🛡️ 인수 0원 🏷️ 유찰 0회 👤 확인 임차인 0명 💰 잔여 26,318,860원
의정부지방법원 2025타경71925. 남양주시 오남읍 양지리 오남1차청구아파트 103동 15층 1503호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식구조 16층 건물의 15층으로, 아파트(침실3·욕실2·주방·거실·드레스룸·발코니 등)로 이용 중입니다. 사용승인일은 2000.10.10입니다. 현재 소유자는 이서영이며, 2006.11.17 당시 이창숙 명의로 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2018.05.09 이서영으로 개명등기가 이뤄졌습니다.
권리분석의 기준점은 2018.05.09 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 156,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 덕산자산관리대부 근저당권 120,000,000원, 같은 회사의 전세권 5,000,000원, 배풍렬 가압류 9,500,000원, 양지청구아파트입주자대표회의 가압류 9,733,140원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 따라서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71925 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 111-2 오남1차청구아파트 103동 15층 1503호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 침실3·욕실2·주방·거실·드레스룸·발코니 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 경사스라브지붕 16층 건물 중 15층 · 사용승인 2000.10.10 |
| 소유자 | 이서영 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 116,604,528원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.05.09 한국스탠다드차타드은행 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 등기된 덕산자산관리대부의 근저당권과 전세권, 남양주시 압류, 배풍렬 및 양지청구아파트입주자대표회의의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 특히 전세권 5,000,000원 역시 말소기준 이후 권리로서 매수인이 인수하는 전세권으로 계산되지 않습니다.
② 가격 판단 — 신건 332,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 332,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 권리상 실질취득액도 332,000,000원으로 볼 수 있습니다. 그러나 최근 12개월 평균이나 최신 동일·유사 물건 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 332,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 265,600,000원 | 39,151,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 212,480,000원 | 91,527,860원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 265,600,000원, 212,480,000원으로 낮아지고 채권자 측 미배당액은 각각 39,151,540원, 91,527,860원으로 커집니다. 그러나 이 부족분이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 시세 자체가 확인되지 않은 만큼 유찰 가격만 보고 저평가 여부를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사덕산자산관리대부 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 전세권 · 주식회사덕산자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 가압류 · 배풍렬 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 6. 가압류 · 양지청구아파트입주자대표회의 | 9,733,140원 | 9,733,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,318,860원 |
현재 회차 332,000,000원 가정에서는 산정 채권 300,233,140원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 26,318,860원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 남양주시 압류의 구체적 금액 및 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오남읍사무소 북서측 인근이며 아파트단지·다세대주택·근린생활시설과 중소규모 공장·농경지가 혼재하는 성숙 중인 주택지대로, 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트 벽식구조 16층 건물의 15층이며, 위생·급배수·소화전·승강기와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내외로 포장도로가 개설돼 있고 북동측 정문을 통해 외부도로와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(양지지구) 등에 해당하며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 최저가 332,000,000원이 실제 시세보다 낮은지 확인할 최근 거래 비교가 필수입니다. 시세 확인 전에는 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유를 최종 대조하세요.
- 경매신청 채권관계. 한국주택금융공사의 경매신청과 한국스탠다드차타드은행 명의 말소기준 근저당 사이의 승계·대위관계를 원문에서 확인하세요.
- 입주자대표회의 가압류. 양지청구아파트입주자대표회의가 9,733,140원의 가압류를 등기한 만큼 청구 원인과 별도 정산 필요 여부를 확인하세요.
- 남양주시 압류. 등기상 압류가 존재하므로 압류 원인과 실제 배당 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전형, 가격은 검증 후”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2018.05.09 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 덕산자산관리대부 근저당·전세권, 가압류와 경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 확인된 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 332,000,000원의 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 이를 비교할 최신 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 단순히 “신건” 또는 향후 “유찰”이라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리분석은 합격권이지만 가격 판단은 실거래 확인 뒤에 해야 하는 사건입니다.
