인천지방법원 2025타경509766. 인천 부평구 부평동 본시티 13층 1301호는 감정평가상 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가 310,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가가 151,900,000원으로 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인이 있고, 그 보증금이 370,000,000원이라는 점입니다.
임차인 박도운은 2022.07.08. 전입하고 점유를 시작했으며, 2022.06.23. 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2023.10.11. 국민건강보험공단의 압류입니다. 따라서 단순히 후순위 임차권등기라는 이유만으로 보증금 인수위험을 없다고 볼 수 없습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는지와 기존 대항력에 따른 보증금 반환의무가 소멸하는지는 별개 문제입니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있습니다. 이 확약이 박도운의 임차권등기 말소와 매수인에 대한 보증금 청구 포기까지 유효하게 포괄한다면, 일반적인 인수 계산과 달리 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 입찰 전에는 확약서 원문과 그 적용 범위를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-87 본시티 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 동수로 4 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 집합건물 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 13층 중 13층 |
| 임차 부분 | 13층 1301호 78.79㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2019.05.31. |
| 소유자 | 이아름 · 2022.07.08. 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원 |
| 감정가 | 310,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,900,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 2023.10.11. 국민건강보험공단 압류 (갑구 4번) |
| 실제 임차인 | 박도운 1명 · 보증금 370,000,000원 |
| 건축물 상태 | 집합건축물대장 표제부상 위반건축물 표기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
2024.09.12. 주식회사 디케이마린의 가압류(15,378,516원), 2024.11.12. 박도운의 주택임차권등기, 2025.06.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순위상 말소기준권리 이후에 발생했습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따른 말소 대상입니다.
그러나 박도운의 대항력은 임차권등기일보다 앞선 점유·전입관계에서 발생한 것으로 판단됩니다. 따라서 후순위 임차권등기의 말소만으로 보증금 반환채무가 당연히 소멸하지는 않습니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 효력까지 함께 검토해야 하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 370,000,000원의 의미
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박도운 주거 · 임차권등기 |
2022.07.08. | 2022.06.23. | 370,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 배당요구 말소동의 확약 |
| 실제 임차인 | 박도운 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.06.15. |
| 주민등록일 | 2022.07.08. |
| 점유개시일 | 2022.07.08. |
| 확정일자 | 2022.06.23. |
| 임차보증금 | 370,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.11.12. · 을구 3번 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.11.12. |
| 대항력 판정 | 있음 말소기준권리보다 앞선 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 매수인 인수 | 실질 0원 — 확약 효력 인정 전제 확약 적용 전 통상 계산상 미배당액 221,026,600원 |
※ 확약 적용 전 배당계산상 인수액은 221,026,600원입니다. 말소동의 확약서 제출 사실과 대항력 포기·보증금 반환청구권의 매수인에 대한 불행사 효력은 구분하여 확인해야 합니다. 확약서가 임차권등기 말소에만 한정된다면 위 실질 인수 0원 판단은 달라질 수 있습니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 박도운 1명이며, 주택도시보증공사의 경매 신청채권을 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 박도운 보증금(우선변제) | 370,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 15,378,516원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 151,900,000원 가운데 집행비용 2,926,600원을 제외한 148,973,400원 전액이 임차인 박도운에게 배당되는 계산입니다. 후순위 채권자 주식회사 디케이마린과 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 각각 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
임차보증금 미배당액 221,026,600원은 확약 적용 전의 계산상 금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 매수인의 보증금 인수의무를 유효하게 해소하는 경우, 이 금액을 실제 취득원가에 추가하지 않습니다. 단, 확약 효력이 확인되지 않는 상황에서는 해당 부족분을 중요한 위험금액으로 보아야 합니다.
배당표는 추정 집행비용을 적용한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 채권과 임차보증금 사이의 권리승계 관계 및 중복계상 여부도 실제 배당표와 관련 서류로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 인수액의 관계
현재 회차는 감정가의 49%인 151,900,000원입니다. 유찰이 추가로 발생하면 최저매각가는 더 내려가지만, 확약 미적용 상태에서는 가격 하락만큼 임차보증금 미배당 부담이 커지는 구조입니다. 반대로 확약 효력이 유효하여 인수의무가 해소된다면 낙찰가 자체가 실질취득액의 기준이 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 미적용 시 계산상 인수 | 확약 적용 시 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 151,900,000원 | 221,026,600원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 106,330,000원 | 265,958,620원 | 0원 |
| 4회 유찰(24%) | 74,431,000원 | 297,308,758원 | 0원 |
다만 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수는 0원이므로 후속 회차의 낙찰가 하락이 실질취득액 감소로 이어질 수 있습니다. 이 경우에도 실제 거래 시세와 비교하지 않은 상태에서 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 151,900,000원입니다. 감정가 대비 할인율은 상당하지만 감정가와 현재 시장에서 실제 거래되는 가격은 같은 개념이 아닙니다.
가격 판단에는 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실제 거래금액, 거래 시점, 면적, 층, 임대수요를 함께 확인해야 합니다. 현재로서는 신뢰할 수 있는 실거래 비교 기준이 확정되지 않았으므로 최저가가 시세보다 낮다는 결론이나 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
확약이 적용되지 않는 경우: 낙찰가 151,900,000원에 보증금 미배당액 221,026,600원이 더해져 실질 부담은 372,926,600원에 이릅니다.
두 경우의 차이가 크기 때문에 확약 효력 확인 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·학교·공동주택 등이 있으며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 13층 건물의 13층 1301호입니다. 사용승인일은 2019.05.31.이며 위생·상하수도·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로서 업무시설 및 제1종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역입니다.
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인의 주거 사용 사실과 건축물의 공부상 용도는 구분해야 합니다.
- 환금성. 입지와 교통 접근성을 고려할 수 있으나, 오피스텔의 실제 매도 가능 가격과 거래 유동성은 동일·유사 물건의 실거래 확인이 필요합니다.
- 지상 1층 컨테이너 4.5㎡ 경비실
- 지상 1층 철파이프조 3.0㎡ 창고
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 적용 조건, 임차권등기 말소 범위, 대항력 포기 및 보증금 부족분의 매수인 청구 가능성을 반드시 확인하세요.
- 실질 인수액 확정. 통상 배당계산에서는 221,026,600원의 임차보증금 부족분이 발생합니다. 해당 임차인에 대한 실질 인수 0원 판단은 확약이 매수인의 반환의무까지 유효하게 해소한다는 전제입니다.
- 실제 임차인과 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 박도운 1명입니다. 현재 점유 상황과 인도 가능 여부를 확인하고, 확약 대상이 아닌 별도 점유권원이 발견되는지도 점검하세요.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 경매 신청채권 370,000,000원과 박도운의 보증금 370,000,000원 사이의 권리승계 및 배당관계를 확인하세요. 보증기관을 추가 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 위반건축물 원본 대조. 경비실 4.5㎡와 창고 3.0㎡에 관한 위반건축물 표기를 확인하고, 관할 행정청과 관리주체를 통해 시정 여부 및 비용 부담 가능성을 점검하세요.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 형태와 공부상 용도가 일치하는지, 향후 이용 및 임대에 제한이 있는지 검토하세요.
- 실거래가 비교. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래가격과 실제 매도 가능 금액을 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 현 점유자 인도에 필요한 절차 및 비용을 확인하세요.
- 매각기일·원본 확인. 2026.11.10. 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “확약서 한 장”이 중요하다
이 물건은 최저매각가만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 감정가 310,000,000원에서 151,900,000원으로 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 370,000,000원이라는 점에서 단순 할인형 경매물건과는 구조가 다릅니다.
확약이 없다면 임차보증금 미배당액 221,026,600원이 매수인 부담으로 이어져 실질취득 비용이 370,000,000원 수준에서 형성됩니다. 반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박도운의 보증금 인수의무까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 낙찰가 151,900,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
다만 확약서의 효력 범위를 검증해야 하고, 집합건축물대장의 위반건축물 표기도 남아 있습니다. 실제 시장가격과 비교하기 전에는 시세보다 싸다고 결론내릴 근거도 충분하지 않습니다.
종합 판단은 C등급. 확약이 유효하다면 주요 인수 위험이 해소될 여지는 있지만, 보증금 규모가 크고 확약의 구체적 효력에 따라 실질취득액이 크게 달라집니다. 위반건축물 문제와 시세 확인까지 필요한 만큼 현재로서는 조건부 검토 물건으로 평가하는 것이 적절합니다. 권리관계 확정이 먼저, 가격 판단은 그다음입니다.
