의정부지방법원 2025타경72048. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 10층 1022호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 소유자는 김주숙이며, 2021.04.09 소유권이전 등기에 거래가액 164,145,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 수지신용협동조합 근저당권 120,000,000원이 말소기준이고, 신청채권자 역시 수지신용협동조합으로 청구액은 98,647,230원입니다.
권리분석의 핵심은 임차권입니다. 홍헌표의 주택임차권은 임차보증금 40,000,000원, 임대차계약일자 2023.03.27, 주민등록일자 2023.04.12, 확정일자 2023.04.13, 점유개시일자 2023.04.15로 등기돼 있습니다. 임차권등기는 2025.03.17 접수됐고 배당요구도 같은 날 접수됐습니다. 이 임차권의 등기상 소멸 판정은 매각으로 소멸이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72048 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 10층 1022호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하6층 지상12층 중 10층 1022호 · 사용승인일 2020.12.09 |
| 소유자 | 김주숙 · 2021.04.09 소유권이전 등기 · 거래가액 164,145,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 98,647,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.04.09 수지신용협동조합 근저당권, 채권최고액 120,000,000원입니다. 2024.12.12 롯데카드 가압류 23,855,008원은 2024.12.17 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 홍헌표의 임차권과 2025.07.21 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수액 0원
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 주요 일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 홍헌표 | 주거 (임차권등기) · 별지기재 부동산 전부 | 40,000,000원 | 계약 2023.03.27 주민등록 2023.04.12 확정일자 2023.04.13 점유개시 2023.04.15 배당요구 2025.03.17 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
임차권등기에는 주민등록일자·확정일자·점유개시일자가 모두 기재돼 있고, 그 날짜는 말소기준일 2021.04.09보다 뒤입니다. 다만 임차인 현황에서 대항력과 우선변제 판단이 확정돼 있지 않아 표에서는 보수적으로 미상으로 표시했습니다. 홍헌표는 보증기관이나 대위신고자가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 등기상 임차권은 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래가 대신 미배당 증가를 본다
비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 147,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 대신 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 보면, 신건에서는 채권총액 120,000,000원이 모두 배당되지만 유찰이 진행될수록 미배당액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 24,142,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 4,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 28,013,440원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,142,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 120,000,000원이 전액 배당되고 24,142,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치이며, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 다산역 서측 인근이며, 주변에 아파트단지·지식산업센터·근린생활시설과 각급 학교·생활편익시설·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 다산역이 있어 감정평가상 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하6층·지상12층 중 10층 1022호입니다. 사용승인일은 2020.12.09입니다.
- 도로. 서측 약 25m, 동측 약 15m 포장도로에 접하고 남측으로 약 6m 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구)이며 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래가격과 매수층에 대한 수치 평가는 보류해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 홍헌표 임차보증금 40,000,000원, 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서·등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 인수 0원 재확인. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이고 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각기일 직전 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)로 나타납니다. 실제 이용과 관련 공부를 함께 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 147,000,000원이 시세 대비 적정한지 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시 배당구조. 1회 유찰 시 미배당 4,846,400원, 2회 유찰 시 28,013,440원으로 증가하지만 매수인 인수는 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.23입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 확인 후”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 보증금 40,000,000원의 임차권이지만, 말소기준권리는 그보다 앞선 2021.04.09 수지신용협동조합 근저당이고, 임차권 자체도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수 0원입니다. 따라서 보증금 4,000만원을 낙찰가에 더해 계산하는 인수형 물건은 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원이지만, 최근 실거래와 비교할 자료가 없으므로 신건 가격을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 비교적 단순하고 인수는 0원, 가격은 시장가격 확인 전까지 보류입니다.
