인천지방법원 2025타경511096. 검암동 레이크빌 3층 303호, 전용 38.28㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 보증금 165,000,000원의 주택임차권입니다. 임차인 황인찬의 전입·점유개시는 2021.07.23, 확정일자는 2021.06.30이고, 말소기준으로 산정된 국세 압류는 2023.04.26입니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 131,000,000원에서 집행비용을 제외한 128,366,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 36,634,000원은 매수인 인수 위험으로 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙상 해당 임차인에 대해서는 이 부족분을 매수인이 실질적으로 인수하지 않는 것으로 보므로, 실질 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 황인찬 1명이며 보증기관 승계 중복신고로 합산할 임차보증금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511096 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 673-5 레이크빌 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.28㎡ · 5층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.07.23 소유권이전 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 131,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 | 레이크빌 · 14세대 · 2015.08.11 준공 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 인수를 끊는다
등기부상 2015.10.08 설정된 우리은행 근저당권 93,500,000원은 2021.04.22 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.04.26 국세 압류이고, 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황인찬 제3층 제303호 38.28㎡ 전부 | 165,000,000원 | 2021.07.23 | 2021.06.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 시세 비교 — 1.31억은 최근 거래 1.39억의 94.2%
레이크빌의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 176,000,000원이지만, 2023년 224,000,000원과 2021년 165,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 40.38㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2023.06 | 40.88㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2021.06 | 38.28㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 139,000,000원 |
최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 131,000,000원으로, 최근 12개월 평균 139,000,000원의 94.2%입니다. 금액으로는 최근 거래보다 8,000,000원 낮습니다. 다만 최근 가격과 과거 거래를 비교한 추세는 -28.5%입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 전체 평균 176,000,000원 대비 크게 할인됐다는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,634,000원 |
| 1. 임차인 황인찬 보증금 | 165,000,000원 | 128,366,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 부족분은 36,634,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 다만 황인찬 임차권에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간재울 초등학교 남측 인근으로 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 검바위역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 3층 303호이며 위생·급배수·난방·8인승 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로와 등고평탄한 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 포장세로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 1,440,000원/㎡입니다.
- 규모. 레이크빌은 14세대이며 2015.08.11 준공됐습니다. 확인된 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 핵심 문서이므로 황인찬 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 내용과 적용 범위를 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차인 기준일 확인. 황인찬의 전입·점유 2021.07.23은 말소기준 압류 2023.04.26보다 빠릅니다. 확약이 없다면 대항력 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 세금 압류 3건 확인. 국·서울특별시·인천광역시 서구 압류 중 당해세가 존재하면 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 176,000,000원보다 최근12개월 평균·최신 거래 139,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -28.5%를 감안하면 최저가가 최근 거래보다 8,000,000원 낮다는 사실만으로 높은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
맺으며 — 확약으로 권리 부담은 낮아졌지만, 가격은 보수적으로
이 물건은 겉으로 보면 보증금 165,000,000원의 대항력 임차권 때문에 인수 위험이 큰 구조입니다. 실제로 현재 회차 배당 계산상 부족분도 36,634,000원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 실질취득은 131,000,000원으로 정리됩니다.
가격만 보면 최근12개월 평균과 최신 거래 139,000,000원보다 8,000,000원 낮고 비율은 94.2%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -28.5%이고 최근12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 전체 평균 176,000,000원과 비교해 큰 할인처럼 보는 것은 적절하지 않습니다. 확약 확인이 끝나면 권리는 통과, 가격은 하락 추세를 반영해 보수적으로 판단할 사건입니다.
