인천지방법원 2025타경511053. 검암동 664-1 제1동 3층 302호, 전용 53.925㎡의 다세대주택입니다. 소유자 이장환은 2020년 12월 16일 매매를 원인으로 거래가 174,000,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2020년 12월 21일 접수됐습니다. 이 물건의 말소기준은 근저당이 아니라 2021년 2월 5일 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈·중소기업은행·하나은행·국민행복기금·서민금융진흥원의 가압류, 창원시·국의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞서 김하나가 2020년 11월 30일 전입·점유를 시작했습니다. 확정일자는 2020년 10월 30일, 임차보증금은 174,000,000원이며 배당요구도 접수돼 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다. 등기부상 주택임차권은 2023년 7월 24일 등기됐습니다. 원칙적으로 유찰로 매각대금이 보증금보다 낮아지면 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 664-1 1동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 53.925㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이장환 (2020.12.16. 매매 · 거래가액 174,000,000원 · 2020.12.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 192,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준은 갑구 5번, 2021.02.05 국 압류입니다. 과거 도드람양돈협동조합 근저당은 2017.05.26 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 말소기준 이후의 압류·가압류와 2025.07.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 有
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김하나 주거 · 임차권등기 | 3층 302호 53.925㎡ 전부 | 174,000,000원 | 전입·점유 2020.11.30 확정일자 2020.10.30 배당요구 2023.07.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김하나는 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 174,000,000원 한 건으로 봅니다. 현재 회차 배당표에서는 김하나 보증금이 전액 배당돼 원자료상 매수인 인수도 0원입니다.
* 원자료의 유찰 시나리오에는 확약 반영 전 기준으로 1회 유찰 시 23,350,400원, 2회 유찰 시 53,640,320원의 매수인 인수 추정액이 표시됩니다. 본 분석에서는 제출된 말소동의 확약서를 해당 김하나 임차권에 적용해 실질 인수 0원으로 판단합니다.
③ 시세 비교 — 신건 1.92억은 최근 거래의 157.4%
동일 면적이 매칭된 DS리치빌1동2동의 확인 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 136,000,000원이지만, 가격 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 122,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 53.93㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2023.04 | 53.93㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 전체 평균 | 53.925㎡ | 2건 | 136,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.925㎡ | 1건 | 122,000,000원 |
최신 거래는 2025년 10월 122,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 같은 122,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 192,000,000원은 최근 시세의 157.4%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -18.7%로 하락 방향입니다. 전체 평균 136,000,000원만 보고 가격을 유리하게 평가할 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 192,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,488,000원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 23,669,291원 | 14,512,000원 |
| 3. 중소기업은행 가압류 | 5,092,875원 | 0원 |
| 4. 하나은행 가압류 | 26,238,702원 | 0원 |
| 5. 국민행복기금 가압류 | 8,563,033원 | 0원 |
| 6. 서민금융진흥원 가압류 | 9,825,714원 | 0원 |
| 7. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 3,488,000원과 임차인 김하나 174,000,000원이 먼저 반영되고, 현대캐피탈에 14,512,000원이 배당됩니다. 후순위 채권자 총 청구액 247,389,615원 중 배당액은 14,512,000원, 미배당은 232,877,615원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 숫자와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 원자료 인수 추정 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 192,000,000원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 153,600,000원 | 23,350,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 122,880,000원 | 53,640,320원 | 실질 0원* |
확약을 배제한 원래 권리구조만 보면, 김하나의 보증금 174,000,000원이 매각가보다 커지는 1회·2회 유찰 구간에서는 미배당 보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형입니다. 따라서 최저가만 낮아졌다는 이유로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서를 김하나 임차권에 적용하므로 해당 인수액은 실질 0원*으로 판단합니다.
⑥ 국세·지방세 압류 — 배당표의 가장 큰 변수
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대인고등학교 서측 인근이며, 주위에 다세대주택·근린시설·농경지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 검바위역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호이며, 외벽은 파벽돌·드라이비트, 창호는 하이새시입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 478.0㎡, 공시지가는 1,638,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측 약 10미터, 북측·남측 각각 약 8미터 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. DS리치빌1동2동은 16세대, 2012.02.07 준공이며 확인 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세는 -18.7%입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김하나 임차권에 실제로 적용되는지 원문과 매각조건을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 금액이 있으면 예상배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균 122,000,000원의 157.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -18.7%이므로 전체 평균 136,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 자료에는 김하나의 점유개시일 2020.11.30이 확인되므로 현재 실제 점유상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원*이어도, 1.92억은 싸지 않다”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 김하나는 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 보증금도 174,000,000원이라 원래라면 유찰 시 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 현재 신건 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 실질취득 192,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 122,000,000원의 157.4%이고, 가격 추세도 -18.7%입니다. 16세대 다세대이고 확인 실거래도 2건에 그칩니다. 여기에 세금 압류 5건의 배당 변수가 남습니다. 결론은 “확약으로 주된 인수위험은 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 현저히 높다.” 권리 호재만으로 현재 가격에 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
