인천지방법원 2025타경509821. 부평동 투엠캐슬 9층 905호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)으로 이용 중입니다. 소유자 이진재는 2019.11.29 매매를 원인으로 2020.03.19 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 166,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 일반적인 근저당권이 아니라 2023.05.19 접수된 국의 압류입니다.
권리분석의 핵심은 그보다 앞선 2022.05.26 전입·점유를 갖춘 임차인 김빛나입니다. 확정일자는 2022.04.19이고 보증금은 166,000,000원으로, 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 원칙적으로 매각대금에서 보증금이 전부 배당되지 않으면 미배당 보증금의 승계가 문제될 수 있지만, 이 사건에는 해당 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 458-3 투엠캐슬 9층 905호 · 도로명 인천광역시 부평구 충선로 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트) · 14층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 이진재 (2020.03.19 소유권이전 · 2019.11.29 매매 · 거래가액 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.05.19 국 압류 · 부평세무서장 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김빛나 주거 · 임차권등기 | 9층 905호 41.99㎡ 전부 166,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.05.26 | 우선변제 有 확정 2022.04.19 · 배당요구 | 실질 0원 말소동의 확약 적용 |
실제 임차인은 1명입니다. 김빛나의 전입·점유일 2022.05.26은 말소기준인 2023.05.19 압류보다 빠르며, 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 현재 매각가 190,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 166,000,000원이 전액 배당됩니다.
말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류, 서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자이자 이 사건 신청채권자로 등장하므로, 이를 김빛나의 임차보증금과 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기에는 소유자 이진재의 2019.11.29 매매 거래가액 166,000,000원이 남아 있지만, 이는 현재 실거래 시세를 대신할 수 있는 최신 비교값이 아닙니다.
특히 이 사건은 확약으로 주된 임차인 인수 위험이 해소되는 구조이므로, 유찰 시 최저가격이 낮아진다는 이유만으로 원래의 대항력 임차보증금 위험을 다시 실질 인수액에 더해서 판단할 필요는 없습니다. 반대로 최저가격 하락 자체가 시세 대비 저가 매수임을 뜻하지도 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 1. 임차인 김빛나 보증금 · 우선변제 | 166,000,000원 | 166,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,011,000,000원 | 20,540,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김빛나 임차보증금 166,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 20,540,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 1,156,460,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층 905호입니다. 사용승인일은 2015.01.12입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔·다세대주택·아파트·근린시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15m 포장도로에 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 김빛나 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 입찰 전 실제 확약서의 대상 권리와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 배당 확인. 현재 회차 배당가정에서는 보증금 166,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당표와 조세채권 등 변동 요소를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 밖 점유 확인. 확인된 실제 임차인은 김빛나 1명이지만, 현황과 전입 관계가 달라졌는지 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 착시 경계. 신건 최저가 190,000,000원이 곧 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래를 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 기계식 주차 확인. 감정평가상 기계식 주차설비가 있는 건물이므로 실제 사용조건과 관리상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”에서 분석을 멈추면 안 된다
표면만 보면 김빛나는 말소기준 2023.05.19보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 보증금도 166,000,000원이라 유찰 시 미배당 승계가 중요한 사건처럼 보입니다. 실제 시나리오에도 확약을 적용하지 않은 룰상 인수값으로 1회 유찰 16,928,000원, 2회 유찰 46,902,400원이 잡혀 있습니다.
하지만 이 사건에는 바로 그 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 190,000,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최신 실거래 시세 비교 근거 없이 감정가 190,000,000원이 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 물건의 결론은 “주된 임차권 인수위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 아직 확인 전”입니다.
