인천지방법원 2025타경509821. 인천 부평동 투엠캐슬 9층 905호의 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택/원룸형아파트)이며, 14층 건물의 9층에 위치합니다. 임차권등기상 해당 호실의 범위는 41.99㎡ 전부입니다.

이 물건은 일반적인 근저당 실행 경매와 권리구조가 다릅니다. 최초 말소기준권리는 2023년 5월의 국가 압류지만, 실제 임차인의 전입일은 2022.05.26으로 그보다 빠릅니다. 임차인은 확정일자도 갖추고 배당요구까지 했습니다. 따라서 매각대금으로 돌려받지 못한 보증금의 인수 가능성을 반드시 따져야 합니다.

그런데 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 내용이 기재되어 있습니다. 이것이 이 사건의 결정적 차이입니다. 확약의 대상·조건·효력이 확인되고 그에 따라 권리가 정리된다면, 계산상 미배당액을 매수인이 실제로 부담하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.05.19 국가 압류입니다. 이보다 늦게 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 서울특별시 압류, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

하지만 김빛나의 임대차는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 주택임차권등기 자체는 2023.12.06에 이루어졌어도, 전입·점유개시일은 2022.05.26입니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수위험이 없다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 있다

실제 임차인은 김빛나 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류채권자이자 경매신청채권자로 나타나며, 이 사실만으로 실제 임차인을 추가하거나 보증금을 중복 계산하지 않습니다.

③ 매각가격 — 49%의 할인율이 곧 시세 메리트는 아니다

감정가는 190,000,000원이며, 두 차례 유찰 후 현재 최저매각가는 93,100,000원입니다. 감정가의 49%에 해당하므로 겉으로는 할인 폭이 큽니다.

하지만 이 물건에서 먼저 구분해야 할 것은 확약이 유효한 경우의 실질취득가격과 확약이 적용되지 않는 경우의 실질취득부담입니다.

실질취득 부담은 낙찰대금과 임차보증금 인수액의 합계입니다. 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 확약 미적용 시 금액은 제공된 배당 추정에 따른 값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

현재 최저가를 기준으로 하면 매각대금 93,100,000원 중 집행비용 추정액 2,075,800원을 제외한 나머지 91,024,200원이 임차인에게 배당됩니다.

주택도시보증공사 관련 채권은 배당표상 1,011,000,000원의 가압류 청구금액과 166,000,000원의 경매신청 청구금액으로 표시되어 있으며, 두 항목 모두 예상배당은 0원입니다. 이들은 임차보증금과 별도로 기재된 채권 항목으로, 같은 기관의 청구라는 점에서 실제 채권 중복 여부와 최종 배당관계는 배당절차에서 확인해야 합니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 보증금 74,975,800원은 확약을 적용하기 전의 계산상 인수액입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가

이 물건은 대항력 임차인이 존재하므로 단순히 유찰 횟수가 늘어나는 것만으로 경제적 부담이 같은 비율로 감소하는 것은 아닙니다. 확약이 적용되지 않는 경우에는 낙찰대금이 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 및 근린시설이 혼재한 주거지대로 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 대중교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2015.01.12 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 14층 건물입니다. 외벽은 돌붙임 및 페인팅 등으로 마감되었고, 창호는 하이새시입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접도로 대비 평탄한 부정형입니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되어 있지 않으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 도시형생활주택·원룸형아파트라는 이용 형태를 고려해 유사 면적과 용도의 실제 거래가격, 거래 빈도 및 임대수요를 별도로 검증할 필요가 있습니다. 감정가 대비 할인율이 실제 매도가격의 할인율을 의미하지는 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 정확히 어떤 조건으로 을구 순위 1번 임차권등기를 말소하는지, 매수인에게 잔여 보증금 청구가 가능한지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 이행 확인. 확약서 제출 사실만으로 실제 등기 말소와 대항력에 따른 인수부담 해소가 자동으로 완료되었다고 단정해서는 안 됩니다. 법원과 관계기관에서 효력 및 이행절차를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 김빛나는 2022.05.26 점유를 개시한 것으로 기재되어 있습니다. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점, 임차권등기 이후 점유 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 채권 중복 여부. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 1,011,000,000원과 강제경매 신청 청구액 166,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일 기관의 채권 표시가 임차인 수 또는 보증금 증가를 의미하지는 않습니다.
• 시세 검증. 투엠캐슬의 유사 호실과 인근 도시형생활주택의 최근 실거래가격 및 임대수요를 확인해야 합니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 낙찰을 보장할 수 없습니다.
• 기계식 주차설비. 실제 주차 가능 여부와 이용 제한, 유지관리 상태 및 관련 관리비를 점검해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비 체납과 세금 관련 부담을 확인해야 합니다. 특히 국가·서울특별시 압류가 있으므로 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권의 세부 내용을 확인하는 것이 중요합니다.
• 입찰자금. 최저가 93,100,000원 기준 10%는 9,310,000원입니다. 실제 매각조건에 따른 입찰보증금과 추가 취득비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문 및 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리상 핵심은 확약, 가격상 핵심은 시세

맺으며 — “9,310만원 낙찰인가, 1.68억 부담인가”

인천 투엠캐슬 905호의 핵심은 단순한 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 누가 임차보증금의 미배당액을 최종적으로 부담하느냐입니다.

확약이 없거나 적용되지 않는다면 현재 최저가 93,100,000원에 낙찰되더라도 계산상 인수액 74,975,800원이 추가되어 실질취득 부담은 168,075,800원이 됩니다. 최저가가 내려가도 총부담은 임차보증금 수준에 가까이 머무릅니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되고 이행된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단하며, 최저가 기준 실질취득 부담은 93,100,000원입니다.

다만 그 경우에도 실제 시세보다 저렴한지는 별개의 문제입니다. 확약서 확인이 권리분석의 합격 조건이고, 실거래 검증이 가격분석의 합격 조건입니다. 이 두 가지가 충족되기 전에는 감정가 49%라는 숫자만으로 입찰을 결정하지 않는 것이 합리적입니다.