인천지방법원 2025타경509768. 인천 미추홀구 숭의동 신영아이폴리스1차 2층 203호, 전용면적 78.24㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 이아름 씨로, 2022년 7월 7일 거래가액 290,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주식회사 디케이마린의 가압류와 국민건강보험공단의 압류가 설정됐고, 2025년 6월 5일 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기상 가장 중요한 권리는 을구 3번 김순호 씨의 주택임차권입니다. 임차보증금은 290,000,000원이며 전입일은 2022년 7월 6일, 확정일자는 2022년 6월 22일입니다. 이 임차권등기는 말소기준권리인 2024년 9월 12일 가압류보다 앞서 설정됐으므로, 확약이 없다면 매수인이 인수할 수 있는 선순위 권리입니다.

그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 명시돼 있습니다. 이 확약을 해당 임차권에 대한 말소 동의로 반영하면 김순호 씨의 인수액은 실질 0원입니다. 따라서 단순히 보증금과 배당 부족액만 보고 1억 6,808만원을 그대로 인수한다고 판단해서는 안 됩니다. 반대로 확약서의 효력과 실제 말소 이행을 확인하지 않은 채 무조건 안전하다고 판단해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약서

권리분석의 기준점은 2024년 9월 12일 설정된 갑구 6번 가압류입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 그보다 앞선 2024년 9월 9일의 을구 3번 주택임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

등기부상 주택임차권과 매각물건명세서에 나타난 실제 임차인은 김순호 씨 1명입니다. 전입일·확정일자·보증금이 확인되며 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 1억 6,000만원

신영아이폴리스1차는 24세대 규모의 소형 단지입니다. 전체 실거래 8건의 평균은 222,250,000원이지만 2022년 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 판단의 기준으로 사용하기에는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교해야 합니다.

가장 최근 거래는 2026년 7월 160,000,000원입니다. 다만 해당 거래의 전용면적은 75.94㎡로 대상 물건의 78.24㎡와 차이가 있습니다. 최근 12개월 평균 역시 거래 1건에 기반하므로 이를 확정적인 시세로 해석해서는 안 됩니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득액 124,460,000원은 최근 거래 160,000,000원의 77.8% 수준으로, 단일 최신 거래보다 22.2% 낮습니다. 다만 최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -30.8%입니다. 이미 가격이 하락한 시장이라는 점을 고려하면 과거 평균 222,250,000원을 근거로 큰 시세 차익을 기대하는 접근은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 124,460,000원 가정 · 집행비용 약 2% 추정)

배당 산식상 임차인 보증금 290,000,000원 중 121,917,560원이 배당되고 168,082,440원이 미배당되는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 말소동의 확약서의 효력을 반영하지 않은 명목상 배당 부족액입니다. 확약이 유효하게 이행되어 김순호 씨의 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 하면 해당 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.

* 인수액 0원은 김순호 임차인에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 한 실질 판단입니다. 배당 계산상 미배당액 168,082,440원은 별도 참고 금액이며, 확약의 효력 및 말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 확약은 김순호 씨에게만 적용되며 별도 임차인·점유자의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 정류장과 지하철 1호선 도원역이 소재합니다. 남측 경인로를 통해 인근 지역으로 연계할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층입니다. 기본 전기·위생·급배수·소화설비와 승강기, 기계식 주차설비가 갖춰져 있습니다.
• 단지 규모. 2017년 8월 2일 준공된 24세대 규모의 소형 오피스텔입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래 표본과 잠재 매수층이 제한적일 수 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역에도 포함된 것으로 기재돼 있어 적용 여부와 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 토지 가격. 개별공시지가는 1,724,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 1건이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 최근 가격 추세 -30.8%와 소형 단지 특성을 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김순호 임차권을 정확하게 특정하는지, 확약 조건과 효력 범위가 무엇인지 확인하세요.
• 임차권 말소 이행. 을구 3번 주택임차권등기의 말소에 필요한 서류와 절차, 낙찰 후 실제 말소 가능성을 확인하세요. 확약서 제출과 등기 말소 완료는 구분해야 합니다.
• 명목상 미배당액. 배당 계산상 미배당액은 168,082,440원입니다. 확약이 이행되지 않을 경우 보증금 수준의 총부담이 발생할 수 있다는 점을 입찰가 산정에 반영하세요.
• 추가 점유자 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 김순호 씨 이외의 점유자나 별도 임대차가 존재한다면 해당 권리는 확약 범위 밖이므로 별도 분석이 필요합니다.
• 실거래 비교. 최근 거래 1건의 가격은 160,000,000원입니다. 대상 78.24㎡와 거래된 75.94㎡의 면적 차이, 층 차이 및 내부 상태를 반영해 비교하세요.
• 하락 추세. 최근 가격 추세는 -30.8%입니다. 과거 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 222,250,000원을 현재 시세로 간주하지 마세요.
• 주차·관리. 기계식 주차설비의 이용 조건과 유지관리 상태, 체납 관리비 및 공용부분 관리비 부담을 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 오피스텔의 실제 이용 상태, 건축물대장, 토지거래허가 관련 사항과 관련 규제를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 서류를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “확약이 가격을 바꾸지만, 하락장은 그대로다”

이 물건은 단순한 선순위 임차권 인수형 경매로만 판단해서는 안 됩니다. 김순호 씨의 보증금 290,000,000원은 현재 최저가를 크게 웃돌고, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 결정적인 변수입니다. 해당 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 김순호 씨에 대한 실질 인수액은 0원, 실질취득액은 124,460,000원으로 평가할 수 있습니다.

가격만 놓고 보면 최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 77.8% 수준입니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이고 추세는 -30.8% 하락입니다. 24세대 소형 오피스텔이라는 환금성 제약도 무시할 수 없습니다. 과거 거래 평균을 기준으로 과도한 시세 차익을 기대하는 전략은 피해야 합니다.

결론은 명확합니다. 확약서의 효력과 임차권 말소 이행을 확보하면 가격 검토가 가능한 물건입니다. 반대로 확약의 효력이 불확실하다면 보증금 2억 9,000만원에 가까운 실질 취득 부담이 발생할 수 있어 현재 최저가의 가격상 이점은 사라집니다. 권리의 핵심은 확약서, 가격의 핵심은 최근 거래와 하락 추세, 최종 승부처는 환금성입니다.