인천지방법원 2025타경511115. 인천 서구 검암동 성지드림빌 3층 302호, 전용면적 46.71㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김지연 씨는 2021년 7월 16일 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며 거래가액은 137,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분은 등기부상 임차권등기 자체보다 그보다 앞서 형성된 임차인의 대항력입니다. 임차인의 계약일·확정일자·전입 및 점유개시일은 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 경매라면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.

그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약을 해당 임차인에게 적용하면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 결국 이 물건은 확약서가 실제로 유효하게 이행되는지, 그리고 세금 압류에 따른 배당 변수가 무엇인지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약

말소기준권리는 2023.04.20 국세 압류입니다. 기존 근저당권은 말소되어 현재의 기준권리가 아닙니다. 따라서 2018년 국민은행 근저당권의 채권최고액 85,800,000원을 현재 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다.

중요한 것은 임차인 추민진 씨의 권리 발생 시점입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.36억, 미배당액 6,903만원

자료상 실제 임차인은 추민진 씨 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고로 분류되지 않으며, 보증금은 136,000,000원입니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 반영한 판단입니다. 확약서의 효력과 조건이 충족되는 경우에 한해 매수인 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 확약서가 효력을 발휘하지 못하면 배당 부족분이 인수위험으로 되살아날 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 확약이 유효하면 가격 메리트, 무효라면 역전

성지드림빌은 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 최근 비교 기준 거래가격은 120,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 최신 확인 거래가 2024년 3월이므로 현재 시장가격을 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다.

최근 비교 기준 평균은 120,000,000원이며, 최신 확인 거래 역시 2024.03의 120,000,000원입니다. 과거 거래 137,000,000원과 비교하면 최근 가격 흐름은 12.4% 하락한 것으로 나타납니다.

현재 최저가 68,600,000원은 최근 비교가격 120,000,000원의 57.2%입니다. HUG 확약이 유효해 임차인 인수가 실질 0원으로 정리된다면, 현재 최저가는 최근 확인 거래보다 낮은 가격대입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 68,600,000원 가정)

배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 69,034,800원입니다. 이 금액은 확약서 적용 전의 일반적인 배당 부족액이며, HUG 말소동의 확약을 유효하게 적용하는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 조세채권의 순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 총취득비용 하락은 아니다

이 물건은 현재 2회 유찰된 상태입니다. 확약이 효력을 발휘하지 못하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당 보증금이 커지기 때문에 총 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 달라지지 않습니다.

* 확약 미적용을 가정한 일반적인 배당 시나리오상의 매수인 인수액 및 낙찰가와의 합산액입니다. 실제 인수액은 확약의 효력과 세금 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 추가 권리 위험 — 국세·지방세 압류 3건

이 사건에는 말소기준권리인 국세 압류 외에도 후속 압류가 존재합니다.

압류등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 세금채권의 배당순위까지 단순히 소멸하는 것은 아닙니다. 특히 당해세에 해당하는 조세채권이 있다면 임차인보다 먼저 배당될 가능성이 있어 임차인 배당액이 예상보다 줄어들 수 있습니다.

⑦ 입지·물건 상태·환금성

• 입지. 검암역이 아닌 검바위역(인천지하철 2호선) 남서측 인근입니다. 주변은 다세대주택 중심의 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 위생·급배수·난방·소방설비를 구비하고 있습니다.
• 토지. 토지면적 330.6㎡, 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 공시지가 1,620,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역도 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와 현황의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인 거래가 2건뿐이고 최신 거래가 2024.03이므로 아파트 대단지처럼 거래 유동성이 충분하다고 보기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• HUG 말소동의 확약서 원본. 가장 먼저 확인해야 할 문서입니다. 대상 임차권등기, 말소동의 범위, 확약의 효력 발생 조건, 실제 이행 여부를 원문으로 대조하세요. 단순 제출 사실만으로 조건 충족을 단정하면 안 됩니다.
• 임차권등기 말소 절차. 을구 10번 추민진 씨의 임차권등기가 매각 이후 어떤 절차와 조건으로 말소되는지 확인하세요. 확약이 유효하게 이행되지 않으면 미배당액 69,034,800원의 인수위험이 다시 문제 됩니다.
• 실제 점유와 명도. 임차권등기가 있다고 해서 현재 점유자가 누구인지까지 확정되는 것은 아닙니다. 임차인의 실제 퇴거 여부, 점유자, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 세금 체납. 국세·지방세 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 배당표의 임차인 배당액은 세금 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 최신 확인 거래가 2024.03이고 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 내 실제 거래와 현재 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 소규모 건물 관리 상태. 총 9세대 건물의 공용부분 관리 상태, 체납 관리비, 장기수선 및 시설 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 확약서 원본을 서로 대조하세요.

맺으며 — “68,600,000원에 낙찰받는 물건”이 아니다

검암동 성지드림빌 302호는 대항력과 우선변제권을 가진 보증금 136,000,000원의 임차인이 존재하는 물건입니다. 일반적인 경매 계산으로는 현재 최저가에서 69,034,800원의 미배당 보증금이 발생합니다. 이 금액을 매수인이 인수한다면 실질취득액은 약 137,634,800원으로 최근 확인 거래 120,000,000원보다 높아집니다.

그러나 이번 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 확약이 유효하게 이행되는 것을 전제로 하면 해당 임차인의 매수인 실질 인수액은 0원이며, 실질취득액은 현재 최저가 68,600,000원으로 평가됩니다. 이 경우 최근 비교가격 대비 57.2% 수준이라는 가격상 차이가 생깁니다.

그렇다고 무조건 좋은 물건은 아닙니다. 최근 거래 추세는 12.4% 하락했고, 거래 표본은 2건뿐이며 건물 규모도 9세대로 작습니다. 국세·지방세 압류 3건에 따른 당해세 배당 변수도 남아 있습니다.

결론은 명확합니다. 확약이 유효하게 이행된다면 가격 측면의 검토 가치가 있는 물건입니다. 반대로 확약의 효력이 불분명하거나 이행이 담보되지 않는다면 미배당 보증금 때문에 실질취득액이 시세를 넘어설 수 있습니다.