인천지방법원 2025타경511053. 인천광역시 서구 검암동 664-1, 디에스리치빌 제1동 3층 302호에 대한 강제경매입니다. 전용면적은 53.925㎡이며 감정가는 192,000,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건은 단순히 유찰이 많이 된 저가 다세대가 아닙니다. 핵심은 2020년부터 거주한 임차인의 대항력과 174,000,000원의 보증금입니다. 임차인의 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 일반적인 권리분석만 적용하면 보증금 미배당액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실도 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 확약의 유효한 이행 여부에 따라 실질취득액이 크게 달라지는 조건부 물건입니다. 확약이 유효하면 현재 최저가가 최근 거래보다 낮지만, 확약이 무효라면 실질취득액은 최근 시세를 크게 초과합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-1 제1동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.925㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 단지 / 준공 | DS리치빌1동2동 · 16세대 · 2012.02.07. |
| 소유자 | 이장환 (2020.12.21. 매매 취득, 거래가액 174,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 압류 · 2021.02.05. · 국(통영세무서장) |
| 임차인 | 김하나 1명 · 보증금 174,000,000원 |
| 임차권 말소 관련 | 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실 기재 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 HUG 확약이 변수
이 사건의 말소기준권리는 을구의 근저당권이 아닙니다. 2012년 3월 15일 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권은 채권최고액 142,800,000원이었으나 2017년 5월 26일 해지로 이미 말소되었습니다.
현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021년 2월 5일 설정된 갑구 5번 국세 압류입니다. 따라서 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 김하나 씨의 임차권은 후순위 권리와 동일하게 취급할 수 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 174,000,000원 | 2020.11.30. | 2020.10.30. | 有 | 有 | 해당 없음 | 2023.07.24. 완료 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 174,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다. 주택도시보증공사의 174,000,000원 신청채권은 별도의 경매 신청채권으로 표시되며, 이를 별도의 임차인이나 추가 임대차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
단, 확약서 원본의 대상·조건·효력 및 실제 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 서류가 제출되었다는 사실만으로 조건 이행까지 완료된 것으로 단정해서는 안 됩니다. 이 확약은 해당 임차인에게만 적용되며, 국세·지방세 압류 등 별도 위험까지 해소하는 것은 아닙니다.
* 배당표상 임차인 미배당 보증금 82,013,440원은 확약 효력이 인정되지 않을 경우의 명목상 인수 위험으로 병기한 금액입니다.
말소기준권리 이후에는 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈·중소기업은행·하나은행 등의 가압류, 국민행복기금 및 서민금융진흥원 가압류, 창원시와 국의 압류 등이 있습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021년 7월 13일 현대캐피탈 관련 강제경매개시결정은 2022년 3월 16일 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효해야 가격 메리트가 성립
대상은 검암동의 DS리치빌1동2동, 전용면적 53.925㎡입니다. 비교 가능한 거래는 다음과 같습니다. 최근 거래와 최신 거래를 우선하여 가격을 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.93㎡ | 5층 | 122,000,000원 |
| 2023.04 | 53.93㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.925㎡ 기준 | 2건 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.925㎡ | 1건 | 122,000,000원 |
최근 12개월 평균이자 최신 거래가격은 122,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 136,000,000원이지만, 과거의 높은 거래가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가 94,080,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%입니다. 확약이 유효하여 임차인 인수가 실제로 0원이라면, 최저가 기준으로 최근 거래보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.
그러나 최근 거래 추세는 -18.7% 하락입니다. 최근 거래가 한 건이라는 점도 감안해야 합니다. 현재 가격이 과거 시세 대비 낮다는 사실만으로 향후 환금성이나 추가 가격 상승을 보장할 수는 없습니다.
② 확약 무효·미이행: 임차인 미배당액 82,013,440원 인수 가능 → 실질취득 176,093,440원. 최근 12개월 평균의 약 144.3%로, 시세보다 비싼 취득이 됩니다.
이 물건은 최저가 자체보다 확약의 법적 효력과 이행 여부가 가격 메리트를 결정합니다.
유찰에 따른 실질취득액 비교
| 회차 시나리오 | 예상 낙찰가 | 확약 무효 시 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 94,080,000원 | 82,013,440원 | 176,093,440원 |
| 3회 유찰 시 | 65,855,999원 | 109,729,409원 | 175,585,408원 |
| 4회 유찰 시 | 46,099,199원 | 129,130,587원 | 175,229,786원 |
확약이 유효하지 않은 경우의 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 단순 합산한 비교입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인 인수액이 커지므로 총 실질취득액은 약 1억 7,500만~1억 7,600만원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 반대로 확약이 유효하고 이행된다면 각 회차의 임차인 인수액은 0원*으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 174,000,000원 | 91,986,560원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 23,669,291원 | 0원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 5,092,875원 | 0원 |
| 4. 하나은행 가압류 | 26,238,702원 | 0원 |
| 5. 국민행복기금 가압류 | 8,563,033원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 9,825,714원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 신청채권 | 174,000,000원 | 0원 |
| 후순위 채권자 미배당 합계 | 247,389,615원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 약 2,093,440원을 제외한 91,986,560원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 174,000,000원에서 82,013,440원이 부족합니다. 이 금액이 확약이 유효하지 않을 경우의 핵심 인수 위험입니다. 후순위 채권자들은 위 배당 가정에서 배당받지 못합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가서·토지정보 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 대인고등학교 서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린시설, 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 10m 포장도로와 북측·남측 각각 약 8m 포장도로를 이용합니다. 토지는 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약 허가구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황 사이에 차이가 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 거래가 2건뿐이고 최근 거래가 122,000,000원으로 이전 거래 150,000,000원보다 낮습니다. 최근 추세 -18.7%, 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%라는 통계까지 고려하면 환금성에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본을 확인하고, 김하나 씨의 임차권등기에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 가능 여부. 확약의 조건, 효력 발생 시점, 말소 신청 주체와 실제 등기 말소 가능 여부를 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 모든 절차가 완료된 것은 아닙니다.
- 보증금 인수액 재계산. 확약이 유효하지 않을 때는 82,013,440원의 미배당액을 고려해야 합니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총 실질취득액이 보증금 수준에서 유지되는 구조입니다.
- 공적 체납 확인. 국세·지방세 압류 5건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. HUG 확약과 별개로 배당순위 및 체납액이 중요합니다.
- 시세 재확인. 최근 12개월 평균 122,000,000원, 최신 거래 122,000,000원을 기준으로 평가하세요. 전체 평균 136,000,000원보다 최근 거래를 우선해야 합니다.
- 하락 추세 고려. 거래 추세가 -18.7%입니다. 소규모 다세대의 거래량과 매수 수요를 감안해 매도 시점의 환금성까지 보수적으로 계산하세요.
- 관리비 및 점유 확인. 임대관계와 실제 점유 상태, 미납 관리비 및 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본과 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “94백만원짜리 물건이 아니라 확약의 효력을 사는 물건”
인천 2025타경511053은 두 차례 유찰되어 최저가가 94,080,000원까지 낮아진 다세대주택입니다. 최근 12개월 실거래 평균 122,000,000원과 비교하면 최저가 자체는 약 77.1% 수준입니다. 하지만 이 수치만으로 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
임차인 김하나 씨는 보증금 174,000,000원, 대항력 및 우선변제권을 갖추고 있습니다. 현재 배당 가정에서는 82,013,440원이 미배당됩니다. 확약이 유효하지 않다면 낙찰가에 이 금액을 더한 실질취득액은 176,093,440원으로 최근 거래가격보다 훨씬 높아집니다. 낙찰가가 추가로 하락하더라도 인수액이 증가하므로 총취득 부담이 크게 줄어들지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 판단할 수 있습니다. 그 경우에 한해서 현재 최저가는 최근 거래보다 낮은 취득가격이 될 수 있습니다.
다만 국세·지방세 압류 5건, 당해세 가능성, 16세대 규모의 제한적인 거래 기반, 최근 -18.7%의 하락 추세는 여전히 남아 있습니다.
최종 판단은 C등급. 권리상 핵심 위험을 해소할 수 있는 확약이 존재한다는 점은 긍정적입니다. 그러나 확약의 실제 효력과 말소 이행, 공적 체납의 배당순위, 낮은 환금성을 확인하지 않고 입찰하기에는 위험이 큽니다. 확약 확인 전에는 입찰 보류, 확약 이행이 명확하게 확인된 경우에만 가격 검토가 합리적입니다.
