 아닙니다. 권리는 비교적 명확하지만, 근린시설 특성상 실제 승부처는 상권·임대수익·최근 매매사례를 통한 가격 검증입니다.
