인천지방법원 2025타경507689. 인천 부평구 부평동 499-2 대림아파트 2층 203호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 5층 건물의 제2층 물건입니다. 이 사건은 6회 유찰을 거쳐 감정가 140,000,000원의 49%인 68,600,000원까지 최저매각가가 내려왔습니다.
하지만 이 물건은 단순히 최저가가 낮아진 경매가 아닙니다. 등기부상 2023년 3월 30일 이소영의 주택임차권등기가 먼저 설정되었고, 그 이후인 2023년 5월 10일 주택도시보증공사의 가압류가 들어왔습니다. 따라서 이소영의 임차권은 말소기준권리보다 앞선 권리로, 보증금 130,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
일반적인 배당 계산만 적용하면 현재 최저가에서 임차보증금 부족액 63,034,800원이 발생합니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 적용하면 이소영의 매수인 인수 실질은 0원으로 계산합니다. 결국 이 사건의 입찰 판단은 확약서의 효력과 별도 점유자 문제를 확인하는 데 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경507689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 499-2 대림아파트 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타(공동주택) · 제2층 제203호 · 임차권등기 범위 44.79㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2002.04.11 |
| 소유자 | 서미영 (2021.04.27 매매 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 2023.05.10 · 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 10일 접수된 주택도시보증공사의 갑구 6번 가압류입니다. 청구금액은 342,000,000원입니다. 그보다 앞선 2023년 3월 30일에는 이소영의 주택임차권등기가 접수되어 있습니다.
이소영은 2021년 4월 30일 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2021년 5월 24일 전입과 점유를 시작했습니다. 따라서 2023년 5월 10일의 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 보증금 130,000,000원과 배당요구 사실도 확인되므로, 일반적인 권리분석에서는 배당 후 미회수 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 이소영의 임차권에 대해서는 확약 적용 시 실질 인수액 0원*으로 판단합니다. 확약은 해당 임차권에 한정되며, 다른 점유자나 임대차 관계까지 자동으로 해소하는 것은 아닙니다.
2024년 1월 17일의 국 압류와 2025년 2월 21일의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 과거 등기된 한빛은행·국민은행·우리은행 등의 근저당권은 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 이소영의 확약과 강희정의 점유를 분리해서 보라
조사상 임차인·점유자는 2명입니다. 그중 보증금과 임차권등기가 확인되는 핵심 임차인은 이소영이며, 강희정은 기준권리 이후 전입한 별도 점유자로 확인됩니다.
| 임차인 | 보증금 / 전입 | 권리 상태 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 이소영 을구 11번 임차권 |
130,000,000원 2021.05.24 |
대항력 有
우선변제 有
확정일자 2021.04.30 배당요구 2023.03.30 |
확약 적용 · 0원*
확약 미적용 시 부족액 63,034,800원 |
| 강희정 현황조사·명세서 |
보증금 미상 2025.03.05 |
대항력 없음
우선변제 미상
기준권리 이후 전입 확정일자 미상 |
후순위 전입
보증금·임대차관계 및 점유 해소 확인 필요 |
③ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금 부담은 줄지 않는다
이소영의 보증금 130,000,000원은 현재 최저매각가 68,600,000원보다 큽니다. 확약이 적용되지 않는 일반적인 대항력 임차인 인수 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄어들고 매수인 인수액은 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 실질취득 비용이 낮다고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 미적용 시 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 68,600,000원 | 63,034,800원 | 131,634,800원 |
| 7회 유찰 시 | 54,880,000원 | 76,507,840원 | 131,387,840원 |
| 8회 유찰 시 | 43,904,000원 | 87,286,272원 | 131,190,272원 |
위 실질취득 추정은 이소영 임차권에 대한 HUG 확약을 적용하지 않은 배당 산식 기준입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우 해당 임차인의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원*으로 판단합니다.
* 확약 적용에 따른 0원 판단은 이소영의 임차권에 한정합니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 참고 부족액은 현재 회차 63,034,800원이며, 확약의 문언·조건·이행 범위와 실제 임차권 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다. 강희정의 점유 및 임대차관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이소영 보증금 | 130,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 68,600,000원을 기준으로 집행비용을 약 1,634,800원으로 계산하면, 이소영에게 배당되는 금액은 66,965,200원입니다. 보증금 130,000,000원과의 차액인 63,034,800원은 일반적인 배당 산식상 미회수액입니다.
주택도시보증공사의 가압류 청구금액 342,000,000원과 경매신청 청구금액 130,000,000원은 배당 계산상 합계 472,000,000원으로 표시되며, 현재 가정에서는 배당이 없습니다. 이 미배당 채권과 이소영 임차권의 인수 문제는 별개입니다. HUG의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있으며, 임차권의 인수 여부는 별도로 제출된 말소동의 확약을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 가격·환금성 — 감정가의 49%가 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 68,600,000원으로 감정가 140,000,000원의 49%입니다. 6회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 가격이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 가격 지표 | 금액 / 비율 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 140,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 68,600,000원 | 감정가의 49% |
| 이소영 보증금 | 130,000,000원 | 최저가의 189.5% |
| 확약 미적용 실질취득 | 131,634,800원 | 현재 회차의 배당부족액 합산 |
실거래 평균이나 최신 거래가격을 기준으로 한 시세 비교 수치가 확인되지 않으므로, 시세 대비 저렴하거나 비싸다는 결론은 유보해야 합니다. 특히 확약 미적용 상황에서는 최저가 68,600,000원만 비교할 것이 아니라, 임차권 인수액을 더한 131,634,800원을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치 및 주위환경. 감정평가서에는 부개서초등학교 서측 인근으로 기재되어 있으며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설·학교시설 등이 소재하는 지역으로 평가되었습니다. 주위환경은 보통 수준입니다.
- 주소 대조. 물건 소재지 표기는 부평동 499-2인 반면, 감정평가서의 주위환경 설명에는 부개동 소재로 기재되어 있습니다. 부평동 499-2의 지번과 현장 위치, 감정평가 대상의 동일성을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 대중교통 이용 상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2002년 4월 11일입니다. 난방·위생설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
- 물건 상태. 공동주택으로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현황조사 및 매각물건명세서에는 이소영과 강희정이 확인됩니다. 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 이소영의 임차권등기에 대한 말소동의인지, 매수인에게 인수 의무가 남지 않는 조건인지 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 을구 11번 이소영의 임차권등기와 확약서의 대상이 정확히 일치하는지 확인하고, 말소에 필요한 절차와 이행 여부를 확인하세요.
- 확약 범위 구분. 확약은 이소영의 임차권에만 적용합니다. 강희정의 임대차관계와 점유 문제까지 해결되는 것으로 간주하면 안 됩니다.
- 강희정 보증금·점유 확인. 2025.03.05 전입 사실과 보증금·확정일자 미상 부분을 확인하고, 실제 임대차계약 존재 여부와 명도 가능성을 점검하세요.
- 실질취득액 산정. 확약 적용 시와 미적용 시를 구분하세요. 현재 회차에서 확약 미적용 시 인수 추정액은 63,034,800원이며, 실질취득 추정액은 131,634,800원입니다.
- 소재지 확인. 소재지 표기의 부평동과 감정평가서 주위환경 설명의 부개동을 대조하고, 현장과 등기부·매각물건명세서의 대상이 일치하는지 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 미납 관리비 등 배당 및 취득 관련 비용을 별도로 확인하세요. 예상배당표에는 일부 항목이 반영되지 않았습니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, HUG 확약서 원본을 함께 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 49%, 그러나 확약 확인이 먼저다”
인천 2025타경507689은 6회 유찰을 거쳐 최저가 68,600,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 최저가가 아닙니다. 보증금 130,000,000원의 선순위 대항력 임차인 이소영이 존재하고, 일반적인 배당 계산에서는 63,034,800원의 미회수 보증금이 발생한다는 점입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약을 이소영의 임차권에 적용하면 매수인 인수 실질은 0원*입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 현재 최저가 68,600,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다.
다만 강희정의 보증금과 임대차관계는 미상이며, 실제 점유와 명도 문제는 남아 있습니다. 소재지 표기 역시 원본 대조가 필요합니다. 실거래를 통한 시세 비교도 확인되지 않으므로 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
최종 판단은 조건부 C등급입니다. 이소영의 임차권은 HUG 확약으로 인수 부담이 해소되는 것으로 판단하지만, 확약 원본의 효력 확인이 선행되어야 합니다. 확약이 확인되지 않는다면 현재 회차의 실질취득 추정액은 131,634,800원까지 올라갑니다. 확약 확인 전 입찰 보류, 확약 확인 후 가격 재평가. 이 사건의 가장 중요한 투자 원칙입니다.
