인천지방법원 2025타경510673. 인천 부평구 부평동 449-3 다예아트빌 5층 501호, 전용면적 36.30㎡의 아파트입니다. 감정가는 149,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 73,010,000원입니다. 감정가 대비 약 49% 수준입니다.

등기상 현재 소유자는 강인성 씨입니다. 2022년 2월 2일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 거래가액은 140,000,000원입니다. 같은 날 임대차계약이 체결됐고, 임차인 곽태혁 씨의 보증금 역시 140,000,000원입니다.

문제는 임차인의 권리입니다. 임차인은 2022년 2월 17일 전입신고, 2022년 2월 18일 점유를 개시했고 확정일자는 2022년 2월 3일입니다. 말소기준권리인 2023년 3월 3일 국 압류보다 앞선 시점이므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

다만 매각물건명세서에는 을구 9번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있는 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차권과 대항력에 실제로 어떤 효력을 미치는지가 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 3일 접수된 갑구 15번 국 압류입니다. 그 이전에 설정되었던 외환은행 근저당권, 전세권, 중소기업은행 근저당권, 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

현재 임차인 곽태혁 씨의 임대차계약일은 2022년 2월 2일, 확정일자는 2022년 2월 3일, 전입신고일은 2022년 2월 17일입니다. 점유개시일은 2022년 2월 18일입니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 대항력 요건을 갖춘 임차인으로 판단됩니다.

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 채권은 별도 채권으로 구분하며, 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기는 2024년 3월 13일 을구 9번으로 접수됐습니다.

② 확약서 분석 — 인수 0원의 조건과 남는 위험

매각물건명세서에는 다음과 같은 취지의 내용이 기재되어 있습니다.

본 분석에서는 제출된 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되어 매수인의 인수의무를 해소한다는 전제에서 실질 인수액 0원으로 평가합니다.

다만 확약서가 단순히 임차권등기 말소에 동의한다는 내용인지, 임차인의 대항력 포기와 보증금 미배당액에 대한 매수인 인수의무까지 해소하는 내용인지 구분해야 합니다. 임차권등기 말소 동의만으로 임차인의 모든 대항력 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

• 확약 주체 확인. HUG가 해당 임차권에 관한 말소동의 권한을 갖고 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 범위 확인. 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금의 인수 문제까지 해소되는지 확인해야 합니다.
• 효력 발생 조건 확인. 낙찰 후 별도 절차나 추가 동의가 필요한지, 매각으로 인한 소유권 이전과 함께 효력이 발생하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 임차인의 배당요구 및 우선변제권 행사와 확약에 따른 권리관계가 어떻게 정리되는지 원본 서류로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

현재 최저가 73,010,000원에서 집행비용 추정액 1,714,180원을 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 71,295,820원입니다. 보증금 140,000,000원과의 차액은 68,704,180원입니다.

HUG의 가압류 청구금액 301,630,519원과 경매신청 청구금액 140,000,000원은 별도 등기상 채권입니다. 두 채권의 합계는 441,630,519원이며 현재 배당 시뮬레이션상 배당액은 0원입니다. 이 채권들은 임차인 곽태혁 씨의 보증금과 구별해서 판단해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득액

이 사건은 현재 2회 유찰된 상태입니다. 향후 최저매각가가 더 낮아지더라도 대항력 있는 임차인의 보증금이 그대로라면, 배당받지 못하는 금액은 반대로 증가합니다.

위 표의 실질취득액은 확약 효력을 인정하지 않고 임차보증금 미배당액을 매수인이 부담한다고 가정한 참고 계산입니다. 실제 배당 및 인수 여부는 확약서의 효력과 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부개2동성당 남동측 인근입니다. 주변은 오피스텔과 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 편익은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 하이새시 창호입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
• 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 전용 36.30㎡의 소형 아파트입니다. 다만 최근 동일 물건 또는 인근의 실거래 비교 수치가 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 과거 소유자의 140,000,000원 거래가액만으로 현재 시세를 확정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. HUG의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금의 인수 문제까지 해결하는 내용인지 확인하세요.
• 확약 효력 확인 전 입찰가 산정 금지. 현재 최저가 73,010,000원에 미배당 보증금 68,704,180원이 더해질 가능성을 배제할 수 없다면 실질 부담은 141,714,180원입니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기와 임대차계약은 확인되지만 현재 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 임차인의 배당 및 인도 관련 절차도 점검하세요.
• HUG 채권관계 확인. 가압류 301,630,519원과 경매신청채권 140,000,000원의 발생 원인 및 권리관계를 각각 확인하세요. 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 감정가 149,000,000원이나 과거 거래가 140,000,000원만으로 현재 적정 입찰가격을 결정하지 마세요. 동일 면적과 주변 유사 물건의 최신 거래를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 체납 확인. 관리비 체납액, 공용부분 미납금, 당해세 등 매수 후 부담 가능성이 있는 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 HUG 확약서의 내용을 서로 대조하세요.

맺으며 — “49% 최저가보다 확약서가 먼저다”

다예아트빌 501호는 감정가 149,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 73,010,000원까지 낮아진 물건입니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 수준이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다.

실제 임차인 곽태혁 씨는 보증금 140,000,000원으로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 확인됩니다. 현재 회차의 예상 미배당액은 68,704,180원입니다. 매각물건명세서에는 임차권등기가 인수권리로 표시되어 있지만, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 중요한 변수입니다.

확약이 유효하다면 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 그러나 확약이 임차인의 대항력까지 해소하지 못한다면 최저가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액은 약 1억 4,171만원입니다. 유찰이 추가로 진행되더라도 인수액이 늘어나 총부담은 비슷한 수준으로 유지될 수 있습니다.

또한 현재 확인된 거래자료만으로는 주변 시세 대비 저렴한 물건인지 판단할 수 없습니다. 따라서 49%라는 최저가 비율에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

확약 확인 전에는 조건부 위험 물건, 확약 확인 후에는 인수 부담이 해소되는 물건. 이 사건은 최저가보다 확약서의 문구와 법적 효력을 먼저 검증해야 하는 경매입니다.

* 인수 0원은 제출된 HUG 말소동의 확약이 해당 임차인의 대항력 및 임차권등기 관련 인수의무까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 확약 효력이 인정되지 않을 경우 현재 회차 기준 보증금 미배당액 68,704,180원이 인수위험으로 남을 수 있습니다.