인천지방법원 2025타경509767. 예다움 1동 4층 402호, 전용 34.68㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이아름이며 2022년 6월 11일 매매, 거래가액 130,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 가장 중요한 권리는 윤태성의 130,000,000원 주택임차권입니다. 주민등록일은 2022.06.13, 점유개시일은 2022.06.15, 확정일자는 2022.05.18이고, 임차권등기는 2024.06.20 마쳐졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2025.06.05 인천지방법원의 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 윤태성의 임차권은 등기 원칙대로라면 매수인에게 남는 선순위 권리입니다. 현재 최저가 123,000,000원 배당가정에서는 임차인에게 120,478,000원이 배당되고 9,522,000원이 미배당됩니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 윤태성 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509767 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1083-1 예다움 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.68㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 이아름 · 2022.06.11 매매 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 핵심
2014년에 설정된 수산업협동조합 근저당권들과 서서울농업협동조합 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 핵심 부담은 윤태성의 주택임차권과 2025.06.05 강제경매개시결정입니다. 윤태성의 전입·확정일자·점유 시점은 모두 경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 윤태성 | 4층 402호 34.68㎡ 전부 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락했고 신건은 112.2%
예다움은 28세대이며 사용승인일은 2014.07.18입니다. 전용 34.68㎡를 포함한 유사 면적 실거래 9건이 확인되지만, 가격 판단은 과거 전체 평균 116,888,888원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 109,600,000원, 최신 거래는 2025.12의 88,000,000원이며, 최근 가격 추세는 이전 구간보다 -13.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 34.68㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2025.11 | 34.86㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 34.86㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2025.06 | 34.86㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.04 | 37.44㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2024.10 | 37.44㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 34.86㎡ | 5 | 117,000,000원 |
| 2023.09 | 32.9㎡ | 3 | 122,000,000원 |
| 2022.06 | 34.68㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 5건 | 109,600,000원 |
현재 최저가이자 확약 적용 실질취득액인 123,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.2%입니다. 최신 거래 88,000,000원보다도 높은 상태이고, 최근 추세가 -13.0%이므로 전체 평균 116,888,888원만 보고 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다. 현재 신건은 최근 시세 이상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 임차인 윤태성 보증금 | 130,000,000원 | 120,478,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 윤태성 보증금 미배당액 9,522,000원이 발생합니다. 1회 유찰 시 룰상 매수인 인수액은 33,771,200원, 2회 유찰 시에는 53,096,960원으로 계산됩니다. 다만 윤태성 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 적용되므로 이 임차인의 매수인 인수는 각 회차에서 실질 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 북동측 인근에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 402호이며 사용승인일은 2014.07.18입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터·도시가스 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 북측과 서측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 1,511,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 거래 특성. 예다움은 28세대이며 확인된 실거래는 9건입니다. 최근12개월 평균 109,600,000원, 최신 거래 88,000,000원, 최근 추세 -13.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 윤태성 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 현재 회차 룰상 미배당액은 9,522,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 신건 123,000,000원은 최근12개월 평균의 112.2%입니다. 전체 평균보다 최근12개월 평균·최신 거래·-13.0% 추세를 우선해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 98,400,000원, 2회 유찰가 78,720,000원이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀리지만, 신건 가격은 아직 높다
이 사건은 표면만 보면 보증금 130,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 123,000,000원보다 커 보이는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당계산에서도 9,522,000원의 부족분이 생깁니다. 그러나 윤태성 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 123,000,000원으로 보아야 합니다. 문제는 그 가격이 최근12개월 평균 109,600,000원의 112.2%이고, 최신 거래는 88,000,000원, 최근 추세는 -13.0%라는 점입니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만 가격은 보류가 맞습니다. 현재 신건을 싸다고 평가할 수 없고, 가격 메리트는 유찰 회차와 최신 실거래를 함께 보며 판단해야 합니다.
