인천지방법원 2025타경511049. 부평동 피렌체뷰 7층 702호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자 이현기는 2020.12.29 매매를 원인으로 거래가액 189,000,000원에 취득했고, 현재 등기상 말소기준은 2021.03.05 연수세무서장 처분의 압류입니다. 이후 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류와 2025.07.28 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 소멸 여부만 보고 “인수 없음”으로 판단하면 안 됩니다. 임차인 김장미의 주민등록·점유개시일은 2020.12.28, 확정일자는 2020.12.02로 말소기준 2021.03.05보다 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511049 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 375-111 피렌체뷰 7층 702호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부흥북로 37 |
| 물건종류 / 이용 | 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 이현기 · 2020.12.29 매매 · 거래가액 189,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 압류, 핵심은 선행 임차인
2014.05.26 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2020.12.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서의 말소기준은 2021.03.05 압류입니다. 이후의 각종 압류 및 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김장미의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로, 등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 미배당 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김장미 | 건물의 전부 · 주거 | 189,000,000원 | 2020.12.28 / 2020.12.02 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당분 인수 |
임대차계약일자는 2020.11.24, 점유개시 및 주민등록일자는 2020.12.28, 확정일자는 2020.12.02입니다. 2023.01.19 임차권등기명령을 거쳐 2023.02.16 주택임차권이 등기됐고 배당요구도 확인됩니다.
③ 낙찰가가 내려가도 총 부담은 크게 줄지 않는다
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가면 그만큼 임차보증금의 미배당분이 늘어납니다. 신건에서는 최저가 187,000,000원에 인수 5,418,000원을 더한 실질취득 192,418,000원, 1회 유찰 가정에서는 149,600,000원에 인수 42,294,400원을 더한 191,894,400원, 2회 유찰 가정에서는 119,680,000원에 인수 71,795,520원을 더한 191,475,520원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 187,000,000원 | 5,418,000원 | 192,418,000원 |
| 1회 유찰 시 | 149,600,000원 | 42,294,400원 | 191,894,400원 |
| 2회 유찰 시 | 119,680,000원 | 71,795,520원 | 191,475,520원 |
즉 표면 최저가는 187,000,000원에서 149,600,000원, 119,680,000원으로 내려가지만, 매수인의 총 부담은 계속 약 1.91억~1.92억 수준입니다. 이 유형은 최저가만 보고 “유찰돼서 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 실거래 자료가 없어 현재 시장가격과의 우열은 판단하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 1. 임차인 김장미 보증금 | 189,000,000원 | 183,582,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 189,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 187,000,000원 가정 시 임차보증금 미배당분은 5,418,000원으로 계산됩니다. 국세·지방세 중 당해세 여부와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 서측 약 50미터 지점으로, 주변에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건물 내 7층 702호이며, 급·배수 및 위생설비·소화전·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 서측 약 4미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득을 보세요. 신건 기준 187,000,000원이 아니라 예상 인수 5,418,000원을 포함한 192,418,000원이 현재 회차의 핵심 금액입니다.
- 유찰 착시를 경계하세요. 1회 유찰 시 인수 42,294,400원, 2회 유찰 시 인수 71,795,520원으로 증가해 실질취득은 계속 1.9억대에 머뭅니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 대항력 포기까지 포함하는지 원문 문구를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 8건 중 당해세가 있는 경우 실제 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임차권 원본 대조. 김장미의 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 임차권등기 내용을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 대항력 인수형
이 물건은 등기상 후순위 권리가 많이 붙어 있지만, 그 대부분은 매각으로 소멸합니다. 진짜 판단 포인트는 하나입니다. 말소기준보다 앞선 김장미의 대항력 있는 보증금 189,000,000원입니다. 신건에서는 예상 인수 5,418,000원을 더해 실질취득이 192,418,000원이 되고, 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총 부담은 크게 떨어지지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계 결론은 “소멸권리는 정리되지만, 선행 임차보증금 인수 위험이 남는 사건”입니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 현재 실질취득 1.9억대가 시장 대비 싼지 비싼지는 별도로 검증해야 합니다.
