인천지방법원 2025타경509766. 인천 부평구 부평동 ‘본시티’ 13층 1301호, 업무시설인 오피스텔입니다. 감정가는 310,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같은 금액입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 박도운은 2022.07.08 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.23입니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2023.10.11이므로, 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다.
박도운의 임차보증금은 370,000,000원입니다. 현재 회차 310,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 5,140,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 304,860,000원이 배당되고, 부족한 65,140,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 경제적 부담은 310,000,000원만이 아니라 310,000,000원 + 65,140,000원 = 375,140,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509766 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 756-87 본시티 13층 1301호 · 인천광역시 부평구 동수로 4 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층 1301호 · 사용승인일 2019.05.31 |
| 소유자 | 이아름 (2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 370,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 370,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019년 농협은행 근저당권 204,000,000원은 2022.07.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.11 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 주식회사 디케이마린 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기 순위가 아니라 임차인의 대항요건 발생 시점입니다. 박도운은 2022.07.08 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2022.06.23이므로 말소기준보다 앞섭니다. 2024.11.12 등기된 주택임차권 자체는 말소기준 이후지만, 임차인의 기존 대항력은 그보다 앞서 형성된 것으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박도운 주거 · 임차권등기 | 13층 1301호 78.79㎡ 전부 | 370,000,000원 | 대항력 有 전입 2022.07.08 | 우선변제 有 확정 2022.06.23 · 배당요구 | 승계 아님 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 65,140,000원 | 375,140,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 248,000,000원 | 126,272,000원 | 374,272,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 198,400,000원 | 175,177,600원 | 373,577,600원 |
보시는 것처럼 매각가가 310,000,000원에서 248,000,000원, 다시 198,400,000원으로 낮아져도 인수액은 65,140,000원 → 126,272,000원 → 175,177,600원으로 커집니다. 실질취득액은 각 회차에서 약 370,000,000원대에 머뭅니다. 바로 대항력 인수형 경매의 핵심 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 1. 임차인 박도운 보증금 | 370,000,000원 | 304,860,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 15,378,516원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 370,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,140,000원을 제외한 304,860,000원이 박도운의 보증금에 배당되고, 부족분 65,140,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 물건은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 13층 1301호입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 동수역 남측 인근이며, 근린생활시설·학교·공동주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지는 북측·서측·남측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·난방설비·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인. 박도운의 전입·점유 2022.07.08이 말소기준 2023.10.11보다 빠릅니다. 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득액. 현재 회차는 310,000,000원 + 인수 65,140,000원 = 375,140,000원입니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 시 인수 126,272,000원, 2회 유찰 시 175,177,600원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총부담 하락을 뜻하지 않습니다.
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 대항력 포기 여부와 말소 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차보증금 배당. 현재 회차 예상배당은 304,860,000원으로, 보증금 370,000,000원 전액에 미치지 못합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부의 1층 컨테이너 경비실·철파이프조 창고 표기를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 매각물건명세서·현황조사·확약서와 함께 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.10억 경매”가 아니라 “약 3.75억 취득구조”
이 물건의 표면적인 숫자는 최저가 310,000,000원입니다. 하지만 권리분석을 거치면 그 숫자의 의미가 완전히 달라집니다. 보증금 370,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서는 65,140,000원이 미배당으로 남아 매수인의 실질취득액이 375,140,000원까지 올라갑니다.
유찰되더라도 인수액이 함께 증가해 실질취득액은 계속 370,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 “최저가가 낮아졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 판단할 수 없는 사건입니다. 여기에 집합건축물대장의 위반건축물 표기까지 있습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 이 확약서가 실제로 어느 권리까지, 어떤 조건으로 정리하는지가 최종 판단을 뒤집을 수 있는 핵심입니다. 현재 확인되는 문구만으로 대항력 포기까지 단정하지 않는다면, 결론은 “최저가가 아니라 인수액과 확약서 범위를 먼저 보는 경매”입니다.
