인천지방법원 2025타경510673. 부평동 다예아트빌 5층 501호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 강인성으로 2022.02.02 매매, 거래가액 140,000,000원의 소유권이전등기가 확인됩니다. 이번 사건의 말소기준권리는 2023.03.03 인천세무서장의 압류이며, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 “임차권등기도 말소되니 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 임차인 곽태혁은 2022.02.17 전입, 2022.02.18 점유개시로 말소기준권리인 2023.03.03 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 보증금 미회수분이 있으면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 지점에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510673 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 449-3 다예아트빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로142번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 강인성 · 2022.02.02 매매 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 핵심
현재 권리분석의 기준은 2023.03.03 갑구 15번 압류입니다. 이후 2023.07.27 주택도시보증공사 가압류 301,630,519원, 2024.03.13 곽태혁의 주택임차권등기, 2025.07.14 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·전세권·압류 등은 이미 등기부에서 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽태혁 5층 501호 36.30㎡ 전부 | 140,000,000원 | 2022.02.17 확정 2022.02.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 없음 |
곽태혁은 임대차계약일 2022.02.02, 확정일자 2022.02.03, 전입일 2022.02.17, 점유개시일 2022.02.18이며 보증금은 140,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다. 보증기관 대위·승계자로 분류된 별도 임차인은 없으므로 실제 임차인은 1명입니다.
확약을 반영하지 않은 기계적 회차 계산상 매수인 인수액은 1회 유찰 시 23,268,800원, 2회 유찰 시 46,756,480원으로 표시됩니다. 그러나 본 분석의 실질 인수 판단은 제출된 말소동의 확약을 우선 반영해 0원으로 처리합니다.
③ 신건 배당구조 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 곽태혁 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 301,630,519원 | 6,114,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 149,000,000원 가정에서는 집행비용 2,886,000원과 임차인 보증금 140,000,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사 가압류에는 6,114,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당액은 435,516,519원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 전 계산과 실질 판단을 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 149,000,000원 | 6,114,000원 | 435,516,519원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 0원 | 441,630,519원 | 23,268,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 0원 | 441,630,519원 | 46,756,480원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 단정 금지
감정가와 최저매각가는 모두 149,000,000원이며 현재 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세 자료가 없어 이 금액이 최근 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “신건인데 싸다” 또는 “시세보다 비싸다”는 결론을 내리지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개2동성당 남동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 대중교통 편익은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층 501호이며 외벽은 드라이비트마감, 내벽은 인테리어마감, 창호는 하이새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 곽태혁 임차권등기의 실질 인수 0원 판단을 좌우하는 핵심 문서이므로 적용 대상과 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 존재. 전입 2022.02.17로 말소기준권리 2023.03.03보다 빠릅니다. 확약을 제외하면 인수 가능성이 있는 임차인이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 배당구조 확인. 신건 가정에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되지만 유찰 시 배당구조가 달라집니다.
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 현재 최저가의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
- 세금 관련 원본 확인. 말소기준권리가 2023.03.03 세무서 압류이고 2024.10.15 남동구 압류도 있으므로 실제 배당과 세금 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 임차인이 없는 단순 물건이 아닙니다. 곽태혁은 보증금 140,000,000원, 전입 2022.02.17로 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인입니다. 원칙만 놓고 보면 유찰될수록 보증금 미회수분을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 본 분석에서는 그 임차인의 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
따라서 권리의 핵심은 “대항력 유무”보다 확약서의 실제 적용 여부와 조건을 입찰 직전까지 확인하는 것입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 149,000,000원이 싼지 비싼지를 단정할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격 평가는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
