인천지방법원 2025타경510946. 간석동 TK리즈빌 8층 809호, 전용 44.23㎡ 아파트입니다. 소유자 백상훈은 2020.04.03. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2022.11.15. 남동구 압류입니다. 2016년 농협은행 근저당 96,000,000원은 2020.04.03. 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 남동구 압류입니다.
그보다 앞선 2020.04.03. 전입·점유한 신승호는 보증금 199,500,000원, 확정일자 2020.02.26.을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 통상 계산이라면 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 신승호에 대한 승계액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 확약은 신승호에게만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 8층 809호 · 도로명 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.23㎡ · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.04.03. 소유권이전 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원*
말소기준은 2022.11.15. 남동구 압류입니다. 신승호의 전입·점유는 2020.04.03.으로 말소기준보다 빠르고, 확정일자 2020.02.26.과 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 182,000,000원 배당 계산에서는 집행비용 3,348,000원을 제외한 178,652,000원이 신승호에게 배당되고, 보증금 중 20,848,000원이 남습니다.
* 확약을 반영하지 않은 배당 계산상 현재 회차 미배당·인수액은 20,848,000원입니다. 확약은 신승호에게만 적용됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승호 | 8층 809호 44.23㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.03 | 199,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 이은지 | 오피스텔 | 2025.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이은지는 신승호에 대한 확약 범위 밖의 별도 임차인입니다. 다만 전입일 2025.03.10.은 말소기준 2022.11.15.보다 늦어 대항력이 없고 매수인 승계도 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 182,000,000원은 최근 시세 이상
TK리즈빌은 88세대, 2016.12.06. 준공 단지입니다. 실거래 12건 전체 평균은 168,166,666원이지만, 과거 260,000,000원 거래까지 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 156,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.2㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 40.24㎡ | 12 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 44.23㎡ | 15 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 48.36㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 41.32㎡ | 14 | 145,000,000원 |
| 2023.11 | 40.24㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2023.10 | 41.32㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 42.2㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 44.6㎡ | 3 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 48.36㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.47㎡ | 13 | 177,000,000원 |
| 2022.02 | 48.36㎡ | 11 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 156,500,000원 |
현재 최저가 182,000,000원은 확약 반영 후 실질취득액과 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 116.3%이며 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 가격 추세가 과거 대비 -8.2%로 내려가고 있어, 전체 12건 평균 168,166,666원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 신승호 보증금 | 199,500,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 신승호 보증금 부족분 20,848,000원이 발생합니다. 그러나 임차권등기 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 등 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 182,000,000원 | 20,848,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 145,600,000원 | 56,738,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 116,480,000원 | 85,450,720원 | 0원* |
확약이 없는 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 신승호에 대한 확약이 있으므로 신승호 승계액은 각 회차에서 실질 0원*으로 처리됩니다. 같은 단지 경매 통계는 평균 1.5회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나 현재 신건에서 서두를 근거도 약합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역(인천1호선) 북서측에 인접하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지상 15층입니다.
- 도로. 토지 동측으로 폭 약 40미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,738,000원/㎡, 토지면적 1,151.4㎡이며 업무시설 및 아파트의 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. TK리즈빌은 88세대이고 최근 가격 추세가 -8.2%입니다. 같은 단지 경매 통계도 평균 1.5회 유찰·매각률 0.0%로 나타나 가격 경쟁력 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 신승호 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 확약 밖 임차인 확인. 이은지는 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 현황조사와 명세서를 대조하세요.
- 압류 3건 확인. 국세·지방세 등이 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 실제 체납 범위를 확인하세요.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균 156,500,000원의 116.3%입니다. 신건을 ‘할인 매수’로 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 추세가 -8.2%이므로 전체 거래 평균 168,166,666원보다 최근 거래 160,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해서 보세요.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 낙찰 뒤 점유 이전과 인도 일정도 사전에 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약서 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 부담은 풀렸지만, 가격은 아직 비싸다”
이 사건의 첫인상은 보증금 199,500,000원의 대항력 임차인 때문에 위험해 보입니다. 실제로 현재 최저가 배당 계산만 보면 신승호 보증금 중 20,848,000원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 신승호의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 확약 밖 임차인 이은지도 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
따라서 승부처는 권리보다 가격입니다. 현재 실질취득 182,000,000원은 최근 12개월 평균 156,500,000원의 116.3%이고, 최신 거래도 160,000,000원입니다. 가격 추세마저 -8.2%이므로 신건 가격을 싸다고 볼 근거가 없습니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰도 1.5회입니다. 권리상 주된 인수는 해소됐지만, 가격은 보류. 현재 회차에서는 확약 확인과 시세보다 높은 실질취득가를 함께 보는 것이 핵심입니다.
