의정부지방법원 2025타경71949. 남양주시 진건읍 사능리 250-1 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 기호 2-가는 종교시설인 해원사 법당과 방·거실·화장실, 기호 2-나는 식당·방2·다용도실 등으로 사용되고 있습니다. 건물은 알씨조 및 조적조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1995.12.21입니다.

권리관계의 기준점은 2016.02.04 설정된 미금농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 그 뒤 2017년 130,000,000원, 2019년 260,000,000원의 미금농업협동조합 근저당과 2025년 강제경매개시결정이 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전의 진건새마을금고·대구축산업협동조합 근저당들은 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 말소기준

현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 을구 11번 미금농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 13번 130,000,000원, 을구 14번 260,000,000원과 갑구 2번 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

② 임차인 — 전입은 말소기준 이후

실제 임차인은 1명입니다. 이정아의 전입일은 2018.12.10으로 말소기준일 2016.02.04보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 권리 계산상 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당 순위와 배당액 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 21.66억, 실거래 검증자료 없음

이 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 2,166,007,560원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없는 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,166,007,560원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 포함한 계산상 채권이 모두 충족되고 1,106,528,606원이 소유자 교부액으로 남습니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 계산상 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 일괄매각·제시외 건물 체크

• 일괄매각. 제시외 건물을 포함하여 매각됩니다.
• 도시계획시설 저촉. 본건 토지 중 일부가 도시계획시설도로 및 완충녹지에 저촉되어 있으며, 공법상 제한과 이용의 불리함을 감안하여 평가됐습니다.
• 조경수. 지상 조경수 등은 토지가격에 반영해 평가됐습니다.
• 석탑·불상. 이전 가능한 물건으로 보아 평가하지 않았습니다.
• 제시외 건물. 기호 ㉠~㉪의 면적은 현장실사에서 개략 산정됐고 구조·현상·관리상태 등을 참작해 관찰감가법으로 평가됐습니다.
• 다른 토지 위 건물. 기호 ㉨~㉪은 제시외 토지인 사능리 산46-3에 소재하지만 소유자가 건축하여 사용 중인 건물로 본건 평가에 포함됐습니다.

⑥ 입지·이용규제 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 남양주시 진건읍 사능리 소재 사릉사거리 남동측 인근입니다.
• 주위환경. 도로변으로 점포·근린생활시설이 소재하고 후면에는 자연취락, 소규모 공장, 물류창고 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(사능본동)입니다.
• 도로·녹지. 소로3류 저촉, 완충녹지 저촉, 중로1류 접합, 중로3류 저촉입니다.
• 기타 제한. 가축사육제한구역·배출시설설지제한지역·성장관리권역·공장설립승인지역에 해당합니다.
• 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 감정가 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 2,166,007,560원의 적정성을 주변 토지·근린생활시설·복합용도 거래와 직접 대조해야 합니다.
• 임차관계 재확인. 이정아의 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 제시외 건물 위치. 사능리 산46-3에 소재하는 기호 ㉨~㉪의 실제 위치와 이용관계, 매각 후 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 도로·완충녹지 저촉. 저촉 면적과 향후 이용 제한이 실제 가치와 개발·증축 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 이전 가능한 물건. 석탑·불상은 평가 대상에서 제외돼 있으므로 현장에 남아 있는 시설물의 귀속과 반출 여부를 구분해야 합니다.
• 복합용도 현황. 종교시설·식당·주택으로 쓰이는 현황이 향후 직접 이용 또는 임대 계획과 맞는지 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016년 미금농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 이정아 역시 2018년 전입으로 대항력이 없습니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 신건 가격은 2,166,007,560원이고 이를 검증할 실거래 자료가 없으며, 종교시설·식당·주택이 혼재한 복합 이용, 일괄매각되는 제시외 건물, 일부 도시계획시설도로·완충녹지 저촉, 다른 토지인 사능리 산46-3에 위치한 제시외 건물까지 함께 살펴야 합니다. 권리 인수는 0원이지만 가격과 이용관계는 보수적으로 검증해야 하는 신건으로 보는 것이 적절합니다.