대구지방법원 2025타경10455. 경주시 안강읍 강교리 1174 토지와 그 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택과 화장실이며, 건물은 블럭조 칼라강판지붕 단층 주택과 블럭조 슬라브지붕 단층 건물로 조사됐습니다. 토지는 417㎡의 대지로, 감정가 59,468,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 20,398,000원입니다.
등기상 소유관계는 단순하지 않습니다. 정무순 명의에서 상속을 원인으로 구금정·구영섭·구영수·손유자·정문도·정복순·정성훈·정영도·정주훈 등 9명의 공유로 이전됐습니다. 그러나 담보권의 선후관계는 비교적 명확합니다. 2020.10.06. 설정된 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10455 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 강교리 1174 · 경상북도 경주시 안강읍 널다리길 20-4 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 주택 및 화장실 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 블럭조 칼라강판지붕 단층 주택 · 블럭조 슬라브지붕 단층 건물 |
| 토지 | 대 417㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 공시지가 63,300원/㎡ |
| 현재 소유자 | 구금정·구영섭·구영수·손유자·정문도·정복순·정성훈·정영도·정주훈 |
| 감정가 / 최저가 | 59,468,000원 / 20,398,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 12,959,838원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 4,079,600원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2020.10.06. 접수된 한국주택금융공사 근저당권으로, 채권최고액은 75,000,000원입니다. 2025.04.10. 임의경매개시결정과 2025.04.23. 정문도 지분에 대한 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임대차 — 임대관계 미상
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이를 곧바로 “임차인 없음”이나 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일·확정일자와 실제 점유자가 확인되지 않은 상태이므로, 현장에 점유자가 있다면 대항력 여부는 가능·미상으로 두고 별도로 조사해야 합니다.
③ 가격·유찰 분석 — 낮은 비율만으로 저렴하다고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격 20,398,000원은 감정가 59,468,000원의 34.3%입니다. 다만 이 물건은 재매각이고, 매수신청보증금도 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 4,079,600원입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 가격 하락뿐 아니라 접근성·점유·물건 특성에 대한 시장의 경계가 누적됐을 가능성도 함께 보여줍니다.
동일 물건군의 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 본건은 농촌마을·농경지·임야가 형성된 지역에 있고, 차량 접근이 다소 곤란하며 제반 교통사정도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 최저가가 낮아진 만큼 현장성과 환금성을 먼저 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 20,398,000원 | 19,630,836원 | 55,369,164원 |
| 4회 유찰 시 | 14,278,600원 | 13,621,585원 | 61,378,415원 |
| 5회 유찰 시 | 9,995,020원 | 9,415,110원 | 65,584,890원 |
신청채권자의 청구액은 12,959,838원입니다. 현재 회차와 4회 유찰 시나리오에서는 근저당권자에게 돌아갈 배당 가능액이 청구액보다 많지만, 5회 유찰 시 예상배당 9,415,110원은 청구액에 미달합니다. 이는 유찰이 더 진행될 경우 채권 회수 구조가 달라지는 경계점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 767,164원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 75,000,000원 | 19,630,836원 |
| 근저당 미배당 | - | 55,369,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 3.8%로 추정된 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강교2리회관 북서측 인근으로, 농촌마을·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 다소 곤란하고, 제반 교통사정도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 417㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 이용규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.
- 건물. 급·배수설비, 위생설비, 개별난방시설이 설치된 단층 주택과 화장실입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 토지 지상의 조경수가 매각 대상에 포함됩니다.
- 경계·사용. 토지 남서측 일부를 타인이 사용 중이므로 사용 위치와 면적, 사용 권원, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역 입지와 불편한 차량 접근, 공유 상속등기, 재매각 이력을 고려하면 재매도 기간과 수요층을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 4,079,600원입니다. 낙찰 후 대금 미납 위험을 감당할 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대·외국인체류·사업자등록 확인을 통해 실제 점유자를 조사해야 합니다.
- 토지 일부 타인사용. 남서측 사용 부분의 경계, 면적, 시설물, 통행 여부와 사용 근거를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적과 공부상 건물의 일치 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 도로·접근. 차량 접근이 다소 곤란하고 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 진입로와 차량 회차 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 금지사항등기. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 촉탁말소 여부와 매각 후 등기 상태를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 공유자 명도. 현재 등기상 공유자가 9명이므로 실제 거주자와 열쇠 인도 주체, 명도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 2026.07.28 매각기일 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3%라는 숫자보다 현장이 먼저다”
이 사건은 권리표만 보면 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 권리도 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 59,468,000원이 세 차례 유찰돼 20,398,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 비율만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다.
재매각으로 입찰보증금이 20%이고, 임대관계는 미상이며, 토지 남서측 일부를 타인이 사용 중입니다. 여기에 차량 접근 곤란과 교통 불편까지 겹칩니다. 권리상 금전 인수는 0원, 현장 리스크는 확인 전까지 미정. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 점유·경계·진입로·제시외 건물과 실제 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
