인천지방법원 2025타경511129. 인천 미추홀구 도화동 ‘두리파크빌’ 에이동 1층 101호, 전용 64.51㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 권리와 가격을 따로 봐야 합니다. 현재 소유자 정인석은 2021.03.11 매매계약을 원인으로 2021.04.09 소유권을 취득했고 거래가액은 168,000,000원입니다. 현재 말소기준은 2024.05.10 김재한의 가압류 12,000,000원이며, 그보다 앞선 임차관계가 두 건 존재합니다.
먼저 이효린은 2021.03.11 확정일자, 2021.04.09 전입·점유를 갖추고 2023.06.22 보증금 168,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 원칙대로라면 말소기준보다 앞선 권리라 인수 검토가 필요한 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 이효린 임차권의 실질 인수액은 0원으로 처리합니다. 이 확약은 이효린 임차권에만 적용되며, 한입국의 권리까지 없애는 것은 아닙니다.
한입국은 2018.10.12 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 이 보증금이 얼마인지 확인되지 않았으므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 최소 173,000,000원에 한입국 관련 미상 인수위험이 추가될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-227 두리파크빌 에이동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 64.51㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 사용승인 / 규모 | 2012.10.10 · 두리파크빌 16세대 |
| 소유자 | 정인석 (2021.03.11 매매 · 거래가액 168,000,000원, 2021.04.09 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약된 임차권과 미상 임차인을 분리해서 봐야 한다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한입국 | 2018.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 이효린 | 2021.04.09 | 168,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
현재 회차의 예상배당에서는 이효린에게 보증금 168,000,000원 전액이 배당되는 것으로 계산돼 룰상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 한입국은 보증금 자체가 확인되지 않아 이 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다. 따라서 “현재 회차에서 인수액 0원”이라는 숫자를 모든 임차인에 대한 완전한 무인수로 해석하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가 1.73억은 최근 가격보다 높다
가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 두리파크빌의 시장 집계상 최근 12개월 평균은 125,000,000원, 최신 거래 역시 2024.09 전용 64.51㎡ 2층 125,000,000원입니다. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 138.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 64.51㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.06 | 68.83㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 147,500,000원 |
전체 2건 평균 147,500,000원에는 2022.06의 170,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균 125,000,000원을 기준으로 보면 현재 최저가는 138.4%이고, 최신 거래가도 125,000,000원입니다. 최근 가격이 이전 구간보다 -26.5% 내려온 하락 추세이므로, 전체 평균 대비 수치만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 임차인 이효린 보증금 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김재한 | 12,000,000원 | 1,778,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이효린 보증금은 전액 배당되고 김재한 가압류에는 1,778,000원이 배당되며, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 한입국의 보증금은 미상이라 금액 산정에 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 173,000,000원 | 0원 | 이효린 0원 · 한입국 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 138,400,000원 | 32,337,600원 | 이효린 실질 0원* · 한입국 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 110,720,000원 | 59,630,080원 | 이효린 실질 0원* · 한입국 미상 |
이효린 임차권만 놓고 보면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 인수형 계산이 나타납니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 위 32,337,600원과 59,630,080원은 확약 전 룰상 금액으로만 봐야 하며 이효린 부분의 실질 인수는 0원입니다. 반대로 한입국은 보증금 미상이라 어느 회차에서도 총 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 4층 건물 내 1층 101호이며 사용승인일은 2012.10.10입니다.
- 입지. 인천도화초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·다세대주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 제물포역·도화역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로·설비. 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접하며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역, 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지 공시지가는 1,272,000원/㎡입니다.
- 환금성. 두리파크빌은 16세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 가격 추세가 -26.5%이고 최신 거래는 125,000,000원으로, 현재 최저가 173,000,000원과 차이가 큽니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문 등을 참고해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한입국 보증금 확인이 최우선. 2018.10.12 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 인수금액이 확정되지 않은 상태이므로 이 부분을 확인하지 않고 총취득비용을 단정하면 안 됩니다.
- 확약 대상 범위 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 이효린의 을구 11번 주택임차권등기에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다. 확약은 한입국에게 자동으로 확대되지 않습니다.
- 최근 가격을 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 125,000,000원의 138.4%입니다. 최근 추세도 -26.5%이므로 전체 평균 147,500,000원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 인수구조 재계산. 1회 유찰 138,400,000원, 2회 유찰 110,720,000원으로 내려가면 이효린 임차권의 룰상 미배당 인수액은 각각 32,337,600원, 59,630,080원으로 커지지만 확약 반영 시 이효린 부분은 실질 0원입니다. 한입국 미상 위험은 별도입니다.
- 실거래 표본의 얇음 고려. 확인된 거래가 2건에 불과하므로 125,000,000원·170,000,000원 개별 거래의 층·면적 차이와 대상 1층 101호의 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 호재지만, 현재 가격과 미상 임차인이 남는다”
이 사건의 핵심은 두 가지를 섞지 않는 것입니다. 첫째, 이효린의 보증금 168,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권 인수는 실질 0원으로 볼 수 있습니다. 둘째, 2018.10.12 전입한 한입국은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수금액 미상으로 남습니다.
가격도 보수적입니다. 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 125,000,000원의 138.4%이고, 최근 가격 추세는 -26.5%입니다. 전체 평균 147,500,000원보다도 최저가가 높은 상황에서 16세대 다세대주택의 얇은 거래 표본까지 감안하면 현재 회차를 “시세 대비 할인”으로 평가할 수 없습니다. 이효린 확약은 긍정적이지만, 한입국 확인 전까지 권리는 미완성이고 현재 가격은 최근 시세 이상입니다.
