인천지방법원 2025타경34710. 김포시 고촌읍 김포대로 349의 제1동 5층 508호로, 집합건축물대장상 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조은서이며, 2021.11.09. 당시 조외경 명의로 거래가액 170,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2024.02.05. 개명해 조은서가 됐습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 주택임차권입니다. 현재 등기부에 남아 있는 을구 7번 윤하린의 주택임차권은 주민등록·점유개시가 모두 2022.02.04.이고, 보증금은 최초계약 170,000,000원, 재계약 금액과 미반환 보증금은 140,000,000원으로 기재돼 있습니다.
경매개시결정은 2025.10.20. 주택도시보증공사에 의해 들어왔습니다. 따라서 등기 흐름만 놓고 보면 윤하린의 임차권은 경매개시보다 먼저 성립한 대항력 있는 권리라 매수인 인수 위험이 존재합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 윤하린 임차권에 적용되는 것이므로, 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34710 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1075 1동 5층508호 · 김포대로 349 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제1동 15층 건물 내 5층 508호 · 전용 39.47㎡ |
| 소유자 | 조은서 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2013.10.21. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수형, 확약으로 실질 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤하린 | 5층508호 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤하린은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차권자로 등기돼 있습니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.02.04.이며, 등기부상 확정일자는 최초계약 및 재계약 모두 2022.02.04.로 적혀 있습니다. 다만 배당자료에는 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 있으므로, 낙찰 전 배당요구·확정일자·말소동의 확약서 원문을 함께 대조하는 것이 핵심입니다.
② 가격 비교 — 91.8%지만 표본은 1건
아라베스트빌의 비교 가능한 전용 39.47㎡ 실거래는 1건으로, 2022.03. 14층이 158,000,000원에 거래됐습니다. 데이터상 최근 12개월 평균과 전체 평균도 모두 158,000,000원으로 계산돼 있고, 현재 최저가 145,000,000원은 그 금액의 91.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 39.47㎡ | 14 | 158,000,000원 |
확약 적용 시 실질취득은 최저가와 같은 145,000,000원이고 비교 실거래 158,000,000원보다 낮습니다. 다만 거래 자체가 1건뿐이고 그 거래월도 2022.03.이므로, 91.8%라는 숫자만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하기는 어렵습니다. 가격 가점보다 최신 거래 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 인수 · 임차인 윤하린 | 170,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,170,000원 |
배당계산상 윤하린의 보증금은 대항력 있는 매수인 인수권리로 170,000,000원이 잡혀 있습니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약이 해당 임차권에 적용되므로 본 분석에서는 실질 인수를 0원으로 판단합니다. 확약 원문과 실제 말소 조건을 확인하지 못하면 룰상 인수위험 170,000,000원을 다시 적용해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 취득가만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 145,000,000원 | 140,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 26,424,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 49,270,400원 | 0원 |
위 표의 실질 인수 0원은 말소동의 확약이 정상적으로 적용되는 경우입니다. 확약을 제외하면 임차인의 대항력이 살아 있어 낙찰가 하락만으로 매수인의 실질취득 부담이 같이 떨어지는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰가만 보고 입찰가를 낮추는 전략보다 먼저 확약의 효력과 말소 조건을 확정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔로 이용 중입니다. 15층 건물 내 5층 508호이며 사용승인일은 2013.10.21.입니다.
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌읍행정복지센타 남서측. 김포대로변을 따라 근린생활시설과 업무시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 가능, 인근 버스정류장 및 고촌역(김포골드라인)이 있어 대중교통여건은 양호한 편입니다.
- 도로. 북동측에 김포대로가 있고 북서측으로 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 성장관리권역, 철도보호지구 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 452.6㎡, 공시지가 5,997,000원/㎡이며 상업용으로 이용됩니다.
- 규모. 아라베스트빌 총 32세대, 비교 대상 전용면적은 39.47㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 윤하린의 을구 7번 주택임차권을 실제로 말소시키는 조건인지 확인합니다.
- 임차보증금 숫자. 등기부에는 최초 보증금 170,000,000원, 재계약금액과 미반환 보증금 140,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 반환·대위관계를 대조합니다.
- 배당요구. 윤하린의 배당요구일은 2024.11.27.로 표시돼 있으나 배당계산에서는 우선변제권 없는 인수형으로 처리됐으므로 원본 서류를 대조합니다.
- 시세 표본. 비교 실거래는 2022.03. 158,000,000원 1건뿐입니다. 현재 가격 판단 전 최신 실거래와 실제 매물 수준을 추가 확인합니다.
- 오피스텔 환금성. 총 32세대이고 실거래 표본이 적어 매수 후 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봅니다.
- 매각기일. 2026.08.26. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 확인합니다.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘145,000,000원’보다 ‘확약서’다
표면만 보면 감정가와 최저가가 145,000,000원이고 비교 실거래는 158,000,000원이어서 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 이 사건은 가격보다 권리조건을 먼저 확정해야 합니다. 윤하린의 주택임차권은 주민등록·점유개시가 2022.02.04.이고 경매개시결정은 2025.10.20.이므로 등기상 대항력 있는 인수형 권리입니다. 보증금도 170,000,000원으로 최저가보다 큽니다.
그 위험을 뒤집는 것이 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 정상 적용되면 윤하린 임차권의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 145,000,000원입니다. 반대로 확약 효력을 확인하지 못하면 170,000,000원 인수형으로 다시 보아야 합니다. 따라서 결론은 “확약 확인 후 권리 통과, 가격은 최신 시세 재검증”입니다.
