인천지방법원 2025타경509922. 인천 남동구 만수동 월드이-클래스 4층 402호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 김대성은 2020년 거래가액 193,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 김수진의 선순위 대항력 임차권입니다. 김수진은 2020.06.24 전입·점유를 시작했고 2020.05.28 확정일자를 갖췄습니다. 반면 말소기준은 2022.07.18 포천세무서장의 압류입니다. 따라서 임차인의 전입은 말소기준보다 약 2년 앞서고, 보증금 미배당분은 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 함께 있습니다. 다만 확인되는 문구는 말소동의이고, 대항력 포기까지 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 본 분석에서는 배당계산에 표시된 매수인 인수액을 그대로 반영합니다. 신건에서의 실질취득은 최저가 194,000,000원에 인수 2,516,000원을 더한 196,516,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509922 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-48 월드이-클래스 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 중 4층 402호 · 임차권 범위 57.75㎡ 전부 |
| 소유자 | 김대성 (2020.06.25 매매 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 193,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 과거 우리은행 근저당권 151,200,000원은 2020.06.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.07.18 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 1,450,500,000원 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정 및 2024년 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸 처리됩니다. 그러나 임차권등기의 등기일이 늦다는 이유만으로 임차인의 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 김수진의 실제 전입·점유는 2020.06.24로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 4층 402호 57.75㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 193,000,000원 | 2020.06.24 / 2020.05.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
③ 유찰돼도 ‘낙찰가만큼 싸지는’ 구조가 아니다
이 물건은 대항력 임차보증금이 가격 하단을 사실상 붙잡습니다. 현재 신건에서는 낙찰가 194,000,000원이 보증금 193,000,000원보다 높지만, 1회 유찰부터는 낙찰가가 보증금 아래로 내려갑니다. 그러면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 193,000,000원대 위에서 거의 고정되는 구조가 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 194,000,000원 | 2,516,000원 | 196,516,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 155,200,000원 | 40,772,800원 | 195,972,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 124,160,000원 | 71,378,240원 | 195,538,240원 |
즉 1회 유찰되면 표면 최저가는 155,200,000원으로 내려가지만 인수액은 40,772,800원으로 커집니다. 2회 유찰 시에도 최저가는 124,160,000원이지만 인수액이 71,378,240원까지 늘어납니다. 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실질취득은 각각 195,972,800원, 195,538,240원입니다. 따라서 이 사건에서 “유찰돼 싸졌다”는 판단은 낙찰가가 아니라 실질취득액을 기준으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 193,000,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 193,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,516,000원 공제 후 김수진에게 190,484,000원이 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 2,516,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 4층 402호입니다.
- 주위환경. 숭덕여자고등학교 남측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 공시지가는 1,776,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득액 확인. 신건 194,000,000원에 인수 2,516,000원을 합친 196,516,000원이 현재 회차의 실질 부담입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 155,200,000원, 2회 유찰 124,160,000원만 보고 할인폭을 판단하면 안 됩니다. 인수액은 각각 40,772,800원·71,378,240원으로 늘어납니다.
- 김수진 대항력 확인. 전입·점유 2020.06.24, 확정일자 2020.05.28, 보증금 193,000,000원으로 말소기준 2022.07.18보다 앞섭니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 임차인의 대항력까지 포기시키는 내용인지 입찰 전 원문을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 점검. 집행비용과 세금 등에 따라 임차인 미배당액 및 최종 인수액은 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 아파트가 아니라 오피스텔이므로 실제 매매·임대 수요와 동일 건물 거래사례를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합친 금액을 보라”
이 사건은 겉으로는 감정가와 최저가가 모두 194,000,000원인 신건이지만, 권리구조는 단순한 무인수형이 아닙니다. 김수진의 193,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력을 갖고, 현재 회차에서도 2,516,000원의 미배당 인수가 계산됩니다. 그래서 신건 실질취득은 196,516,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 최저가가 155,200,000원으로 떨어져도 실질취득은 195,972,800원, 2회 유찰 최저가 124,160,000원에서도 195,538,240원입니다. 낙찰가 하락이 곧 취득비용 하락으로 연결되지 않는 대항력 인수형 구조입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 긍정적인 변수지만 대항력 포기까지 확인되는 문구가 아닌 만큼, 이를 근거로 인수액을 0원 처리해서는 안 됩니다. 표면가격보다 권리와 실질취득을 먼저 보는 사건입니다.
