인천지방법원 2025타경511087. 인천 부평구 부평동 테오빌 3층 303호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김지연은 2021.07.03 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 2025.07.29 강제경매를 신청했습니다.
등기만 보면 말소기준권리는 2023.04.18 울산세무서장 압류입니다. 이후의 부평구 압류, 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤니까 끝”으로 보면 안 됩니다. 임차인 엄혜성은 2021.07.02 전입·점유했고 확정일자는 2021.06.04입니다. 말소기준인 2023.04.18보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 401-3 테오빌 3층 303호 · 장제로159번길 38 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 8층 건물 내 3층 303호 |
| 임차권 범위 | 3층 303호 78.14㎡ |
| 사용승인일 | 2018.09.21 |
| 소유자 | 김지연 (2021.07.03 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.04.18 국(울산세무서장) 압류입니다. 2019.02.25 설정됐던 농협은행 근저당권 240,000,000원은 2021.07.02 이미 말소됐습니다. 따라서 엄혜성의 2021.07.02 전입·점유는 현재 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 2023.08.14이지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 임차권등기일이 아니라 그보다 앞선 전입·점유입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄혜성 | 3층 303호 78.14㎡ · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 2021.07.02 / 2021.06.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명, 엄혜성입니다. 배당요구도 2023.08.14 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조입니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 244,000,000원, 그러나 ‘싸다’는 근거가 없다
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 244,000,000원이고 추가 인수는 0원입니다. 하지만 현재 가격을 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않으므로, 감정가나 2021년 소유권 취득가만 보고 현재 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
김지연의 2021년 소유권 취득 거래가액은 275,000,000원이지만 이는 현재 거래시점을 직접 대변하는 최신 시세 자료가 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 “확약으로 권리 부담은 해소되지만, 신건 244,000,000원의 시장가격 메리트는 별도 검증 필요”로 정리하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 244,000,000원 | 35,216,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 | 195,200,000원 | 83,332,800원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 | 156,160,000원 | 121,826,240원 | 실질 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 엄혜성 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 239,784,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제공된 배당 산식에 따른 결과입니다. 임차인 미배당 35,216,000원은 일반적인 대항력 인수 산식상 매수인 부담으로 계산되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 가격과 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평고등학교 남측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 내 3층 303호이며 사용승인일은 2018.09.21입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·소화전·지하주차장·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측·남측 약 8m, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 현재 실거래 비교자료가 없어 가격 수준과 환금성을 수치로 단정하지 않고, 오피스텔이라는 실제 용도와 현장 수요를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 엄혜성 임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 어떤 조건과 절차로 적용되는지 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 대항력 시점 재확인. 임차인 전입·점유는 2021.07.02, 말소기준 압류는 2023.04.18입니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이 되는 사건입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않은 상태에서 감정가 244,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 마세요.
- 유찰 착시 경계. 일반 대항력 인수 산식에서는 유찰될수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 확약 효력이 확인되지 않으면 최저가 하락 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “대항력은 크지만, 확약이 인수를 끊는다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 신건 최저가가 244,000,000원이라 보증금이 낙찰가를 웃도는 전형적인 인수형 물건입니다. 제공된 배당 산식에서도 현재 회차의 미배당 인수액은 35,216,000원이고, 1회·2회 유찰 시에는 각각 83,332,800원, 121,826,240원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 적용하면 엄혜성 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 244,000,000원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 “확약서 확인을 전제로 인수위험은 해소”입니다.
다만 가격은 별개입니다. 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가가 낮아 보인다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 확약서가 열쇠이고, 가격은 별도 시세 검증이 열쇠인 사건입니다.
