의정부지방법원 2025타경72028. 구리시 수택동 나래아파트 3층 301호입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 거실, 주방·식당, 방 3개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니, 보일러실, 현관 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물입니다. 사용승인일은 1999.02.08.입니다.
등기상 핵심은 2016.08.31. 우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 우리은행 추가 근저당과 안미옥 가압류·강제경매개시결정, 경기신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72028 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 610-1 나래아파트 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 원수택로32번길 59-6 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 거실·주방/식당·방3·욕실겸화장실1·발코니·보일러실·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 내 3층 301호 · 사용승인 1999.02.08. |
| 소유자 | 송아영 · 2016.08.31. 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 83,489,709원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
1999년 한국주택은행 근저당은 2008.05.29. 이미 말소됐고, 2008년 우리은행 근저당도 2016.09.01. 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.08.31. 을구 4번 우리은행 근저당입니다. 해당 근저당의 최초 채권최고액은 130,900,000원이며 2024.10.23. 변경등기에는 채권최고액 101,200,000원이 기재되어 있습니다. 예상배당표는 을구 4번 근저당을 130,900,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가 416,000,000원 vs 최근 거래 530,000,000원
나래아파트는 18세대이며 대상 면적은 59.64㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2026.05. 1층 530,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 530,000,000원이고, 신건 최저가 416,000,000원은 그 금액의 78.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.64㎡ | 1 | 530,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.64㎡ | 1건 | 530,000,000원 |
금액 차이는 114,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 거래보다 낮습니다. 따라서 확인된 최신 거래만 놓고 보면 가격 여유가 있습니다. 다만 표본이 1건뿐이므로 530,000,000원을 곧바로 안정적인 시세 중심값으로 단정하기는 어렵습니다. 층·내부상태 등 개별 차이도 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 130,900,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,600,000원 | 72,600,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 안미옥 | 132,309,470원 | 132,309,470원 |
| 4. 갑구 6번 · 안미옥 | - | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 경기신용보증재단 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,630,530원 |
현재 회차 416,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 366,809,470원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 42,630,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 416,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 332,800,000원 | 39,468,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 266,240,000원 | 105,096,830원 | 0원 |
1회 유찰 시 채권 미배당은 39,468,670원, 2회 유찰 시 105,096,830원으로 증가하지만, 이 사건의 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자 미회수 증가와 매수인의 권리인수는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수택2동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물이며 승강기, 위생·급배수·난방·전기·소방설비와 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 정비구역, 과밀억제권역, 비행안전제3구역 등 토지이용 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,088,000원/㎡, 토지면적 330.0㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 나래아파트는 18세대이며 사용승인일은 1999.02.08.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2016.08.31. 을구 4번 우리은행 근저당을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 4번은 최초 채권최고액 130,900,000원에서 2024.10.23. 101,200,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당요구·채권계산서와 함께 확인하세요.
- 시세 표본 한계. 최근 실거래는 2026.05. 530,000,000원 1건뿐입니다. 층·향·내부상태를 감안해 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 정비구역. 토지이용계획상 정비구역으로 기재되어 있으므로 관련 사업 진행상황과 권리관계를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 실거래보다 낮지만 표본 확인이 핵심
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조가 비교적 깔끔합니다. 가격 측면에서도 신건 최저가 416,000,000원이 확인된 최신 실거래 530,000,000원의 78.5%로 낮습니다. 다만 그 실거래가 1건뿐이라는 점과 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점은 반드시 보수적으로 반영해야 합니다. 권리는 긍정적이고 가격 차이도 확인되지만, 최종 승부처는 실제 점유관계와 1건뿐인 실거래 시세의 재검증입니다.
