인천지방법원 2025타경511129. 인천 미추홀구 도화동에 있는 두리파크빌 에이동 101호입니다. 전용면적은 64.51㎡, 사용승인일은 2012년 10월 10일이며, 4층 건물의 1층 다세대주택입니다. 현재 소유자는 정인석으로, 2021년 4월 9일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기상 거래가액은 168,000,000원입니다.
표면적인 가격은 매력적으로 보입니다. 감정가 대비 49%까지 떨어졌고, 2024년 9월 같은 전용면적의 거래가격 125,000,000원과 비교해도 최저가는 67.8% 수준입니다. 그런데 이 물건은 단순히 가격만 비교해서는 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기와 전입자가 함께 존재하기 때문입니다.
핵심은 두 가지입니다. 첫째, 이효린의 임차보증금 168,000,000원은 배당으로 전부 변제되지 않지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 둘째, 이 확약과 별개인 한입국의 보증금은 확인되지 않습니다. 이효린의 인수 해소와 한입국의 인수위험은 반드시 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 624-227 두리파크빌 에이동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 수봉로33번길 102-50 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 / 층 | 64.51㎡ · 4층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평슬래브지붕 |
| 사용승인일 | 2012.10.10 |
| 소유자 | 정인석 (2021.04.09 소유권이전 · 거래가 168,000,000원) |
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,770,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 말소기준권리 | 2024.05.10 김재한 가압류 · 12,000,000원 |
| 임차인 | 한입국 · 이효린 (실제 임차 관련 조사 2명) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인들
이 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 10일 김재한의 가압류입니다. 청구금액은 12,000,000원입니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 중요한 권리들은 그보다 앞서 형성되어 있습니다. 한입국의 전입일은 2018년 10월 12일이고, 이효린은 2021년 4월 9일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이효린의 주택임차권등기는 2023년 6월 22일 접수되었습니다. 따라서 후순위 가압류와 경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 임차인 위험까지 사라지는 구조는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 확약이 적용되는 사람과 아닌 사람
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한입국 | 2018.10.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 없음 확약 적용 확인 안 됨 |
| 이효린 | 2021.04.09 | 2021.03.11 | 168,000,000원 | 있음 | 있음·배당요구 | 승계 신고 없음 말소동의 확약 제출 |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이며, 임차인 명단에 별도 실제 임차인이나 보증금 승계 신고자로 기재된 것은 아닙니다. 신청채권액 168,000,000원을 이효린의 보증금과 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 해당 확약이 실제 매각 후 임차권 말소 및 보증금 인수의무 해소에 유효하게 적용된다는 전제에서, 이효린에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
※ 위 85,155,860원은 확약 효과를 반영하기 전의 산술상 부족분입니다. 입찰 전 확약서 원문, 확약 주체의 권한, 말소 조건 및 매수인에 대한 효력을 확인해야 합니다.
따라서 한입국을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 있는 점유자일 가능성도 배제할 수 없습니다. 실제 임대차관계와 점유가 인정되는 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으며, 현재 금액을 산정할 수 없습니다.
이효린에 관한 확약이 한입국에게 자동 적용되지는 않습니다. 한입국의 점유 종료 여부, 임대차계약, 보증금, 대항력 유지 여부를 확인하기 전에는 매수인 전체 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 저렴하지만 기준가격도 하락했다
두리파크빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 실거래는 2건이며, 전용면적과 거래시점이 서로 다릅니다. 따라서 두 거래의 단순 평균만으로 현재 시장가치를 판단하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 2024.09 | 64.51㎡ | 2층 | 125,000,000원 | 대상 물건과 동일 전용면적 |
| 2022.06 | 68.83㎡ | 3층 | 170,000,000원 | 면적이 더 큰 과거 거래 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 147,500,000원 | 과거 고가 거래 포함 |
전체 평균은 147,500,000원이지만, 여기에는 2022년의 170,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 시점과 면적 차이를 고려하면 가격 판단에서는 2024년 9월 동일 전용면적 거래가격인 125,000,000원을 우선 참고하는 편이 적절합니다.
거래 표본을 기준으로 계산된 가격 변화율은 -26.5%입니다. 이는 하락 방향의 가격 추세를 보여줍니다. 다만 거래가 2건에 불과하고 최신 확인 거래도 2024년 9월이므로, 2026년 매각 시점의 실제 시세가 동일하다고 단정할 수는 없습니다.
현재 최저가 84,770,000원은 이 기준가의 67.8%에 해당하지만, 이는 어디까지나 이효린 확약이 유효하고 한입국의 추가 인수부담이 없다는 조건에서 의미가 있습니다.
거래 표본상 -26.5% 하락 추세와 거래량 부족을 감안하면, 최저가가 낮다는 이유만으로 높은 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 이효린 보증금 | 168,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 가압류 · 김재한 | 12,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 168,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 이효린에게 우선 배당하는 계산이며, 한입국의 실제 임차권·배당자격 및 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권액은 별도로 더해 매수인 인수액을 산정하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수부담은 커진다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계된다면 낙찰가 하락분만큼 인수금이 커지는 구조가 발생합니다. 이효린의 보증금 168,000,000원에 대한 산술 시나리오가 바로 이 구조를 보여줍니다.
| 유찰 회차 | 최저매각가 | 산술상 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% |
84,770,000원 | 85,155,860원 | 169,925,860원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
59,338,999원 | 110,129,103원 | 169,468,102원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
41,537,299원 | 127,610,372원 | 169,147,671원 |
위 실질취득 합계는 각 회차의 매각가와 산술상 인수액을 합산한 값으로, 이효린에 관한 말소동의 확약의 효력을 적용하지 않은 위험 시나리오입니다. 집행비용 추정 차이로 보증금과 정확히 일치하지 않으며, 한입국의 미상 보증금은 포함되지 않습니다.
유찰이 더 진행되더라도 이효린 보증금을 인수해야 하는 구조라면 실질취득액은 168,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 확약이 효력을 발휘하지 못하는 경우에는 최저가가 감정가의 49%라는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
이 경우 2024년 9월 거래가격 125,000,000원에 비해 낮은 가격입니다. 다만 한입국의 인수위험이 별도로 남아 있으므로 전체 실질취득액은 확정할 수 없습니다. 확약 확인과 한입국 권리 확인을 모두 마친 뒤 가격 메리트를 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 인천도화초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트·근린생활시설·다세대주택·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 제물포역과 도화역이 근거리에 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형의 완경사지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 도시가스 개별난방·승강기·위생 및 급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 규제. 준주거지역·고도지구·수봉 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,272,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 이해관계인의 부재로 내부구조는 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문을 참고하여 조사되었습니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본이 2건에 불과합니다. 확인된 거래가격이 170,000,000원에서 125,000,000원으로 낮아졌고, 표본상 하락률은 -26.5%입니다. 향후 매도 시 가격과 매각 기간에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
- 경매 이력. 해당 건물의 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 물건도 2회 유찰되었습니다. 추가 유찰 가능성을 배제할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트 — 확약서와 한입국 확인이 최우선
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 구체적인 내용과 효력, 이효린 임차권등기 말소 조건, 매수인에 대한 인수의무 면제 범위를 확인해야 합니다.
- 한입국 임대차관계. 2018.10.12 전입의 법적 의미, 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 확정일자 및 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 간 관계. 한입국과 이효린이 동일 주택과 관련하여 각각 어떤 권원을 갖는지 확인하고, 중복 또는 독립된 임대차관계인지 검토해야 합니다.
- 배당과 인수 분리. 이효린의 산술상 미배당액 85,155,860원을 확약 적용 후에도 그대로 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 반대로 한입국의 미상 보증금을 0원으로 단정해서도 안 됩니다.
- 시세 재확인. 2024.09 거래가격 125,000,000원 이후의 거래 동향과 현재 매물가격을 점검해야 합니다. 거래 표본상 -26.5% 하락 흐름을 무시해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 현재 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비. 공용부분 관리비 체납과 기타 매수인 부담 가능 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기·확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰”보다 중요한 것은 “무엇을 인수하는가”
이 물건의 최저가는 84,770,000원으로 감정가의 49%입니다. 최근 확인된 동일 전용면적 거래가격 125,000,000원과 비교하면 낮은 수준입니다. 하지만 이 가격이 실제 취득원가가 되는지는 임차권 문제에 달려 있습니다.
이효린의 보증금은 168,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액은 85,155,860원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 그 효력이 유효하게 적용되는 경우 이효린 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 사실은 분명한 긍정 요소입니다.
그러나 한입국의 전입일은 말소기준권리 이전이고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 이효린의 확약만으로 한입국의 권리가 해소되었다고 볼 수 없습니다. 따라서 전체 매수인 인수위험은 아직 확정되지 않았습니다.
가격 측면에서도 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 125,000,000원의 최신 확인 거래를 우선 참고해야 하며, 거래 표본상 -26.5%의 하락 추세와 적은 거래량을 반영해야 합니다. 확약이 효력을 발휘하지 못할 경우 산술상 실질취득액은 최근 거래가격보다 높아져 가격 메리트도 사라집니다.
최종 판단은 D등급, 38점입니다. 확약으로 주된 임차보증금 인수문제가 해소될 가능성은 있지만, 그 밖의 미상 임차인 위험과 하락한 거래가격, 낮은 거래 유동성이 함께 존재합니다. 권리 확인 전 입찰은 보류하고, 확약서의 효력과 한입국의 임차관계가 모두 확인된 이후 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
