의정부지방법원 2025타경71902. 남양주시 호평동 ‘호평마을 한화꿈에그린’ 1501동 1층 101호, 전용 84.98㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이지욱이고, 2020년 5월 25일 259,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 217,200,000원이 말소기준권리이며, 이후 설정된 키움예스저축은행 근저당권 289,200,000원과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자의 권리상 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 첫인상은 나쁘지 않습니다. 감정가이자 신건 최저가인 419,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 444,083,333원의 94.4%이고, 2026년 8월 최신 거래 465,000,000원보다 46,000,000원 낮습니다. 하지만 이 호수는 15층 건물의 1층입니다. 실제 최근 표본에서도 같은 면적 1층이 380,000,000원과 400,000,000원에 거래돼, 전체 평균과의 단순 비교만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 호평동 618 호평마을 한화꿈에그린아파트 제1501동 제1층 제101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 방3·주방/식당·거실·욕실 겸 화장실2·드레스룸·발코니·현관 · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 이지욱 (2020.05.25. 거래가 259,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 419,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 169,164,471원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 권리분석의 기준점은 2020년 5월 25일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 217,200,000원입니다. 2022년 키움예스저축은행 근저당권 289,200,000원은 말소기준 이후 권리이며, 2025년 8월 12일과 8월 28일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘1층’ 보정이 필요
호평마을한화꿈에그린 전용 84.98㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 전체 평균은 444,083,333원, 최신 거래는 2026년 8월 465,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 13 | 465,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 4 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 464,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 4 | 430,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 15 | 510,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 444,083,333원 |
표본 전체 범위는 380,000,000원~510,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저가 419,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,083,333원 낮고 최신 거래보다 46,000,000원 낮지만, 대상과 같은 1층 거래 두 건은 각각 380,000,000원과 400,000,000원입니다. 즉 전체 평균 대비로는 할인이지만, 최근 1층 실거래 대비로는 오히려 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 419,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,590,000원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 217,200,000원 | 217,200,000원 |
| 2. 근저당 · 키움예스저축은행 | 289,200,000원 | 195,210,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 506,400,000원 중 412,410,000원이 배당되고 93,990,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 419,000,000원 | 412,410,000원 | 93,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 335,200,000원 | 329,707,200원 | 176,692,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 268,160,000원 | 263,605,760원 | 242,794,240원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 물건은 임차인이나 인수 권리가 없어 낙찰자의 인수금액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격만 놓고 보면 1회 유찰 시 335,200,000원, 2회 유찰 시 268,160,000원으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호평중학교 북측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하고, 인근에 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근 노선버스 정류장을 이용할 수 있으며, 남서측 근거리에 경춘선 평내호평역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 1층이며, 사용승인일은 2005.11.25입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·엘리베이터·지하주차장 설비 등을 갖췄습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)이며 과밀억제권역·택지개발지구 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 호평마을한화꿈에그린은 414세대이며, 동일 84.98㎡ 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1층 실거래 우선 확인. 전체 최근 평균 444,083,333원보다 최저가가 낮다는 점만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 최근 1층 380,000,000원·400,000,000원 거래를 기준선으로 함께 보세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.05.25 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·인도비용 확인. 미납 관리비와 실제 인도에 필요한 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 비교. 신건 419,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 335,200,000원, 2회 유찰 268,160,000원 시나리오를 최근 실거래와 함께 비교하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 1층 기준으로”
권리만 보면 깔끔합니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정은 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 신건 가격 419,000,000원을 어떤 시세와 비교하느냐입니다. 전체 최근 12개월 평균 444,083,333원과 최신 거래 465,000,000원만 보면 할인돼 보이지만, 대상과 같은 1층은 최근 380,000,000원과 400,000,000원에 거래됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성은 장점이지만, 신건 가격 메리트는 1층 실거래를 반영해 보수적으로 판단해야 하는 아파트입니다.
