인천지방법원 2025타경511122. 검암동 하모니홈타운 3층 304호, 전용 38.12㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자는 김대성이며 2020.10.26 매매를 원인으로 2020.11.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 124,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 2022.08.04 국의 압류가 말소기준권리라는 점과, 그보다 앞서 대항력을 갖춘 임차인 전용희의 보증금 처리입니다.
전용희는 임대차계약일 2020.10.17, 확정일자 2020.10.21, 점유개시 2020.11.09, 주민등록 2020.11.10으로 확인되며 보증금은 124,000,000원입니다. 전입이 말소기준권리 2022.08.04보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 원칙적으로 배당 부족분이 있으면 매수인 인수 문제가 생길 수 있으나, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 520-2 하모니홈타운 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 38.12㎡ · 3층 304호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김대성 · 2020.10.26 매매 · 거래가액 124,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구액 | 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2022.08.04 국의 압류입니다. 전용희의 주민등록일 2020.11.10은 이보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자 2020.10.21과 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 2023.11.03에는 보증금 124,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전용희 | 3층 304호 38.12㎡ 전부 | 124,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 6.3% 높은 신건
하모니홈타운은 총 15세대, 사용승인일은 2015.03.12입니다. 비교 가능한 최근 거래 8건의 전체 평균은 157,250,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 165,500,000원이고, 최신 거래는 2024.12 187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 40.05㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2024.01 | 39.78㎡ | 3 | 144,000,000원 |
| 2023.11 | 39.78㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 39.78㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 39.78㎡ | 3 | 154,000,000원 |
| 2022.08 | 38.38㎡ | 5 | 193,000,000원 |
| 2022.04 | 39.78㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 40.05㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,500,000원 |
현재 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 165,500,000원의 106.3%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +7.1%로 상승했지만, 신건 가격 자체는 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 187,000,000원보다는 낮으나, 최근 두 건 평균보다 높은 이상 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 임차인 전용희 보증금 | 124,000,000원 | 124,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 124,000,000원 | 48,736,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 176,000,000원 가정 시 임차인 보증금은 124,000,000원 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 중 48,736,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 미배당은 75,264,000원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 권리·자금 변화
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 176,000,000원 | 48,736,000원 | 75,264,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,800,000원 | 14,028,800원 | 109,971,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,640,000원 | 0원 | 124,000,000원 | 13,736,960원 |
2회 유찰 시에는 룰상 임차보증금 미배당분 13,736,960원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 하지만 이 사건에는 해당 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙상 실제 투자 판단에서는 그 임차인의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 즉 2회 유찰 시에도 실질취득 기준은 매각가 112,640,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검암중학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택과 근린상가 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 지하철 검암역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.03.12입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 약 25m 정도의 대로에 접하고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 477.3㎡, 공시지가 2,357,000원/㎡, 평지·가로장방·광대로한면 조건입니다.
- 환금성. 총 15세대 규모이며 거래 표본은 8건, 거래가격 범위는 90,000,000원부터 193,000,000원까지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건의 핵심 안전장치이므로 입찰 전 제출된 확약서의 적용 대상이 전용희의 을구 순위 1번 주택임차권등기와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 176,000,000원은 최근 12개월 평균 165,500,000원의 106.3%입니다. 권리가 정리됐다는 이유만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 후 재계산. 1회 유찰 140,800,000원, 2회 유찰 112,640,000원으로 가격이 내려갈 때 확약 적용 여부를 다시 확인하고 실질취득액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차인 명도·인도. 전용희가 등기된 임차권자이므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24입니다. 매각기일 전 등기 변동과 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리, 가격은 신건 보류
이 물건은 겉으로 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 복잡해 보입니다. 전용희의 보증금 124,000,000원, 주민등록 2020.11.10은 말소기준인 2022.08.04 압류보다 앞서고, 주택임차권등기까지 존재합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 176,000,000원은 최근 12개월 평균 165,500,000원의 106.3%입니다. 최신 거래 187,000,000원보다는 낮지만 최근 평균을 웃도는 만큼 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 신건 보류. 이 사건은 유찰 이후 실질취득가가 내려왔을 때 다시 시세와 비교하는 접근이 핵심입니다.
