인천지방법원 2025타경509764. 미추홀구 주안동 ‘더벤’ 8층 802호, 83.058㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 박만호 임차인의 대항력과 보증금 미배당분입니다. 박만호는 임대차계약일 2022.04.01, 주민등록 2022.05.10, 점유개시 2022.05.11이고, 확정일자도 2022.04.01입니다. 말소기준으로 선언된 2023.04.10 미추홀구 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다.
보증금은 280,000,000원으로 최저매각가 236,000,000원보다 큽니다. 배당표상 집행비용 4,104,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 231,896,000원이 배당되고, 부족한 48,104,000원은 원칙적인 인수 계산에 잡힙니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 박만호 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 따라서 가격 비교의 기준도 ‘최저가+48,104,000원’이 아니라 확약 반영 실질취득 236,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 54-9 더벤 8층 802호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안동로 50-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 83.058㎡ |
| 감정 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 내부 미확인 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.05.11 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
2018.01.15 설정된 신한은행 근저당권 채권최고액 60,000,000원은 2019.05.02 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 선언된 권리는 2023.04.10 미추홀구 압류입니다. 박만호의 주민등록일 2022.05.10과 점유개시일 2022.05.11은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리되며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 행사 가능 상태입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박만호 | 8층 802호 83.058㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 대항력 有 주민등록 2022.05.10 · 점유 2022.05.11 | 우선변제 有 확정일자 2022.04.01 · 배당요구 | 승계 아님 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 ‘실질취득 236,000,000원’
더벤은 2017.10.31 사용승인, 총 8세대 규모입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 최근12개월 평균으로 제공된 금액은 265,000,000원입니다. 이 사건의 확약 반영 실질취득 236,000,000원은 그 평균의 89.1%입니다. 최신 거래는 2022.05의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 83.06㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 84.64㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 265,000,000원 |
숫자만 보면 실질취득 236,000,000원이 실거래 최저 250,000,000원과 최근12개월 평균 265,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 건수가 2건이고 최신 거래도 2022.05이므로, 이 89.1%만으로 현재 시세보다 확실히 싸다고 단정하기에는 가격 자료의 신선도가 제한적입니다. 특히 전체 평균 265,000,000원 하나만으로 가격 가점을 크게 주는 접근은 피하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 박만호 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박만호 보증금 부족분은 48,104,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약은 박만호 임차권에 한정됩니다. 배당표의 집행비용은 제공된 추정액이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 기준 현재 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천석암초등학교 북측 인근으로, 주변에 오피스텔·소규모아파트·각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권1호선 주안역이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 6미터 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 해당하며, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 2,035,000원/㎡입니다.
- 환금성 확인 포인트. 더벤은 총 8세대이며 확인된 실거래가 2건입니다. 최신 거래는 2022.05이므로 현재 가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박만호 임차권등기의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 어떻게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 48,104,000원의 의미 구분. 배당 계산상 부족분은 48,104,000원이지만, 이 임차인에 대해서는 확약 때문에 실질 인수 0원으로 보는 사건입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 별도 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 부재·임대관계 미상이므로 박만호 외 별도 점유·임대차 존재 여부를 확인하세요. 확약은 박만호에게만 적용됩니다.
- 시세 표본 확인. 실질취득 236,000,000원은 최근12개월 평균 265,000,000원의 89.1%지만, 거래가 2건이고 최신 거래가 2022.05입니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정 이용상태가 오피스텔이며 총 8세대 규모입니다. 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 이 임차인의 실질 인수는 0원”
이 사건은 표면만 보면 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가가 236,000,000원이어서 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 박만호에게 231,896,000원이 배당된 뒤 48,104,000원이 부족하게 나옵니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙상 박만호 임차권의 실질 인수는 0원이고 실질취득 역시 236,000,000원으로 봐야 합니다.
가격만 보면 실질취득액은 최근12개월 평균 265,000,000원의 89.1%이고, 최신 거래 280,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인된 실거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2022.05인 점, 총 8세대 오피스텔이라는 점, 감정 당시 임대관계 미상·내부 미확인이라는 점 때문에 가격 할인율만으로 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 결론은 박만호 임차권의 주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 원문과 별도 점유 여부 확인이 입찰 전 핵심입니다.
