인천지방법원 2025타경509768. 미추홀구 숭의동 신영아이폴리스1차 2층 203호, 전용 78.24㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 이아름이고 2022.06.16 매매, 2022.07.07 소유권이전으로 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건에서 핵심은 근저당이 아니라 소유권 취득 시기와 맞물린 김순호의 선순위 임차권입니다.
김순호는 임대차계약일 2022.06.16, 확정일자 2022.06.22, 주민등록일자 2022.07.06, 점유개시일 2022.07.07이고 보증금은 290,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.09.12 주식회사 디케이마린의 가압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당을 받고도 남는 보증금은 매수인에게 이어지는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509768 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 78.24㎡ · 14층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 이아름 (2022.06.16 매매 · 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
말소기준은 2024.09.12 갑구 6번 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김순호의 임차권은 2024.09.09 등기됐고, 그보다 앞선 2022.07.06 전입과 2022.06.22 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김순호 | 제2층 제203호 78.24㎡ 전부 주거(임차권등기) | 290,000,000원 | 2022.07.06 2022.06.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구일은 2024.09.09이고, 보증기관의 중복 승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 290,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 이유는 없습니다. 현재 회차에서는 매각대금 254,000,000원에서 집행비용 4,356,000원을 뺀 249,644,000원이 임차인에게 배당되고, 부족한 40,356,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
신영아이폴리스1차는 24세대, 2017.08.02 준공입니다. 유사면적 거래 8건의 전체 평균은 222,250,000원이지만, 과거 고가 거래가 섞여 있어 현재 가격판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 160,000,000원 한 건이며, 최근 구간은 과거보다 -30.8% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 75.94㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2022.10 | 75.94㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2022.09 | 75.94㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.07 | 78.24㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2022.06 | 78.24㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2022.05 | 77.25㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2022.02 | 81.75㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2022.02 | 75.94㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
현재 최저가 254,000,000원만으로도 최근 12개월 평균의 158.8%입니다. 그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 배당표상 인수액 40,356,000원을 더하면 실질취득은 294,356,000원입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 254,000,000원이 아니라 이 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 임차인 김순호 보증금 | 290,000,000원 | 249,644,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 15,378,516원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 부족분 40,356,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주식회사 디케이마린과 주택도시보증공사는 이 가정에서 배당액이 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철1호선 도원역이 있습니다. 남측 경인로를 통해 인근지역과 연결됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 현재 이용상태는 오피스텔입니다. 기본 전기·위생·급배수·소화·승강기·기계식주차 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,724,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모이고 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다. 최근 거래가 160,000,000원이고 최근 가격 추세가 -30.8%여서 과거 평균만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 254,000,000원이 아니라 인수 40,356,000원을 포함한 294,356,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수 90,444,800원, 2회 유찰 시 인수 130,515,840원으로 늘어납니다. 최저가 하락 폭만 보지 마세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소 외에 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김순호의 보증금 290,000,000원 중 실제 배당액과 미배당액이 매수인 부담을 결정합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 160,000,000원, 최근 추세 -30.8%를 우선 기준으로 삼고 2022년 고가 거래에 기대어 가격을 평가하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당 관련 서류와 확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰돼도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 핵심은 신건 감정가가 254,000,000원이라는 사실이 아닙니다. 김순호의 보증금 290,000,000원과 선순위 대항력입니다. 현재 회차에서는 40,356,000원이 미배당 인수로 계산되어 실질취득이 294,356,000원에 이릅니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커져 총부담이 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
반대로 시장은 최근 2026.07 거래가 160,000,000원, 최근 12개월 평균도 160,000,000원, 추세는 -30.8%입니다. 여기에 24세대 오피스텔이라는 환금성 조건까지 겹칩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 현재 문구만으로 대항력 포기까지 전제해 인수를 0원으로 만드는 것은 적절하지 않습니다. 권리도 가격도 보수적으로 봐야 하는 D등급 물건입니다.
