🧾 인수 0원* 👤 실제 임차인 1명 🏠 임차범위 31.64㎡ 전부 📄 말소동의 확약서 제출

인천지방법원 2025타경510748. 부평동 삼정그린빌 102동 2층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이상덕이며 2021년 9월 1일 매매를 원인으로 2021년 9월 13일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 120,000,000원입니다. 이번 강제경매는 주택도시보증공사가 신청했고, 청구금액은 120,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 담보권이 아니라 임차권입니다. 현존하는 근저당권은 없고, 강제경매개시결정이 2025년 7월 16일 접수됐습니다. 반면 이민규의 전입·점유는 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 7월 8일로 경매개시결정보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있다는 점이 결론을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

과거 근저당·압류·경매 권리는 대부분 이미 말소되었습니다. 특히 2020년 1월 31일 설정된 국민은행 근저당권 61,600,000원도 2021년 7월 30일 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 7월 16일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

문제는 그보다 앞선 이민규의 임차권입니다. 주민등록일자와 점유개시일자가 모두 2021년 7월 30일이고, 확정일자는 2021년 7월 8일입니다. 2023년 8월 18일에는 을구 15번으로 주택임차권등기가 접수됐습니다. 등기에는 임차보증금이 계약 (1)·(2)에 각각 120,000,000원으로 기재되어 있으며, 동일 임차인의 계약 기재이므로 이를 두 배로 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

* 확약 반영 전 등기상 임차보증금은 120,000,000원입니다. 말소동의 확약서가 없다면 선순위 임차권의 인수 여부가 핵심 위험이 되지만, 제출된 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 현재 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 현재 소유자 이상덕의 2021년 등기부상 취득 거래가액도 120,000,000원으로 동일합니다. 다만 최신 실거래 평균, 최근 거래가, 최근 12개월 추세 자료는 확인되지 않으므로 이 숫자만으로 현재 시장가격보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권 120,000,000원 중 117,520,000원이 배당되고 2,480,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 위 배당표는 주택도시보증공사 신청채권을 기준으로 한 제공 배당안이며, 이민규의 임차보증금을 별도의 추가 임차인 채권으로 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오

확약을 반영한 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 제시되어 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 120,000,000원, 1회 유찰 시에는 96,000,000원, 2회 유찰 시에는 76,800,000원입니다. 다만 최신 시장가격 자료가 없으므로 유찰 가격만 보고 시세보다 저렴하다고 단정하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동 ‘굴다리오거리’ 동측 인근. 다세대주택·연립주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 소재하며, 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 15번 주택임차권이 본래 선순위 인수권리인 만큼, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서와 실제 매각조건을 반드시 맞춰 확인해야 합니다.
• 임차권 금액 중복 금지. 등기에는 계약 (1)·(2)에 각각 120,000,000원이 기재되어 있으나 실제 임차인은 이민규 1명입니다. 이를 240,000,000원으로 합산해서는 안 됩니다.
• 대항력·우선변제권 확인. 전입·점유 2021.07.30, 확정일자 2021.07.08, 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
• 가격은 별도 검증. 신건 최저가 120,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 권리가 정리된다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 위 예상배당에 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 단순히 ‘임차권 있는 위험물건’으로 보기도, 반대로 ‘인수 0원의 깨끗한 물건’으로만 보기도 어렵습니다. 이민규는 2021년 7월 30일부터 대항력을 갖춘 실제 임차인이고, 등기상 임차보증금은 120,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2025년 7월 16일이므로 권리 순서만 보면 분명 선순위 임차권 인수형입니다.

다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있고, 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 120,000,000원입니다. 남은 판단 포인트는 두 가지입니다. 확약서가 실제 매각조건에서 확실히 작동하는지, 그리고 120,000,000원이 현재 시장가격에서 적정한지입니다. 최신 실거래 근거가 없으므로 가격에는 가점을 주지 않고, 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 확인이 이 사건의 결론입니다.