인천지방법원 2025타경507689. 인천 부평동 대림아파트 2층 203호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 현 소유자 서미영은 2021.05.24. 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 130,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정됐다가 이미 말소된 근저당권들은 현재 인수문제가 아니며, 현존 권리 가운데 기준이 되는 것은 2023.05.10. 주택도시보증공사의 342,000,000원 가압류입니다.
문제는 이 기준일보다 앞선 임차관계입니다. 이소영은 2021.04.30. 확정일자를 받고, 2021.05.24. 주민등록 및 점유를 개시했으며, 2023.03.30. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 원칙적으로는 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차권입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이소영 임차권에 한해 실질 인수위험을 제거하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 499-2 대림아파트 2층 203호 |
| 도로명 | 인천광역시 부평구 동수천로 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택 · 제2층 제203호 · 44.79㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 · 사용승인일 2002.04.11. |
| 소유자 | 서미영 (2021.05.24. 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약서
말소기준권리는 2023.05.10. 접수된 주택도시보증공사 가압류 342,000,000원입니다. 이에 앞서 이소영은 2021.05.24. 주민등록·점유를 갖추고 2021.04.30. 확정일자를 받았으며, 2023.03.30. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 등기 순서만 보면 이 임차권은 매각으로 자동 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 검토 대상입니다.
임차관계 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이소영 | 2021.05.24. 확정일자 2021.04.30. | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 可 | 실질 승계 0원* 임차권등기 말소동의 확약 |
| 강희정 | 2025.03.05. | 미상 | 대항력 無 | 확인자료 없음 | 승계 없음 말소기준권리 이후 전입 |
강희정의 전입일은 2025.03.05.로 말소기준권리 2023.05.10.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았으므로 배당관계 및 실제 점유·명도 조건은 매각 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 이소영에게 적용되는 말소동의 확약이 강희정에게까지 확대되는 것은 아니지만, 현재 확인된 전입 순위상 강희정의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가는 140,000,000원, 최저매각가도 140,000,000원입니다. 사건에는 4회 유찰 이력이 표시돼 있지만 현재 회차 시나리오는 감정가의 100%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 80%인 112,000,000원, 6회 유찰 시 64%인 89,600,000원입니다.
확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득은 140,000,000원으로 계산됩니다. 5회·6회 유찰 시에도 이소영 임차권의 실질 인수액은 확약 때문에 0원으로 보므로 실질취득은 각각 해당 회차 매각가격을 중심으로 판단할 수 있습니다. 반대로 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 선순위 임차권 미배당분이 매수인에게 남을 수 있어, 낮아진 최저가만 보고 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 7,240,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,760,000원과 이소영 보증금 130,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 7,240,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 464,760,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공동주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 감정요항상 부개서초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교시설 등이 소재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 이용상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 2층 203호이며 사용승인일은 2002.04.11.입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12M 내외의 포장도로와 접하며 도로상태는 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 주의. 4회 유찰 이력이 확인되므로 실제 매수수요와 적정가격은 별도 검증이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 을구 11번 이소영 주택임차권등기를 확실히 제거하는 조건인지 직접 확인해야 합니다.
- 이소영 배당관계 확인. 현재 140,000,000원 가정에서는 130,000,000원 전액배당이나, 실제 낙찰가와 집행비용·선순위 조세 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 강희정 점유 확인. 2025.03.05. 전입으로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 실제 점유상태와 인도·명도 조건을 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 유찰횟수만으로 싸다고 판단하지 말고 현장 상태·수요·가격수용성을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 140,000,000원의 시세상 유불리를 판단할 수 없습니다. 시세 확인 전 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 배당표 변동요소. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 선순위 항목이 추가될 수 있으므로 법원 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소의 열쇠는 확약, 가격은 별도 검증”
이 사건은 단순한 후순위 권리 정리형이 아닙니다. 이소영은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖추고 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마친 선순위 임차인입니다. 그래서 원칙만 보면 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이소영에 관한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
현재 회차 140,000,000원에서는 배당표상 이소영 보증금도 전액 배당되므로 룰상 미배당 인수액 역시 0원입니다. 하지만 112,000,000원·89,600,000원 시나리오에서는 확약이 없을 경우 각각 20,368,000원·42,412,800원의 인수액이 발생합니다. 즉 이 사건의 권리안전성은 확약서의 효력 확인에 기대고 있습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 4회 유찰 이력이 있음에도 현재 최저가는 감정가와 같은 140,000,000원이고, 비교 가능한 실거래 자료가 없기 때문에 시세보다 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 주된 인수위험은 해소되지만, 가격 메리트는 검증 전까지 보류”입니다.
