인천지방법원 2025타경510754. 인천 미추홀구 숭의동 샤인힐 4층 403호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김대성이고, 2020년 8월 31일 소유권이전 당시 거래가액은 219,000,000원입니다. 이 물건은 일반적인 선순위 근저당권 중심의 경매가 아니라, 2020년부터 거주한 임차인의 보증금 204,000,000원이 권리분석의 중심에 있는 사건입니다.

임차인 오기완은 2020년 9월 1일 전입했고 확정일자는 2020년 8월 12일입니다. 말소기준권리인 포천세무서 관련 압류는 2022년 7월 18일이므로 임차인의 대항력은 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다.

다만 중요한 변수가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 확인됩니다. 따라서 확약서가 해당 임차권의 말소와 대항력 관련 인수 문제를 해소하는 조건으로 유효하게 이행된다면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 이 사건은 확약서가 실제로 어떤 조건과 범위로 작성됐는지를 확인하는 것이 입찰의 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인의 대항력

핵심은 임차인의 전입 시점과 압류 시점의 선후관계입니다. 오기완의 임대차계약일은 2020년 8월 7일, 확정일자는 2020년 8월 12일, 점유개시일은 2020년 8월 31일, 주민등록일자는 2020년 9월 1일입니다. 반면 말소기준권리인 압류는 2022년 7월 18일입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준권리보다 앞서는 것으로 판단됩니다.

등기부에는 2022년 10월 24일 주택임차권등기가 한 차례 접수된 뒤 2023년 1월 18일 말소된 이력이 있고, 2023년 2월 20일 을구 3번 주택임차권등기가 다시 접수되어 있습니다. 을구 3번 등기 자체는 말소기준권리 이후의 등기이므로 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있지만, 2020년부터 발생한 임차인의 선순위 대항력 문제는 등기 말소만으로 단순하게 판단할 수 없습니다.

매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되어 있습니다. 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있으므로, 이 두 사실을 함께 놓고 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2억 400만원의 배당과 인수

이 사건의 실제 임차인은 오기완 1명입니다. 임차보증금 204,000,000원에 대해 전입 및 확정일자가 확인되며, 대항력과 우선변제권이 모두 있는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이며, 임차인과 별개의 추가 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고, 확약 내용에 따른 말소 및 이행이 완료되는 것을 전제로 한 분석입니다. 확약서의 효력이나 조건이 인정되지 않으면 현재 회차 미배당액 99,475,480원이 잠재 인수 위험으로 남습니다. 이 확약은 오기완의 해당 임차권에만 적용되며, 별도의 임차인이나 점유자에게 자동으로 확대되지 않습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 106,820,000원 가정)

현재 매각가 106,820,000원에서 집행비용을 약 2,295,480원으로 추정하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 104,524,520원입니다. 주택도시보증공사의 경매신청채권 204,000,000원은 별도 배당 0원으로 표시되며, 임차보증금과 중복하여 배당하거나 합산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 커진다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가만 낮아졌다고 매수인의 실질 부담까지 같은 비율로 줄어드는 것이 아닙니다. 배당으로 회수되지 못하는 보증금이 커지기 때문입니다. 이 사건은 확약서가 유효하게 이행되는지에 따라 실질취득액이 크게 달라집니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 및 토지정보 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의역(수인분당선) 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 숭의역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 13층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 사용승인. 2019.02.25. 사용승인된 건물이며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 면적은 437.6㎡입니다. 일반상업지역이며 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다. 평지이고 세로 한 면이 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약 허가구역 및 도로 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 환금성. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다. 일반 아파트와 동일한 거래 특성을 전제해서는 안 됩니다. 현재 실거래 비교 근거가 없으므로 임대수요, 공실 가능성, 관리비 및 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서에서 오기완의 주택임차권이 확인됩니다. 실제 점유 및 인도 상황을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확보하고, 오기완의 임차권에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
• 확약 조건 확인. 대항력 관련 권리 처리, 임차권등기 말소 동의의 범위, 말소 시점 및 이행 조건을 구체적으로 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 인수 위험이 사라졌다고 단정해서는 안 됩니다.
• 말소기준권리 재확인. 갑구 9번 압류(2022.07.18)와 오기완의 전입(2020.09.01), 확정일자(2020.08.12)를 원본 등기부 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 미확약 시나리오 대비. 현재 회차 미배당액 99,475,480원, 3회 유찰 시 130,971,932원, 4회 유찰 시 153,000,352원의 잠재 인수 위험을 고려해야 합니다.
• 실제 점유 확인. 임차권등기만으로 현재 점유 여부를 확정할 수 없습니다. 현황조사와 실제 점유자, 인도 가능 여부를 확인하세요.
• HUG 청구액 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 204,000,000원입니다. 임차인 보증금과 중복 합산하지 말고 배당관계 및 확약서의 법적 효력을 함께 확인하세요.
• 시세·임대수익 조사. 주변 오피스텔 실거래, 임대료, 공실률, 관리비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, HUG 확약서 및 실제 점유관계를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “이 물건의 승부처는 확약서다”

인천 샤인힐 403호는 단순히 감정가의 절반 수준까지 내려온 오피스텔 경매가 아닙니다. 204,000,000원의 보증금을 가진 선순위 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차 예상배당에서는 99,475,480원이 미배당되는 구조입니다.

따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수 부담이 커지는 위험한 물건입니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 유효하게 적용되고 이행된다면 오기완에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다.

결국 입찰 전 반드시 해결해야 할 문제는 세 가지입니다. 첫째, 확약서가 실제로 유효한가. 둘째, 해당 임차권의 말소가 확실하게 이행되는가. 셋째, 확약 적용 후의 실질취득액이 오피스텔 시세와 임대수익에 비추어 적정한가.

확약 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 확정하지 마십시오. 권리상 핵심 위험은 임차보증금이고, 입찰의 핵심 변수는 HUG 확약서입니다. 이 사건은 최저가보다 확약의 효력을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.