인천지방법원 2025타경511115. 검암동 성지드림빌 3층 302호, 공동주택으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 김지연은 2021년 7월 16일 매매를 원인으로 거래가액 137,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 임차인 추민진의 선순위 대항력입니다. 추민진은 2021년 7월 12일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 6월 24일입니다. 말소기준으로 계산된 2023년 4월 20일 국 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

현재 최저매각가는 140,000,000원이고 보증금은 136,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,760,000원을 뺀 뒤 임차인에게 136,000,000원이 전액 배당되어 현 회차 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 임차인의 실제 배당액이 줄 수 있습니다. 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 단순히 “등기상 임차권이 매각으로 소멸한다”는 이유만으로 인수 위험까지 0이라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심

현재 소유권은 김지연에게 있고, 2023년 4월 20일 국의 압류가 이 사건의 계산상 말소기준입니다. 이후 서울특별시 압류, 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 10번 주택임차권 역시 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있지만, 임차인의 주민등록·점유가 말소기준보다 먼저이므로 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

추민진은 보증금 136,000,000원, 전입·점유 2021년 7월 12일, 확정일자 2021년 6월 24일이며 배당요구가 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 현 회차 배당표상 보증금 전액이 배당되지만, 세금 등 선순위 차감이 실제 배당을 줄일 경우 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있다는 점이 권리분석의 핵심입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 16.7% 높고 하락 추세

성지드림빌은 9세대, 2010년 9월 8일 사용승인된 다세대입니다. 확인된 실거래는 2건으로 많지 않습니다. 전체 평균은 128,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 비교값으로 제시된 2024년 3월 거래는 120,000,000원이며, 이전 거래 대비 최근 가격 추세는 -12.4%입니다.

현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 120,000,000원의 116.7%입니다. 최신 거래보다 20,000,000원 높고, 전체 실거래 평균 128,500,000원보다도 높습니다. 더구나 거래 추세가 -12.4%이므로 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

제공된 140,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 임차보증금 136,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건이 당해세로 선순위 차감되면 실제 임차인 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 붙는다

이 물건은 최저가만 내려가는 모습을 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 낙찰가 112,000,000원에 임차보증금 미배당 인수 26,368,000원이 붙어 실질취득은 138,368,000원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 89,600,000원에 인수 48,412,800원이 붙어 실질취득은 138,012,800원입니다. 즉 유찰이 진행돼도 실질 부담은 약 138,000,000원대로 유지됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검바위역(인천지하철2호선) 남서측 인근이며, 다세대주택 중심의 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상4층 건물의 3층 302호이며 위생·급배수·난방·소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 대체로 세장형의 다세대주택 건부지이며 동측 포장도로를 이용합니다. 토지면적은 330.6㎡, 공시지가는 1,620,000원/㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암1구획정리)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대이고 확인 실거래가 2건에 불과해 가격 표본이 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 배당액 확인. 추민진 보증금 136,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 확인해야 합니다. 미배당이 생기면 대항력으로 인수될 수 있습니다.
• 세금 압류 확인. 국·서울특별시·인천광역시 서구 압류가 있고, 당해세가 선순위로 배당될 경우 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으나 대항력 포기까지 포함하는지는 원문에서 확인해야 합니다.
• 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 시 매각가 112,000,000원이어도 시나리오상 인수액 26,368,000원이 붙어 실질취득은 138,368,000원입니다.
• 최근 시세 우선. 최신 실거래 120,000,000원, 최근 추세 -12.4%입니다. 전체 평균 128,500,000원만으로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 배당순위·확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도 실질 부담은 잘 안 내려간다”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 추민진은 말소기준보다 앞선 전입·점유를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 136,000,000원입니다. 현 신건 배당표상 전액 배당되어 인수는 0원이지만, 세금 선순위 차감이 생기면 미배당 보증금 인수 가능성이 있습니다. 둘째, 가격도 현재 매력적이지 않습니다. 최저가 140,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 116.7%이고 가격 추세도 -12.4%입니다.

더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 제공된 시나리오에서 1회 유찰 후 실질취득은 138,368,000원, 2회 유찰 후에도 138,012,800원입니다. 표면 최저가는 크게 떨어져도 대항력 임차보증금 인수가 늘면서 실제 부담은 거의 유지됩니다. 최근 실거래 120,000,000원과 비교하면 여전히 높은 수준입니다. 따라서 이 물건은 권리 확인이 먼저이고, 가격 역시 보류가 맞습니다.