인천지방법원 2025타경509923. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1020호, 감정평가상 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 후순위 임차권등기가 아닙니다. 임차인 문혜원은 임대차계약일 2021.12.29, 주민등록·점유개시일 2022.01.14, 확정일자 2021.12.29로, 말소기준권리인 와이즈에셋대부주식회사 근저당 2022.03.31보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
통상 이 구조에서 낙찰가가 보증금보다 낮으면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 실제 신건 110,000,000원 가정 배당표도 집행비용 2,340,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 107,660,000원이 배당되어 8,340,000원이 부족하다고 계산합니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509923 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1020호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 1020호 20.75㎡ 전부 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 10층 · 사용승인 2020.05.04 |
| 소유자 | 김경철 · 2021.12.29 매매 · 거래가액 116,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.03.31 와이즈에셋대부주식회사 근저당권이며 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 이후 국·인천 중구·인천 남동구·서울특별시의 압류 4건과 2025.06.17 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문혜원 | 10층 1020호 20.75㎡ 전부 | 116,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 문혜원 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 임차권등기는 2024.02.28 접수됐으며 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 통상 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 남습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 수치 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 110,000,000원, 현재 최저매각가도 110,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균·최신 실거래·가격 추세 수치가 없으므로, 이 금액이 시장 시세보다 높거나 낮다고 단정하지 않습니다. 권리 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
참고로 소유자 김경철의 등기상 취득 거래가액은 116,000,000원입니다. 이는 현재 최저가와 비교 가능한 등기상 거래가액이지만, 최근 실거래 시세를 대신하는 지표로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 문혜원 보증금 | 116,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 와이즈에셋대부주식회사 근저당 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 116,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 계산상 임차인 미배당은 8,340,000원이지만, 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 보증금 효과가 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 110,000,000원 | 8,340,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 29,984,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 47,267,200원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 문혜원 임차인의 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 각 회차의 배당계산상 인수액을 매수인의 실질 부담으로 보지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 남촌동 염골근린공원 남측 인근으로, 오피스텔·지식산업센터·공장이 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 10층이며, 사용승인은 2020.05.04입니다. 승강기·지하주차장·도시가스 난방 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 40미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·복합구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 1,455,000원/㎡입니다.
- 현황. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 문혜원 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 범위를 반드시 원본으로 대조하세요.
- 임차인 배당. 신건 기준 배당계산상 문혜원에게 107,660,000원이 배당되고 8,340,000원이 부족합니다. 확약이 이 부족분을 실질 0원으로 만드는 핵심입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.03.14 민간임대주택등기가 기록돼 있으므로 등기와 관련 서류를 원본 대조하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 수치 없이 감정가 110,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 116,000,000원인 대항력 임차인이 최저가 110,000,000원보다 커서 전형적인 인수형으로 보입니다. 실제 배당계산도 신건에서 8,340,000원, 1회 유찰 시 29,984,000원, 2회 유찰 시 47,267,200원의 인수액을 제시합니다.
하지만 이 사건에는 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 문혜원 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 반면 국세·지방세 압류 4건, 민간임대주택등기, 내부 미확인 상태는 입찰 전에 서류와 현장을 다시 대조해야 합니다. 그리고 최근 실거래 시세 수치가 없으므로 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격까지 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
