인천지방법원 2025타경510748. 인천 부평구 부평동의 삼정그린빌 102동 2층 101호입니다. 감정가 1억 2,000만원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 5,880만원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가보다 51% 낮은 가격이지만, 등기부의 핵심은 을구 15번 주택임차권등기입니다. 이민규 명의로 보증금 1억 2,000만원의 임차권이 등기되어 있으며, 전입과 확정일자는 현재 강제경매개시결정보다 앞섭니다.

이번 사건의 말소기준권리는 2025.07.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 주택임차권은 원칙적으로 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시돼 있습니다. 따라서 통상적인 선순위 임차권 인수형과 달리, 확약의 효력이 인정되는 범위에서는 인수 위험이 해소되는 구조로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소기준권리

권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2021.07.30.입니다. 임차인 이민규의 주민등록과 점유가 이 날짜에 시작됐고, 현재 경매의 말소기준권리인 2025.07.16.보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.07.08.로 기재돼 있어 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.2억의 의미

임차권등기에 보증금 120,000,000원이 두 차례 표시되어 있으나, 동일 임차인의 계약 내역으로서 보증금을 240,000,000원으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 분석 — 확약이 없으면 계산이 달라진다

이 물건은 단순히 최저매각가를 보고 실질취득금액을 판단해서는 안 됩니다. 선순위 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 매각가격보다 크기 때문입니다.

즉 일반적인 선순위 보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나므로 총취득 부담이 보증금 부근에 머무르는 구조입니다. 위 계산은 배당채권과 임차보증금 채권의 동일성 및 실제 승계 범위가 확인되는 경우의 위험 시나리오이며, 현재 사건에서 그 금액이 그대로 인수된다고 확정하는 계산은 아닙니다.

④ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 대비 49%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액과 경매 최저가의 비교입니다. 실제 거래 시세 대비 할인율을 의미하지는 않습니다.

현재 확인되는 소유자 취득 거래가는 120,000,000원이지만, 과거 취득가격을 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 이 물건의 적정 입찰가를 판단하려면 동일 지역·유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

위 배당은 집행비용 추정 및 신청채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 미배당액 62,658,400원은 확약 유효 시 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

현재 최저매각가에서 신청채권자는 청구액 120,000,000원 중 57,341,600원을 배당받는 것으로 추정됩니다. 유찰이 추가되면 매각대금은 감소하고 미배당액은 더 커집니다.

그러나 미배당액 증가가 곧 매수인 인수액 증가를 의미하는 것은 아닙니다. 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있기 때문입니다. 확약의 효력이 인정되면 회차별 미배당액과 별개로 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 굴다리오거리 동측 인근입니다. 다세대주택·연립주택·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 부평역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물의 2층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 부평역 접근성을 고려할 수 있는 위치이지만, 소규모 다세대주택의 실제 매각 가능 가격은 유사 면적·건물 상태·임대차관계에 따라 차이가 날 수 있어 별도 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 문구, 적용 권리, 조건 및 효력을 확인해야 합니다. 특히 을구 15번 주택임차권의 말소와 매수인 잔여 보증금 인수책임 해소가 명확한지 확인하는 것이 최우선입니다.
• 임차인의 대항력. 이민규의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞선 만큼, 말소동의가 임차인의 대항력 행사 가능성까지 실질적으로 정리하는지 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 권리관계. 신청채권 120,000,000원과 임차보증금 120,000,000원의 관계 및 보증금 채권의 대위·승계 범위를 확인해야 합니다. 공사를 별도 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 배당과 인수의 구별. 예상 미배당액 62,658,400원이 발생하더라도, 확약 유효 시 해당 금액은 매수인이 떠안을 돈이 아닙니다. 반대로 확약에 문제가 있다면 미회수 보증금에 대한 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.
• 매각물건명세서 최신본. 매각기일 2026.11.10. 기준 인수권리 기재와 말소동의 확약서 관련 내용에 변경이 없는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 확약이 있다고 해서 점유 인도가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 현재 시세. 감정가 120,000,000원의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 부평동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래 및 매물가격을 비교해야 합니다.
• 건물·관리 상태. 누수·외벽·창호·난방설비·관리비 체납 등을 현장에서 확인하고 추가 취득비용에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 서류 및 확약서 원본을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

⑨ 종합 판단 — 조건부 접근, 확약 확인이 우선

맺으며 — “5,880만원보다 중요한 것은 1억 2,000만원의 처리”

감정가 1억 2,000만원인 인천 부평동 삼정그린빌이 5,880만원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 물건의 진짜 핵심은 낮은 최저매각가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차보증금 120,000,000원이 존재한다는 사실입니다.

통상적인 선순위 보증금 인수형이라면 낙찰가가 내려가더라도 총취득 부담은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 하지만 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 임차권 말소와 잔여 보증금 인수책임을 유효하게 해소한다면, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이며 최저매각가 58,800,000원을 기준으로 취득을 검토할 수 있습니다.

따라서 이 사건의 입찰 순서는 명확합니다. 첫째, 확약서 원본과 법적 효력을 확인합니다. 둘째, 실제 점유·명도 및 추가 비용을 점검합니다. 셋째, 현재 실거래 시세와 비교해 적정 입찰가를 결정합니다. 확약의 효력이 불명확한 상태에서 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

결론은 ‘조건부 검토’입니다. 확약이 완전하게 유효하면 인수 0원의 저최저가 물건으로 검토할 수 있지만, 확약 검증 전에는 선순위 보증금 위험을 해소했다고 단정할 수 없습니다. 권리확인이 먼저이고, 가격 판단은 그다음입니다.