인천지방법원 2025타경511122. 인천 서구 검암동 하모니홈타운 3층 304호, 전용면적 38.12㎡의 다세대주택입니다. 2015년 3월 사용승인을 받은 건물이며, 전체 세대수는 15세대입니다. 소유자는 김대성 씨로, 2020년 11월 소유권을 취득할 당시 거래가액은 124,000,000원이었습니다.
이 물건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 실제 임차인 전용희 씨가 2020년부터 점유했고, 보증금은 124,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자에 따른 대항력 및 우선변제권이 확인되며, 임차권등기도 설정되어 있습니다. 최저가가 8,624만원으로 떨어졌다고 해서 그 금액만 부담하면 끝나는 물건이 아니라는 점이 중요합니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권 말소동의 확약서 제출 사실이 기재되어 있습니다. 이 확약이 해당 임차인의 인수권리 해소에 유효하게 적용된다면 인수액은 실질적으로 0원이 됩니다. 따라서 이 사건은 확약서의 효력 확인이 낙찰 후 취득원가를 결정하는 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511122 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 520-2 하모니홈타운 3층 304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 38.12㎡ · 3층 304호 |
| 건물 규모 | 지상 5층 · 총 15세대 |
| 사용승인일 | 2015.03.12 |
| 소유자 | 김대성 (2020.11.25 소유권이전 · 거래가액 124,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 86,240,000원 (2회 유찰) |
| 최저가 비율 | 감정가의 약 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사(HUG) / 124,000,000원 |
| 실제 임차인 | 전용희 1명 · 보증금 124,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 HUG 확약서
말소기준권리 산정상 기준일은 2022.08.04. 국 압류입니다. 권리자 국, 처분청 포천세무서장으로 기재된 압류입니다. 이후 2025.07.30. 설정된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차인 전용희 씨의 임대차계약일은 2020.10.17, 확정일자는 2020.10.21, 점유개시일은 2020.11.09, 전입신고일은 2020.11.10입니다. 산정된 기준권리인 2022.08.04 압류보다 전입일이 앞서므로 자료상 대항력이 인정됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판단 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 전용희 3층 304호 전부 |
124,000,000원 | 2020.11.10 2020.10.21 |
대항력 有
우선변제 有
배당요구 완료 |
HUG 대위자 기재
말소동의 확약서 |
임차권등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재되어 있고, 보증금 반환채권 양수도계약에 따른 권리관계가 나타납니다. HUG는 경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 임차인 전용희 씨의 보증금 124,000,000원과 HUG의 신청채권 124,000,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 전용희 씨 1명입니다.
- 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본과 제출 경위를 확인합니다.
- 임차권등기 말소 동의가 확정적이고 조건 없이 이루어지는지 확인합니다.
- 대항력 포기 및 미배당 보증금에 대한 매수인 인수 배제 범위를 확인합니다.
- 확약서에 기재된 권리자와 임차권등기상 대위관계가 일치하는지 확인합니다.
- 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 절차와 서류를 확인합니다.
위 사항이 충족되지 않는다면 0원 인수를 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
추가 등기 확인 사항. 등기 요약에는 근저당권 1건이 집계되어 있으나 상세 권리목록에는 해당 근저당권의 설정일·순위·채권액이 확인되지 않습니다. 따라서 2022.08.04 압류를 기준권리로 산정한 내용과 실제 등기부의 근저당권 순위를 원본으로 대조해야 합니다. 이 부분은 임차인 대항력 판단에도 영향을 줄 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 거래자료의 신선도가 관건
하모니홈타운은 총 15세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 제공된 산출상 최근 12개월 평균 거래가는 165,500,000원(2건)이며, 전체 거래 평균은 157,250,000원입니다. 최신 기재 거래는 2024년 12월, 187,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 40.05㎡ | 5층 | 187,000,000원 |
| 2024.01 | 39.78㎡ | 3층 | 144,000,000원 |
| 2023.11 | 39.78㎡ | 4층 | 90,000,000원 |
| 2023.09 | 39.78㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 39.78㎡ | 3층 | 154,000,000원 |
| 2022.08 | 38.38㎡ | 5층 | 193,000,000원 |
| 2022.04 | 39.78㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2022.04 | 40.05㎡ | 5층 | 190,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 8건 | 157,250,000원 |
최저매각가 86,240,000원은 산출상 최근 12개월 평균 165,500,000원의 52.1%입니다. 전체 평균 대비로는 54.8% 수준이며, 최신 기재 거래가 187,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮습니다. 산출된 최근 거래 추세는 과거 대비 +7.1%로 상승 방향입니다. 하락 추세를 전제로 가격을 낮춰 평가할 근거는 없습니다.
가격 비교는 두 가지로 나누어야 합니다.
| 구분 | 실질 취득원가 | 최근 평균 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 확약 유효 | 86,240,000원 | 52.1% | 인수 0원* |
| 확약 미적용 | 125,952,320원 | 약 76.1% | 인수 위험 |
확약 미적용 시 실질 취득원가 = 최저가 86,240,000원 + 미배당 보증금 39,712,320원. 확약 유효 시 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 계산합니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,952,320원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 1. 임차인 전용희 | 124,000,000원 | 84,287,680원 | 우선변제 · 미배당 39,712,320원 |
| 2. HUG 경매개시결정 | 124,000,000원 | 0원 | 동일 보증금 반환채권의 대위·양수 관계 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
위 표는 확약서 효력을 적용하기 전의 단순 배당 산식입니다. 임차인 보증금 124,000,000원 중 84,287,680원이 배당되고, 39,712,320원이 미배당되는 계산입니다. HUG의 청구금액 124,000,000원은 동일한 보증금 반환채권과 관련된 금액이므로 임차인 보증금에 별도로 더하지 않습니다. 실제 배당은 당해세 및 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 위험의 변화
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조에서는 최저매각가가 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 증가합니다. 따라서 확약서가 유효하지 않다면 최저가 하락만으로 매수인의 총 취득원가가 같은 폭으로 낮아지지 않습니다.
| 구분 | 매각가 | 미배당 인수액 | 총 취득원가 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 86,240,000원 | 39,712,320원 | 125,952,320원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 65,118,625원 | 125,486,624원 |
| 4회 유찰 시 | 42,257,599원 | 82,903,038원 | 125,160,637원 |
위 총 취득원가는 확약서 미적용을 전제로 한 매각가와 산출상 인수액의 합계입니다. 확약서가 유효하면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차에서 0원*으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 검암중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린상가 등이 혼재하는 주상복합 성격의 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 인근에 검암역이 있어 대중교통 접근성은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 5층 건물입니다. 외벽은 대리석·타일 마감이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 477.3㎡, 지목은 대이며 제2종일반주거지역입니다. 평지의 가로장방형 토지로 북측 약 25m 대로에 접합니다.
- 공시지가. 2,357,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사되었으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 15세대의 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0%로 나타나므로 아파트 대단지와 같은 환금성을 기대하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본. 말소동의 확약서의 당사자·조건·효력 발생 시점·말소 범위를 확인하세요. 해당 임차권의 인수 0원 판단에서 가장 중요한 자료입니다.
- 대항력 재검증. 전입일 2020.11.10, 확정일자 2020.10.21, 점유개시일 2020.11.09를 확인하고 기준권리와 비교하세요.
- 근저당권 원본 대조. 등기 요약에 집계된 근저당권 1건의 설정일·순위·채권액을 확인하세요. 기준권리 산정과 실제 등기부 사이의 불일치 여부를 반드시 점검해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 말소에 필요한 서류와 HUG의 동의 범위를 확인하세요.
- 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자와 현재 거주관계를 현장에서 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
- 시세 검증. 최근 12개월 평균 165,500,000원이라는 산출값과 상세 거래목록의 최신 기재 거래일이 일치하는지 확인하고, 실제 비교 가능한 매매사례를 확보하세요.
- 관리비 확인. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납금의 승계 가능성을 관리주체를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 핵심은 확약서다”
인천 하모니홈타운 304호는 최저가 86,240,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 산출상 최근 12개월 평균 거래가 165,500,000원과 비교하면 가격 수준은 낮습니다. 하지만 이 물건을 일반적인 저가 경매로 판단하면 안 됩니다.
실제 임차인 전용희 씨의 보증금은 124,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 최저가 기준 단순배당 미배당액은 39,712,320원입니다. 확약서가 적용되지 않는다면 매수인 총 취득원가는 125,952,320원으로 올라갑니다. 반면 HUG의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수위험을 해소하는 효력을 갖는다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*으로 처리할 수 있습니다.
결국 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 HUG 확약서의 실제 효력과 등기상 권리관계의 일치 여부입니다. 여기에 근저당권 상세 순위 확인, 거래자료의 시점 검증, 15세대 소규모 건물의 환금성까지 함께 고려해야 합니다.
가격은 매력적일 수 있지만, 확약서 확인이 끝나기 전까지 안전한 물건이라고 단정할 수 없습니다. 권리관계가 명확하게 정리된다는 전제 아래에서만 입찰을 검토하는 것이 합리적입니다.
* 인수 0원은 HUG 말소동의 확약서가 해당 임차권의 인수위험을 유효하게 해소한다는 전제의 실질 취득원가 판단입니다. 단순배당 계산상 미배당 보증금 39,712,320원과는 구분됩니다.
