인천지방법원 2025타경510946. 인천 남동구 간석동 216-18, 티케이리즈빌 8층 809호 아파트입니다. 감정가는 182,000,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,180,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건은 단순히 저렴한 가격만 보고 접근할 수 있는 물건이 아닙니다. 보증금 199,500,000원의 선순위 임차권이 존재하기 때문입니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약을 신승호 임차권에 적용하면 통상적인 미배당 보증금 인수형 구조와 달리 매수인 실질 인수액을 0원으로 판단할 수 있습니다. 하지만 확약의 실제 효력과 임차권등기 말소 이행을 확인하지 못하면 계산은 완전히 달라집니다. 또한 별도의 점유자 이은지는 보증금이 확인되지 않아 추가 점검이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510946 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 216-18 티케이리즈빌 8층 809호 도로명주소: 인천광역시 남동구 경인로 649 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 44.23㎡ · 8층 809호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 15층 · 2016.12.06 준공 · 88세대 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.04.03 소유권이전 등기 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 89,180,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 199,500,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 압류 · 남동구(인천광역시) · 2022.11.15 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 핵심은 선순위 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2022.11.15 접수된 갑구 4번 압류입니다. 권리관계에서 주의할 부분은 2016년에 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액 96,000,000원으로 설정되었지만 2020.04.03 해지로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 보면 안 됩니다.
말소기준권리인 남동구 압류 이후 설정된 2023.04.18 국세 압류, 2025.07.24 강제경매개시결정, 2025.07.31 국민건강보험공단 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준보다 앞선 신승호의 임대차는 별개로 판단해야 합니다.
신승호는 2023.09.22 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 완료했습니다. 매각물건명세서에는 을구 3번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있습니다. 그러나 같은 명세서 관련 비고에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 확인됩니다. 이 확약은 신승호 임차권에만 적용해 판단해야 합니다.
따라서 본 분석에서는 해당 확약이 유효하고 임차권등기 말소가 실제 이행된다는 전제하에 신승호에 대한 매수인 실질 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 확약서 원본의 조건, 말소 대상, 효력 발생 시점과 실제 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
실제 임차인은 2명으로 판단합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 제외할 임차인은 확인되지 않습니다.
② 임차인 현황 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신승호 | 199,500,000원 주거 · 임차권등기 8층 809호 44.23㎡ 전부 |
전입·점유 2020.04.03 최초 확정 2020.02.26 증액분 확정 2022.03.18 |
有 | 有 배당요구 완료 |
확약 적용 실질 인수 0원 말소동의 확약 유효·이행 전제 |
| 이은지 | 보증금 미상 사용 형태: 오피스텔 |
전입 2025.03.10 확정일자 미상 |
없음 기준권리 이후 전입 |
확인 안 됨 | 별도 확인 신승호 확약 미적용 보증금·점유관계 확인 필요 |
신승호 보증금 199,500,000원 중 최초 보증금은 195,000,000원이며 증액분은 4,500,000원입니다. 증액분 확정일자는 2022.03.18입니다. 신승호의 임차권 말소동의 확약은 이 임차인에 한정해 적용합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 경쟁력은 있다
비교 대상은 같은 건물인 TK리즈빌의 전용 44.23㎡ 물건입니다. 건물은 88세대, 2016년 준공입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 42.20㎡ | 13층 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 40.24㎡ | 12층 | 153,000,000원 |
| 2024.11 | 44.23㎡ | 15층 | 185,000,000원 |
| 2024.06 | 48.36㎡ | 13층 | 180,000,000원 |
| 2024.05 | 41.32㎡ | 14층 | 145,000,000원 |
| 2023.11 | 40.24㎡ | 9층 | 137,000,000원 |
| 2023.10 | 41.32㎡ | 15층 | 160,000,000원 |
| 2023.05 | 42.20㎡ | 12층 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 44.60㎡ | 3층 | 127,000,000원 |
| 2022.07 | 48.36㎡ | 9층 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.47㎡ | 13층 | 177,000,000원 |
| 2022.02 | 48.36㎡ | 11층 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 156,500,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 거래 | 2건 |
| 최신 거래 | 2026.03 · 160,000,000원 |
| 최근 추세 | -8.2% · 하락 추세 |
| 현재 최저가 | 89,180,000원 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 57.0% |
확약이 유효하면 실질취득가는 89,180,000원입니다.
최근 12개월 평균보다 67,320,000원 낮은 수준이며, 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다.
확약 반영 시 수치상 가격 메리트가 있습니다.
다만 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 시장 추세가 -8.2%이므로, 과거 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 이번 물건은 2회 유찰 상태입니다. 평균보다 유찰 횟수가 많은 점은 가격 형성에 참고할 만합니다. 다만 소규모 88세대 건물이고 최근 12개월 거래 표본이 2건이라는 점에서 환금성을 낙관적으로 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.2% 추정) | - | 2,005,240원 |
| 1. 임차인 신승호 보증금(우선변제) | 199,500,000원 | 87,174,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 199,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 신승호 보증금 산식상 미배당 | - | 112,325,240원 |
| 확약 반영 매수인 실질 인수 | - | 0원 |
배당 추정은 집행비용 2,005,240원과 신승호 우선변제 배당 87,174,760원을 기준으로 합니다. 신승호 보증금의 산식상 부족분 112,325,240원은 확약이 인정되지 않을 경우의 인수위험을 표시한 금액입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 유효하게 적용하면 신승호에 대한 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
신승호 보증금과 주택도시보증공사 신청채권은 각각 199,500,000원으로 표시되어 있습니다. 동일 금액을 별도 채권으로 단순 합산해 총채권을 부풀리지 않으며, 실제 채권 귀속 및 대위관계는 배당요구서와 확약서 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 배당·유찰 시나리오 — 확약 미반영 시 인수형 구조
신승호의 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 확약이 적용되지 않는다면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 낮아진다고 실질취득가가 함께 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 산식상 인수액 | 실질취득가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 89,180,000원 | 112,325,240원 | 201,505,240원 |
| 3회 유찰 시 | 62,425,999원 | 138,597,669원 | 201,023,668원 |
| 4회 유찰 시 | 43,698,199원 | 156,988,369원 | 200,686,568원 |
위 표는 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 적용하지 않은 경우의 산식상 미배당 및 실질취득가입니다. 실제 확약이 유효하게 이행되면 신승호에 대한 인수액은 0원으로 판단합니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 확약 효력이 불분명하면 저가 낙찰이라는 이유만으로 안전해지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 간석오거리역(인천1호선) 북서측에 인접합니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 교통상황은 감정평가상 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 15층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지면적 1,151.4㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 동측으로 폭 약 40m 내외 도로에 접하고, 일반상업지역에 해당합니다. 공시지가는 2,738,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 철도보호지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 각종 제한이 중첩됩니다. 토지거래계약 허가구역도 포함되어 있으므로 관련 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 88세대 규모의 건물로 대단지 아파트와는 거래 기반이 다릅니다. 최근 12개월 거래가 2건이고 가격 추세도 -8.2%이므로, 최신 거래 160,000,000원을 무조건적인 매각 가능 가격으로 간주해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 주택도시보증공사 확약서 원본 확인. 단순 제출 사실만으로 끝내지 말고, 확약 주체·대상 임차권·말소동의 범위·효력 발생 조건·이행 방법을 확인하세요.
- 신승호 임차권등기 말소 확인. 을구 3번 주택임차권등기의 말소가 실제로 가능한지, 매각 후 매수인에게 잔여 권리나 보증금 인수 문제가 남지 않는지 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위 구분. 신승호에 대한 확약을 이은지에게 확대 적용하면 안 됩니다. 이은지의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 임대차계약 내용을 별도로 확인하세요.
- 명세서 최종 확인. 매각물건명세서의 인수권리 표시와 확약서 제출 내용이 서로 어떻게 연결되는지 확인하세요. 명세서의 최종 정정 여부도 점검해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세금 및 교부청구 내용을 확인하세요.
- 배당요구 및 채권 귀속 확인. 신승호 보증금과 주택도시보증공사 청구액이 동일한 199,500,000원으로 표시됩니다. 실제 채권 귀속, 대위·양도 관계와 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
- 명도 계획. 신승호 임차권 말소 확약과 별개로 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 이은지의 점유 여부 및 인도 협의 가능성을 검토하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 확약서 원본을 함께 검토하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 저가 매수가 된다”
이 물건은 가격만 보면 상당히 매력적입니다. 현재 최저가 89,180,000원은 최근 12개월 실거래 평균 156,500,000원의 57.0%이며 최신 거래 160,000,000원보다도 낮습니다. 두 차례 유찰된 가격이라는 점도 눈에 띕니다.
그러나 이 사건의 승부처는 가격보다 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 신승호는 보증금 199,500,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 회차의 산식상 미배당액은 112,325,240원입니다. 확약이 유효하지 않으면 실질취득가는 약 201,505,240원으로 뛰어 최근 시세를 웃돌게 됩니다. 반대로 확약이 유효하고 임차권등기 말소가 실제 이행된다면 신승호에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.
여기에 확약 밖의 점유자 이은지에 대한 보증금과 임대차관계도 확인해야 합니다. 최근 12개월 거래가 2건뿐이고 시장 추세가 -8.2%라는 점 역시 낙관적인 가격 평가를 경계하게 합니다.
권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 실질취득가입니다. 최저가 8,918만원이라는 숫자보다 확약서의 법적 효력과 말소 이행 여부를 먼저 확인해야 하는 조건부 투자 물건입니다.
