인천지방법원 2025타경508160. 주안파크자이더플래티넘 307동 15층1504호 아파트입니다. 소유자 노가울은 2020.08.09 매매를 원인으로 2024.01.19 소유권이전 등기를 했고, 등기상 거래가액은 459,100,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 434,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.13 임의경매개시결정과 2025.06.11 주식회사 국민은행 가압류 22,396,098원이 뒤따랐으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 확인되는 장동준의 전입일은 2024.02.15로 말소기준일인 2024.01.19보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다. 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서 등 원문 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508160 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1662 주안파크자이더플래티넘 307동 15층1504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.96㎡ · 29층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 주거용(아파트) |
| 소유자 | 노가울 · 2020.08.09 매매 · 거래가액 459,100,000원 · 2024.01.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 329,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프앤에이치2412유동화전문 유한회사 / 422,919,952원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
핵심은 2024.01.19 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 그 뒤에 접수된 임의경매개시결정과 주식회사 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 장동준의 전입도 말소기준일 이후이므로 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당자료 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장동준 | 2024.02.15 | 미상 | 미상 | 2025.04.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 74.9%
주안파크자이더플래티넘은 2,054세대, 사용승인일 2023.02.24의 아파트입니다. 비교 평형은 전용 59.96㎡이며, 최근 12개월 동일 평형 실거래 12건 평균은 439,166,666원입니다. 현재 최저가는 329,000,000원으로 최근 12개월 평균의 74.9%입니다. 최신 거래도 2026.08 428,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 실거래 수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.96㎡ | 24 | 428,000,000원 |
| 2026.08 | 59.96㎡ | 7 | 453,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 4 | 447,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 22 | 433,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 18 | 474,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 20 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 22 | 430,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 11 | 460,000,000원 |
| 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 439,166,666원 |
최근 실거래 범위는 395,000,000원~474,000,000원이고, 현재 최저매각가 329,000,000원은 이 실거래 최저보다도 낮습니다. 감정가 470,000,000원 단계에서는 가격 부담이 컸지만, 1회 유찰로 감정가의 70%인 현재 회차에서는 가격 조건이 크게 달라졌습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,406,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 434,500,000원 | 323,594,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 22,396,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 456,896,098원, 예상 배당액은 323,594,000원, 미배당액은 133,302,098원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 329,000,000원 | 323,594,000원 | 133,302,098원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 230,300,000원 | 226,275,800원 | 230,620,298원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 161,210,000원 | 158,153,060원 | 298,743,038원 | 0원 |
유찰이 더 진행되더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이미 현재 회차가 최근 시세의 74.9% 수준까지 내려온 만큼, 추가 유찰 가능성만을 전제로 판단하기보다 실제 응찰 경쟁과 현장 상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연학초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트, 다세대, 학교, 공원 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물이며 사용승인일은 2023.02.24입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 주안파크자이더플래티넘은 2,054세대이며, 비교 대상 전용면적은 59.96㎡입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,214,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측 약 25m 도로, 동측 및 서측 약 12m·10m 도로에 각각 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 장동준은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계 원문 대조가 필요합니다.
- 현재 가격 기준 확인. 최저가 329,000,000원은 최근 12개월 평균 439,166,666원의 74.9%이며 최신 거래 428,000,000원보다 낮습니다.
- 실거래 편차 확인. 최근 동일 평형 거래가 395,000,000원부터 474,000,000원까지 분포하므로 층과 개별 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 배당표 원문 대조. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리와 경매개시결정, 가압류의 최신 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 안전성과 가격 메리트가 함께 보인다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 둘째, 감정가 470,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가가 329,000,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 평형 평균 439,166,666원의 74.9%라는 점입니다. 최신 거래 428,000,000원과 최근 실거래 최저 395,000,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다.
따라서 현재 자료만 놓고 보면 권리와 가격이 모두 우호적인 회차입니다. 다만 장동준의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당관계 원문 확인은 생략할 수 없습니다. 권리상 승계 위험과 별개로 이 확인을 마친 뒤 실제 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
