인천지방법원 2025타경510952. 부평동 민경아파트 3층 305호로, 감정평가 기준 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 이상덕이며 2021년 5월 25일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했습니다. 이후 임차인 최해람이 같은 날 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021년 6월 22일 전입·점유를 시작했으며, 2023년 7월 21일 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 7월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞섭니다. 따라서 최해람은 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 하고, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 회차에서는 미배당액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 499-10 민경아파트 3층 305호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 36 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 3층 305호 · 39.7㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인일 2001.12.04. |
| 소유자 | 이상덕 (2021.05.25. 매매 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 국민은행·한국스탠다드차타드은행·농협은행·신한은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2023.07.21. 을구 9번 주택임차권입니다. 최해람의 전입일은 2021.06.22., 확정일자는 2021.05.25.이고 보증금은 120,000,000원입니다. 2025.07.24. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최해람 | 3층 305호 39.7㎡ 전부 | 120,000,000원 | 2021.06.22 | 2021.05.25 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 시 인수 |
최해람은 임대차계약일 2021.05.25., 확정일자 2021.05.25., 전입·점유개시일 2021.06.22.로 확인됩니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 120,000,000원입니다.
③ 회차별 실질부담 — 최저가가 내려가면 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 신청채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 141,000,000원 | 18,226,000원 | 101,774,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 112,800,000원 | 0원 | 120,000,000원 | 9,579,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 90,240,000원 | 0원 | 120,000,000원 | 31,784,320원 |
현재 신건 가격 141,000,000원에서는 집행비용 2,774,000원을 먼저 빼고도 임차인에게 보증금 120,000,000원을 모두 배당할 수 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 1회 유찰 시 매각가 112,800,000원으로 떨어져 인수액이 9,579,200원 발생하고, 2회 유찰 시에는 매각가 90,240,000원에 인수액 31,784,320원이 붙습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 1. 임차인 최해람 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 18,226,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 청구 120,000,000원 중 18,226,000원을 배당받는 가정이며 미배당액은 101,774,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역 동측 인근으로, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 부평역과 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 305호이며 사용승인일은 2001.12.04.입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 현재 회차에서는 120,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액. 1회 유찰 시 9,579,200원, 2회 유찰 시 31,784,320원의 매수인 인수가 계산되어 있으므로 낙찰가와 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임차권 말소동의. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실과 적용 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 대상은 3층 305호 39.7㎡ 전부입니다. 현재 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조해 최종 권리관계를 확정해야 합니다.
맺으며 — 신건과 유찰 후의 얼굴이 다르다
이 물건은 선순위 대항력 임차인이 있어 겉보기보다 권리구조가 단순하지 않습니다. 다만 현재 신건 141,000,000원에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가는 112,800,000원으로 내려가지만 9,579,200원의 인수가 붙고, 2회 유찰 시 최저가 90,240,000원에 31,784,320원의 인수가 발생합니다. 최저가 하락폭만큼 싸지는 물건이 아닙니다. 매 회차마다 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 함께 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
