인천지방법원 2025타경510952. 인천 부평구 부평동에 위치한 민경아파트 3층 305호입니다. 감정가는 141,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 69,090,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 120,000,000원입니다. 등기상 소유자는 이상덕으로, 2021년 6월 22일 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 120,000,000원이었습니다.
이 물건의 권리분석은 단순한 근저당 말소형 경매와 다릅니다. 현재 말소기준권리는 2025.07.24 강제경매개시결정인데, 임차인 최해람의 전입신고와 확정일자는 그보다 앞섭니다. 따라서 선순위 임차권의 보증금 미배당 부분은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 문구가 있어, 실제 낙찰자가 부담할 금액과 단순 배당 계산 결과를 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 499-10 민경아파트 3층 305호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로52번길 36 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제305호 |
| 임차권 설정 범위 | 3층 305호 39.7㎡ 전부 |
| 사용승인일 | 2001.12.04 |
| 소유자 | 이상덕 (2021.06.22 소유권이전 · 거래가 120,000,000원) |
| 감정가 | 141,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,090,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.24 강제경매개시결정 (갑구 7번) |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
등기부상 과거 설정됐던 국민은행·한국스탠다드차타드은행·농협은행·신한은행 근저당권은 각각 해지 및 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 중심은 최해람의 주택임차권등기와 이후 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 최해람 | 3층 305호 39.7㎡ 전부 |
전입 2021.06.22 확정 2021.05.25 |
120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 조건부 해소 |
| 임대차계약일 | 2021.05.25 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.06.22 |
| 점유개시일 | 2021.06.22 |
| 확정일자 | 2021.05.25 |
| 임차권등기일 | 2023.07.21 (을구 9번) |
| 보증금 | 120,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 (2023.07.21) |
| 대항력 | 있음 |
| 우선변제권 | 있음 |
| 확약서 | 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 명시 |
| 매수인 실질 인수 | 0원 (확약 이행 전제) |
“을구 순위 9번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”
따라서 해당 임차권의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 조건에서는 최해람의 미배당 보증금을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 평가합니다. 실질 인수액은 0원입니다. 다만 입찰 전 확약서 원문을 통해 임차권등기 말소 및 대항력에 따른 보증금 반환책임 해소 범위를 확인해야 합니다.최저가 69,090,000원 + 계산상 인수액 52,553,620원 = 121,643,620원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우의 비교 금액이며, 확약이 유효하게 이행되는 경우 실제 인수액과 합산해서는 안 됩니다.
실제 임차인은 최해람 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이므로 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 신청채권액 120,000,000원을 최해람의 임차보증금에 다시 더하지 않습니다. 또한 현재 확인된 확약의 대상은 최해람의 임차권입니다. 확약 대상 밖에 별도의 선순위 점유자나 권리가 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 49%가 의미하는 것
현재 최저매각가는 69,090,000원으로 감정가 141,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰된 상태이며, 추가 유찰을 가정한 시나리오도 있습니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 배당상 인수액 | 확약 전제 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 69,090,000원 | 52,553,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 48,363,000원 | 72,907,534원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 33,854,100원 | 87,155,274원 | 0원 |
시나리오별 최저매각가와 배당상 인수액은 각 회차의 추정값입니다. 실질 인수액 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 조건부 판단이며, 장래 매각기일과 실제 매각가격은 변동될 수 있습니다.
확약 적용: 임차보증금 인수 부담이 실질적으로 해소되므로 총 취득 부담은 매각대금에 취득 관련 비용을 더한 구조로 바뀝니다. 다만 비교할 최신 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,643,620원 |
| 1. 임차인 최해람 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 120,000,000원에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.
단, 보증금 미배당액 52,553,620원은 확약 미반영 계산상 인수액입니다. 말소동의 확약의 유효한 이행이 전제된다면 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원으로 판단합니다.
집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인의 최우선변제 사항은 별도로 반영하지 않은 계산입니다. 신청채권자 미배당액 120,000,000원을 매수인의 인수액으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 확약 적용 여부에 따른 취득 구조
매각대금
69,090,000원
보증금 미배당 인수
52,553,620원
계산상 취득 부담
121,643,620원
현재 회차의 배당 계산을 적용한 금액이며 취득세 등 별도 비용은 제외합니다.
매각대금
69,090,000원
실질 인수
0원
취득 관련 비용 제외 부담
69,090,000원
말소동의 확약을 통한 해당 임차권 인수 해소가 전제된 금액입니다.
두 경우의 차이는 임차보증금의 배당 부족액 자체가 아니라 그 부족액을 낙찰자가 승계하는지 여부입니다. 따라서 단순 배당표만 보고 인수액을 확정하거나, 반대로 확약서 원문을 확인하지 않은 채 인수액이 무조건 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 수도권전철 1호선 및 인천1호선 부평역 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 밀집한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 부평역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2001.12.04 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 3층 305호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며 급배수·위생·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지로서 아파트 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 용도·규제. 아파트로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 부평역 접근성은 입지상 장점으로 검토할 수 있지만 실제 매매가격과 거래 빈도는 별도 확인이 필요합니다. 감정가 대비 낙찰가격만으로 환금성이 높다고 판단할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 정확한 문구와 효력, 적용 범위를 확인하세요. 최해람의 임차권등기 말소뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 반환청구 위험까지 해소되는지 확인하는 것이 핵심입니다.
- 매각물건명세서. 을구 9번 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 관한 기재가 최종 매각기일에도 유지되는지 확인하세요.
- 임차인 점유 및 명도. 임차권등기와 별개로 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 확약으로 금전적 인수 부담이 해소되더라도 인도·명도 절차와 비용이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 최해람의 보증금 120,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권액 120,000,000원을 독립된 두 임차보증금으로 합산하지 마세요.
- 시세 확인. 민경아파트 305호와 면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확인하세요. 감정가의 49%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 노후 설비, 누수·하자, 수선 필요 여부를 점검하세요.
- 매각기일 확인. 2026.11.10 매각 예정 상태와 최저매각가격, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 배당표 검토. 집행비용은 추정액이고 당해세·최우선변제 등이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 최종 배당 구조를 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 확약서 한 장이 중요하다”
인천 민경아파트 305호는 감정가 141,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 69,090,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 선순위 임차인 최해람의 보증금이 120,000,000원이어서, 일반적인 인수 구조에서는 현재 회차 기준 52,553,620원의 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있습니다.
이 사건의 결정적인 차이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되어 해당 임차권의 인수 부담이 해소된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 하지만 확약서 원문에 따른 권리 정리 범위와 이행 가능성을 확인하는 절차가 반드시 선행되어야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 대비 49%라는 할인율이 눈에 띄지만, 실제 시장에서 얼마에 거래되는지 확인할 수 있는 비교 근거가 없어 시세 대비 저가 매수라고 확정할 수 없습니다. 선순위 권리의 특수성, 확약 이행 확인 필요성, 2회 유찰과 시세 검증의 불확실성을 종합하면 현 단계 평가는 C등급입니다.
결론은 조건부 검토입니다. 먼저 확약서의 효력과 보증금 반환책임 해소 여부를 확인하고, 그다음 실제 거래 시세와 명도·수선 비용을 반영해 입찰 상한을 판단하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 최저가 숫자 자체보다 선순위 임차권의 확실한 정리와 취득가격의 검증에 있습니다.
