인천지방법원 2025타경509922. 인천 남동구 만수동 월드이-클래스 4층 402호, 전용 57.75㎡ 오피스텔입니다. 감정가 1억 9,400만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 9,506만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 49% 수준이지만, 이 물건은 일반적인 저가 오피스텔 경매와 다릅니다. 임차인 김수진 씨의 보증금이 1억 9,300만원이고, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 있는 임차인이기 때문입니다.
현재 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 갑구 4번 압류입니다. 김수진 씨는 2020년 6월 24일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020년 5월 28일이므로 기준권리보다 선순위입니다. 따라서 현재 최저가로 계산한 배당에서는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 단순 계산상 미배당액은 1억 51만원입니다.
그러나 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있는 한편, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 이 확약의 효력이 해당 임차인의 임차권 말소 및 대항력 포기까지 포함한다면 인수 부담은 실질적으로 0원이 됩니다. 이 확약서의 내용이 이 사건의 낙찰 판단을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 57.75㎡ · 철근콘크리트구조 10층 중 4층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.06.25. 매매 원인 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 193,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 국(처분청 포천세무서장) · 2022.07.18. |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 임차인 | 김수진 1명 · 임차보증금 193,000,000원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 2020년 임차인의 권리가 2022년 압류보다 앞선다
핵심은 2017년 근저당권이 현재 살아 있는 기준권리가 아니라는 점입니다. 을구 1번 우리은행 근저당권은 채권최고액 151,200,000원으로 설정되었으나, 2020년 6월 25일 해지로 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서 기준으로 삼아야 할 권리는 2022년 7월 18일 접수된 갑구 4번 압류입니다.
김수진 씨는 2020년 5월 28일 확정일자를 받고 2020년 6월 24일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이 날짜들은 2022년 7월 18일 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 인정되고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 2024년 5월 24일에는 을구 3번 주택임차권등기가 접수되었습니다.
2022년 9월 16일 주택도시보증공사의 가압류(청구금액 1,450,500,000원), 2022년 11월 4일 남동구 압류, 2025년 6월 13일 강제경매개시결정은 기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 선순위 대항력은 별개이므로, 임차권등기의 형식적인 소멸만 보고 보증금 인수 위험까지 사라졌다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약서가 1억 51만원의 인수 위험을 바꾼다
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 4층 402호 전부 |
193,000,000원 | 2020.06.24. 2020.05.28. |
있음 | 있음 | 대위 아님 |
실제 임차인은 김수진 씨 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 임차인 보증금에 다시 합산할 대상이 아닙니다. 김수진 씨의 임차보증금 1억 9,300만원을 기준으로 권리와 배당을 분석해야 합니다.
* 확약 적용 시 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 단, 입찰 전 확약서 원본에서 당사자, 대상 부동산, 을구 3번 임차권의 특정 여부, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 조건 및 효력 발생 시점을 확인해야 합니다. 확약의 적용 범위를 벗어나는 별도 권리나 채무까지 소멸하는 것은 아닙니다.
③ 입찰가 시나리오 — 낮은 낙찰가가 인수 부담을 없애지는 않는다
현재 최저매각가는 95,060,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 하지만 이 금액만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 확약이 적용되지 않는 상황에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가합니다.
| 회차 시나리오 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 추정액 | 실질취득 추정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 |
95,060,000원 | 100,051,080원 | 195,111,080원 |
| 3회 유찰 시 | 66,541,999원 | 128,055,757원 | 194,597,756원 |
| 4회 유찰 시 | 46,579,399원 | 147,659,030원 | 194,238,429원 |
위 표의 실질취득 추정액은 말소동의 확약을 적용하지 않았을 때의 단순 합산입니다. 최저가가 9,506만원에서 6,654만원, 4,657만원으로 낮아져도 인수액이 반대로 늘어 실질취득액은 약 1억 9,400만~1억 9,500만원 수준에 머뭅니다. 이는 보증금 1억 9,300만원에 가까운 구조입니다.
개별 실거래 비교를 뒷받침할 가격 기준이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 경매 진행에 따른 가격 수준일 뿐, 실제 시장가치나 수익성을 보증하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정 · 확약 미반영 단순 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,111,080원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금(우선변제) | 193,000,000원 | 92,948,920원 |
| 미배당 임차보증금 | 100,051,080원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 95,060,000원에서 집행비용 2,111,080원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 배당액은 92,948,920원입니다. 보증금 193,000,000원에서 100,051,080원이 부족합니다. 위 표는 확약을 반영하기 전의 배당계산이며, 확약의 효력이 인정되는 경우 해당 임차인의 실질 인수 부담은 0원으로 별도 판단합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 숭덕여자고등학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감 등이며 하이샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 공시지가는 1,776,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔 특성상 주거용 임대수요와 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다. 현재 확인된 감정가와 최저가만으로 환금성이나 시세 대비 가격 경쟁력을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확보. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고 김수진 씨의 을구 3번 임차권 및 대항력 포기까지 포함하는지 확인하세요.
- 말소 조건 확인. 임차권등기 말소의무자, 말소 시점, 말소에 필요한 서류, 조건 불성취 시 책임 및 확약 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 임차인 직접 확인. 전입·점유 및 확정일자와 보증금 193,000,000원의 실제 관계를 확인하고, 배당요구 및 배당절차 진행 상황을 점검하세요.
- 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 인수 0원, 확약 불인정 시 현재 회차 기준 100,051,080원이라는 두 가지 경우를 분리해 자금계획을 세우세요.
- 말소기준권리 확인. 2022.07.18. 갑구 4번 압류가 기준권리입니다. 2017년 우리은행 근저당권은 2020.06.25. 해지로 말소된 상태이므로 혼동하지 마세요.
- HUG 채권 확인. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,450,500,000원과 강제경매 신청채권 청구액 193,000,000원을 구분하고 임차보증금과 중복 합산하지 마세요.
- 시세 및 임대수요 확인. 오피스텔의 실제 거래사례, 공실 가능성, 임대료 및 관리비를 별도로 조사해 입찰 상한을 정하세요.
- 기타 부담 확인. 당해세, 최우선변제, 체납관리비 및 기타 인수 가능 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”
인천 2025타경509922는 감정가 1억 9,400만원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 9,506만원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 진짜 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 보증금 1억 9,300만원을 가진 김수진 씨는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 및 우선변제권 보유 임차인입니다.
확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 미배당액은 100,051,080원이고, 낙찰가와 합산한 실질취득액은 195,111,080원입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액은 늘어나는 구조입니다. 따라서 단순히 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김수진 씨의 임차권 말소와 대항력 포기까지 유효하게 포괄한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 이 차이는 입찰의 경제성을 완전히 바꿉니다.
확약서 원본을 확인하기 전에는 입찰을 서두르지 않는 것이 안전합니다. 확약의 대상과 조건이 명확하게 확인되면 최저가와 별도의 시세·임대수익을 기준으로 입찰가를 판단하고, 확인되지 않는다면 미배당 보증금 인수 위험을 전제로 보수적으로 접근해야 합니다.
결론: 권리분석의 승부처는 HUG 말소동의 확약의 효력이다. 확약 유효 시 인수 0원*, 확약 불인정 시 현재 기준 약 1억 51만원 인수 위험.
