인천지방법원 2025타경510958. 인천 미추홀구 주안동 성원캐슬 2층 203호, 전용 71.27㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아니라, 그 임차권을 실제 낙찰자가 인수하는지입니다. 김채원은 2022.05.25 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.02, 보증금은 238,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.07.19 접수됐으며 말소기준인 2024.08.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 부족한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현재 최저가 157,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,998,000원을 먼저 제외하고, 김채원 보증금에 154,002,000원이 배당됩니다. 보증금 잔액은 83,998,000원입니다. 원칙대로라면 낙찰가와 이 인수액을 합친 취득부담은 240,998,000원 수준이 됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙에 따라 김채원 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510958 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 203-6 성원캐슬 2층 203호 · 경인로349번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 71.27㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 2층 203호 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 천민수 (2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.08.02 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 · 청구금액 1,056,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 결론을 바꾼다
과거 수협은행 근저당권 144,000,000원은 2022.05.25 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.08.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 김채원 임차권은 그보다 앞선 2024.07.19 등기이고, 전입·점유는 2022.05.25이므로 대항력 있는 선순위 임차권에 해당합니다. 반면 2024.08.02 가압류와 2025.07.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김채원 2층 203호 71.27㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.25 2022.05.02 | 238,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원* |
| 김예지 | 2025.06.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송영웅 | 2025.06.18 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
* 확약을 반영하지 않는 원칙 계산상 김채원 임차권의 미배당 인수액은 83,998,000원이며, 현재 최저가 157,000,000원과 합산한 부담은 240,998,000원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 최종 매각조건에서도 유효함을 전제로 합니다.
② 시세 비교 — 92.9%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
성원캐슬은 2017.01.19 사용승인된 16세대 규모 오피스텔입니다. 거래 표본 9건의 전체 평균은 193,555,555원이지만, 2022년 238,000,000원·240,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 메리트 판단에는 이 전체 평균보다 최근 12개월 평균 169,000,000원과 최신 거래 160,000,000원, 그리고 최근 대비 이전 거래 추세 -20.7%를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 72.83㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2023.12 | 72.83㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2023.10 | 72.83㎡ | 6 | 166,000,000원 |
| 2023.05 | 72.83㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 169,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득 157,000,000원은 최근 12개월 평균 169,000,000원의 92.9%입니다. 숫자만 보면 평균 아래지만, 최신 거래가 이미 160,000,000원까지 내려왔고 최근 거래군이 과거 거래군보다 20.7% 낮아진 추세입니다. 따라서 92.9%라는 할인율만으로 강한 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 특히 비교 표본의 최신 거래가 2024.01이라는 점도 현재 응찰가격 판단에서 보수적으로 봐야 할 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,998,000원 |
| 1. 임차인 김채원 보증금 | 238,000,000원 | 154,002,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김채원 보증금 부족분은 83,998,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지는 구조지만, 본 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천 지하철 2호선 시민공원역 북서측 인근입니다. 주위는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시민공원역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.01.19 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 2층 203호이며, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고, 공시지가는 2,184,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 성원캐슬은 16세대 규모이고 확인된 거래 표본은 9건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 있어 응찰가 산정은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사 말소동의 확약입니다. 확약의 적용 대상이 을구 3번 김채원 주택임차권이고 최종 매각조건에서도 그대로 유효한지 원문으로 대조해야 합니다.
- 확약이 없을 때의 숫자를 기억. 현재 배당 계산상 김채원 미배당액은 83,998,000원입니다. 확약을 적용하지 않으면 최저가 157,000,000원만 보고 판단할 수 없고 실질 부담은 240,998,000원 수준으로 상승합니다.
- 김예지·송영웅 확인. 두 사람의 전입은 모두 2025.06.18로 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 점유관계와 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 193,555,555원보다 최근 12개월 평균 169,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 가격 추세 -20.7%도 응찰가에 반영해야 합니다.
- 실거래 시점 점검. 비교 표본의 최신 거래가 2024.01이므로 매각기일 2026.08.26의 가격을 그대로 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당은 집행비용과 제공된 채권관계를 기준으로 한 계산이며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 있다”
이 물건의 권리구조만 보면 김채원 임차권은 분명히 경계 대상입니다. 보증금 238,000,000원, 전입 2022.05.25, 확정일자 2022.05.02로 말소기준 2024.08.02보다 앞서 있고, 현재 최저가 157,000,000원에서는 원칙상 83,998,000원의 미배당액이 생깁니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결론을 바꿉니다. 확약을 반영하면 실질 인수는 0원이고 실질취득은 157,000,000원입니다.
그렇다고 가격까지 강하게 매력적이라고 보기는 어렵습니다. 실질취득가는 최근 12개월 평균 169,000,000원의 92.9%이지만 최신 거래는 160,000,000원이고, 최근 가격군은 이전보다 20.7% 하락했습니다. 여기에 16세대 규모 오피스텔이라는 환금성 요소와 비교 실거래의 최신 시점이 2024.01이라는 점까지 고려하면, 권리는 확약 확인 시 통과, 가격은 보수적 접근이 이 사건의 핵심입니다.
