인천지방법원 2025타경510754. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 4층 403호, 업무시설로 등재된 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김대성이고, 2020.08.07 매매를 원인으로 2020.08.31 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부 거래가액은 219,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 대항력을 갖춘 임차권입니다. 오기완은 2020.08.31 점유를 시작하고 2020.09.01 전입했으며, 확정일자는 2020.08.12입니다.
등기상 말소기준은 2022.07.18 국 압류입니다. 임차권등기 자체는 그 뒤인 2023.02.20 다시 설정됐지만, 대항력 판단은 임차권등기 날짜만 보는 것이 아니라 실제 점유·전입 시점을 봐야 합니다. 이 임차인은 전입이 압류보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510754 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 4층 403호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제4층 제403호 58.46㎡ 전부 · 지하2층/지상13층 내 4층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 김대성 · 2020.08.07 매매 · 거래가액 219,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위 대항력, 그러나 확약서가 있다
말소기준은 2022.07.18 국 압류입니다. 오기완의 주택임차권은 보증금 204,000,000원, 계약일 2020.08.07, 점유개시 2020.08.31, 전입 2020.09.01, 확정일자 2020.08.12로 확인됩니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 인수 위험을 지울 수 없고, 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오기완 | 제4층 제403호 58.46㎡ 전부 주거(임차권등기) | 204,000,000원 | 2020.09.01 / 2020.08.12 배당요구 2023.02.20 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 확약 반영 인수 0원 |
② 가격 판단 — 신건 218,000,000원, ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 218,000,000원입니다. 등기부상 김대성의 2020.08.07 취득 거래가액은 219,000,000원이지만, 이 한 건의 과거 거래만으로 현재 시세를 대신할 수는 없습니다.
최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세에 해당하는 비교자료가 확인되지 않으므로 신건 218,000,000원이 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리상 확약 효과를 먼저 확인하고, 가격은 별도의 최신 실거래 확인 후 판단하는 유형입니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 오기완 보증금 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 10,148,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 218,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 204,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 10,148,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 193,852,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 제시된 배당은 집행비용과 해당 배당 시나리오를 기준으로 한 추정으로 실제 조세채권 등의 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 218,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 174,400,000원 | 32,841,600원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 139,520,000원 | 67,233,280원 | 실질 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 숭의역(수인분당선) 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 숭의역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층/지상13층 건물의 4층 403호이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 북서측 약 3미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이며 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 사용승인일. 2019.02.25입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원의 핵심 근거입니다. 을구 3번 주택임차권등기에 대한 확약 내용과 적용범위를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입 2020.09.01이 말소기준 압류 2022.07.18보다 앞선다는 점을 등기·전입 관련 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 오기완은 확정일자 2020.08.12, 배당요구 2023.02.20로 우선변제권 행사 조건이 표시되어 있습니다.
- 국 압류 확인. 말소기준이 근저당이 아니라 2022.07.18 국 압류이므로 실제 배당에서는 조세채권의 순위와 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가·최저가 218,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 입찰 전 최신 동일·유사 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 착시 경계. 확약이 없었다면 1회·2회 유찰에서 대항력 보증금 미배당분이 커지는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 실질 0원으로 처리되는 것임을 구분해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있다. 인수 0원의 근거는 확약서다”
이 사건은 임차인이 없어서 깨끗한 물건이 아닙니다. 오기완의 전입은 2020.09.01로, 2022.07.18 국 압류보다 빠르고 보증금은 204,000,000원입니다. 따라서 본래라면 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당액이 매수인에게 넘어가는지 반드시 따져야 하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 한 줄이 있습니다. “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨.” 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 그래서 권리 결론은 ‘대항력 위험을 무시’하는 것이 아니라, 대항력 위험이 존재하지만 특정 확약으로 해소된 사건으로 보는 것이 맞습니다. 반면 가격은 최신 실거래 비교 없이 신건 218,000,000원을 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약서 확인 후 접근, 가격은 최신 실거래 확인 후 결정. 이 두 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.
