인천지방법원 2025타경509764. 인천 미추홀구 주안동 더벤 오피스텔 802호입니다. 감정가는 2억 3,600만원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 1,564만원까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 이아름 씨이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 2억 8,000만원입니다.
등기부에서 가장 먼저 볼 것은 2023년 4월 10일 미추홀구 압류입니다. 그 이전에 설정된 신한은행 근저당 6,000만원은 2019년 5월 2일 이미 말소됐으므로 현재 유효한 말소기준 근저당으로 볼 수 없습니다. 제공된 권리분석 기준은 미추홀구 압류입니다.
문제는 압류보다 앞선 2022년부터 존재한 임차인입니다. 박만호 씨의 보증금은 2억 8,000만원이고 전입일은 2022년 5월 10일, 확정일자는 2022년 4월 1일입니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 따라서 최저가가 내려간 것만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 승부는 HUG 확약서가 임차인의 실질적인 인수 위험까지 해소하는지에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509764 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 54-9 더벤 8층 802호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 주안동로 50-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 83.058㎡ · 임차권등기 범위 8층 802호 전부 |
| 소유자 | 이아름 (단독소유, 2022.06.02 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 약 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 미추홀구(인천광역시) · 2023.04.10 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 건물 사용승인 | 2017.10.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 확약서
이 사건의 말소기준권리는 2023년 4월 10일 미추홀구 압류입니다. 2018년 1월 15일 설정된 신한은행 근저당권은 채권최고액 60,000,000원이지만 2019년 5월 2일 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하면 안 됩니다.
임차인 박만호 씨는 2022년 4월 1일 임대차계약 및 확정일자를 갖췄고, 2022년 5월 10일 전입신고, 2022년 5월 11일 점유를 시작했습니다. 모두 2023년 압류보다 앞섭니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다.
2024년 6월 14일 등기된 을구 3번 주택임차권은 위 임대차에 기초한 임차권등기입니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소 대상이 될 수 있지만, 원래 임대차의 선순위 대항력 문제까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 이 부분을 해결하는 핵심 자료가 매각물건명세서에 언급된 HUG의 말소동의 확약서입니다.
다만 확약서 원문이 단순한 임차권등기 말소 동의에 그치는지, 임차인의 대항력 포기 및 매수인에 대한 잔액 청구 면책까지 포함하는지는 반드시 확인해야 합니다. 단순 등기말소 동의만으로 모든 실체적 임차권 위험이 당연히 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
* 확약서 효력이 인정되지 않을 경우 현재 회차 기준 미배당 보증금 166,778,960원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 박만호 씨 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 별도 합산할 임차인은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박만호 | 8층 802호 전부 280,000,000원 |
전입 2022.05.10 확정 2022.04.01 점유 2022.05.11 |
대항력 有 우선변제 有 배당요구 완료 |
0원* HUG 확약 효력 인정 전제 |
임차권등기: 을구 3번 · 2024.06.14 · 임차권등기명령 2024카임1634. 배당요구일: 2024.06.14. 임대차계약일: 2022.04.01.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 현재 시세 판단은 보류
동일 단지 더벤의 확인된 거래는 2건입니다. 면적은 대상 83.058㎡와 비슷한 83.06㎡ 및 84.64㎡입니다. 다만 상세 거래내역은 2021년과 2022년에 집중되어 있어 2026년 입찰 시점의 현재 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 83.06㎡ | 8층 | 280,000,000원 |
| 2021.08 | 84.64㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 평균 | 2건 | - | 265,000,000원 |
요약된 거래 평균은 265,000,000원이고, 최신 상세 거래는 2022년 5월의 280,000,000원입니다. 최저가 115,640,000원은 기재 평균의 약 43.6%입니다.
그러나 여기에는 중요한 시간적 문제가 있습니다. 최근 거래 평균으로 기재된 265,000,000원의 상세 표본 2건은 실제로 2021년 8월과 2022년 5월 거래입니다. 따라서 이 금액을 2026년 현재의 최근 12개월 시세로 간주하거나, 최저가가 현재 시세보다 56.4% 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.
과거 거래 평균과 현재 입찰가의 단순 비교보다 확약서 효력, 대상 호수의 동일성, 현재 매매·임대 시세 확인이 우선입니다. 거래 추세의 상승·하락 방향도 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 2.1%) | - | 2,418,960원 |
| 1. 임차인 박만호 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 113,221,040원 |
| 2. 주택도시보증공사(강제경매 신청채권) | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 미배당액은 166,778,960원입니다. HUG 신청채권 미배당액은 280,000,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
확약이 매수인 인수 위험까지 해소하지 못한다면 매수인은 최저가에 미배당액을 더한 금액을 실질취득 부담으로 보아야 합니다. 115,640,000원 + 166,778,960원 = 282,418,960원입니다.
확약 불인정 시 회차별 실질취득 시나리오
| 구분 | 매각가 | 매수인 인수 예상액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(2회 유찰) | 115,640,000원 | 166,778,960원 | 282,418,960원 |
| 3회 유찰 시 | 80,948,000원 | 200,909,064원 | 281,857,064원 |
| 4회 유찰 시 | 56,663,600원 | 224,756,345원 | 281,419,945원 |
확약이 인정되지 않는다는 가정의 시나리오입니다. 입찰가격이 낮아질수록 미배당 보증금이 증가하므로 실질취득 합계는 약 2억 8,140만~2억 8,242만원 수준으로 유지됩니다. 취득세 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
단, 확약서의 적용 대상과 효력 범위를 원본으로 확인하기 전에는 무조건적인 권리 안전 물건으로 평가할 수 없습니다.
여기에 거래표본이 2021~2022년에 그치고, 감정평가서의 층·호수 불일치까지 존재합니다. 따라서 최저가 1억 1,564만원만 보고 저렴한 오피스텔이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천석암초등학교 북측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 수도권 1호선 주안역이 소재합니다.
- 건물. 더벤은 2017년 10월 31일 사용승인된 건물이며, 거래자료상 총 8세대입니다. 기본적인 위생·급배수·냉난방·화재탐지·스프링클러·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 다만 폐문 부재로 내부를 확인하지 못한 상태이므로 실제 내부 상태와 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 주안동 54-9 및 54-13번지의 2필 일단 토지로, 면적은 165.7㎡입니다. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가 기재액은 2,035,000원/㎡입니다.
- 도로·지형. 서측 폭 약 15m 내외, 남측 폭 약 6m 도로에 접합니다. 평지이며 중로각지로 기재되어 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역 및 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 적용 범위는 필지별 토지이용계획을 대조해야 합니다.
- 물건 하자. 감정평가서상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 앞서 지적한 8층802호와 3층301호 표기는 별도의 중대한 확인사항입니다.
- 환금성. 거래 표본은 2건이며 가장 최근 상세 거래는 2022년 5월입니다. 현재 시점의 거래량·매매가격을 판단하기에는 표본이 오래되어 최신 인근 오피스텔 거래를 추가 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확보. 말소동의의 범위, 임차인의 대항력 포기 여부, 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수 면책 여부를 문구별로 확인하세요. 단순 등기말소 동의와 실질 인수 면제는 구분해야 합니다.
- 대상 호수 일치 확인. 경매 대상인 8층 802호와 감정평가서의 3층 301호 기재가 왜 다른지 확인해야 합니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장의 전유부분을 일치시켜야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 박만호 씨의 전입일 2022.05.10, 확정일자 2022.04.01, 점유일 2022.05.11, 보증금 280,000,000원 및 배당요구 내역을 원본 서류와 대조하세요.
- 배당표와 인수액 구분. 현재 회차의 미배당 보증금 166,778,960원은 배당 계산상 부족분입니다. HUG 확약의 효력이 인정되는 경우와 그렇지 않은 경우를 완전히 다른 입찰 시나리오로 구분해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현재 점유자, 실거주 여부, 임차권등기 말소 이행 및 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 2021년·2022년 거래 2건만으로 2026년 적정가격을 판단하지 마세요. 동일 면적의 최근 거래 및 주변 오피스텔의 실제 매매·임대가격을 추가 확인해야 합니다.
- 토지이용 및 관리비. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역 등의 적용 범위와 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 및 HUG 확약서의 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 없으면 최저가도 의미가 없다”
이 물건은 두 차례 유찰되어 감정가의 약 49%인 1억 1,564만원까지 가격이 내려왔습니다. 하지만 이 가격만으로 투자 메리트를 판단할 수는 없습니다.
실제 임차인 박만호 씨는 보증금 2억 8,000만원의 선순위 대항력·우선변제권을 갖고 있습니다. 현재 배당표상 미배당액은 166,778,960원입니다. HUG의 말소동의 확약서가 매수인 인수 위험까지 완전히 해소한다면 분석상 인수액은 0원이지만, 그 효력이 인정되지 않으면 실질취득 부담은 2억 8,241만원을 넘어섭니다.
또한 거래자료는 2021~2022년 2건뿐이며, 감정평가서에는 대상인 8층 802호와 다른 3층 301호가 기재되어 있습니다. 이는 단순한 가격 검토보다 먼저 해결해야 할 사항입니다.
결론은 조건부 입찰 보류입니다. HUG 확약서의 완전한 효력, 임차인 인수액 0원 여부, 대상 호수의 동일성이 모두 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 인정하기 어렵습니다. 세 가지 핵심 확인사항이 해결된 이후에야 현재 가격과 최신 시세를 비교해 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.
