인천지방법원 2025타경34357. 부천시 오정구 삼정동 반도연립 3층 301호, 공부상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이아름으로 2022년 4월 20일 매매를 원인으로 2022년 5월 10일 소유권을 취득했고, 거래가액은 108,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2024년 등기된 주택임차권입니다. 임차인 이근호는 2022년 4월 26일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 3월 11일로, 2025년 8월 29일 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다.
따라서 최저매각가 103,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서는 집행비용 2,242,000원을 제하고 임차인에게 100,758,000원이 배당되어 보증금 중 7,242,000원이 남습니다. 이 부족분을 매수인이 인수하는 구조라면 현재 회차 실질취득은 110,242,000원입니다. 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당액이 커지므로 총 부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34357 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 274-11 반도연립 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.28㎡ · 3층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 이아름 (2022.04.20. 매매 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 1986.07.23 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 권리관계에서 가장 중요한 순서는 2024.06.04. 을구 9번 주택임차권 → 2025.08.29. 갑구 15번 강제경매개시결정입니다. 강제경매개시결정이 말소기준이므로 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이후 2025년 9월 26일 부천시 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이근호 | 건물 전부 · 2022.04.26 | 108,000,000원 | 2022.03.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
이근호는 임대차계약일 2022년 3월 5일, 확정일자 2022년 3월 11일, 주민등록·점유개시일 2022년 4월 26일이며 보증금은 108,000,000원입니다. 2024년 6월 4일 주택임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 명의자는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일면적 44.28㎡ 거래는 2건입니다. 데이터상 최근 거래 평균은 104,000,000원, 최신 거래는 2023년 2월 100,000,000원입니다. 최저가 103,000,000원만 놓으면 최근 평균의 99.0%지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금을 포함한 실질취득 110,242,000원은 최근 거래 평균의 약 106.0%, 최신 거래의 약 110.2%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 44.28㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.04 | 44.28㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 평균 | 44.28㎡ | 2건 | 104,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 임차인 이근호 보증금 | 108,000,000원 | 100,758,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 임차보증금 미배당액은 7,242,000원이며 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구 108,000,000원은 예상배당 0원입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 103,000,000원 | 7,242,000원 | 110,242,000원 |
| 1회 유찰 시 | 82,400,000원 | 27,483,200원 | 109,883,200원 |
| 2회 유찰 시 | 65,920,000원 | 43,666,560원 | 109,586,560원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용면적은 44.28㎡입니다.
- 입지. 부천삼정초등학교 북서측 인근이며 다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 3층 건물로 외벽은 벽돌쌓기 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물 상태. 사용승인일이 1986.07.23.으로 감정평가서에서 누수에 취약한 것으로 보인다며 재확인을 요구하고 있습니다.
- 거래 규모. 반도(274-11)는 총 6세대이고 확인된 동일면적 거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 말소만을 의미하는지, 임차인의 대항력 포기와 매수인 인수 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 현재 회차는 최저가 103,000,000원이 아니라 예상 인수액을 합친 110,242,000원을 기준으로 거래가와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 점검. 1회·2회 유찰 시에도 예상 실질취득은 각각 109,883,200원·109,586,560원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차권 확인. 이근호의 보증금 108,000,000원, 전입·점유일 2022.04.26, 확정일자 2022.03.11, 배당요구 사실을 원본과 대조해야 합니다.
- 누수 확인. 1986.07.23. 사용승인 건물로 누수 취약 가능성이 명시돼 있어 현장 상태와 보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.24 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.03억에 낙찰받는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가와 최저가는 103,000,000원이지만, 대항력 있는 임차인 이근호의 보증금이 108,000,000원이고 현재 회차 예상 미배당액이 7,242,000원입니다. 이 금액을 인수하면 실질취득은 110,242,000원으로, 데이터상 최근 거래 평균 104,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 모두 웃돕니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 함께 증가해 총부담이 보증금 수준에 머무는 구조라 낮아진 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 사실은 결론을 바꿀 수 있는 중요한 요소입니다. 제공된 문구만으로는 임차인의 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 현재 분석은 인수 위험을 남겨 두는 쪽이 안전합니다. 결국 이 물건은 확약서가 실제로 어디까지 권리를 소멸시키는지 확인하기 전에는 가격 판단도 끝낼 수 없는 사건입니다.
