인천지방법원 2025타경34751. 부천시 소사구 심곡본동 코모도타워 7층 707호, 전용 32.13㎡의 아파트·원룸형도시형생활주택입니다. 소유자는 안연숙·이상일이고 각 153730분의 76865 지분을 보유하고 있습니다. 신건 감정가와 최저매각가는 모두 210,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024.02.26 경기신용보증재단의 가압류 30,000,000원입니다. 문제는 임차인 송유진이 그보다 훨씬 앞선 2022.03.15 전입·점유을 갖추고 있다는 점입니다. 확정일자는 2022.02.22이고 임차보증금은 210,000,000원입니다. 따라서 등록된 임차권등기 자체가 말소기준 이후인 2024.03.26이라고 해서 임차인의 대항력이 사라지는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34751 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 7층 707호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 원룸형도시형생활주택 · 전용 32.13㎡ · 15층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 안연숙 · 이상일 (각 153730분의 76865) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2021.01.22 · 140세대 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 먼저다
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송유진 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 2022.03.15 / 2022.02.22 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 3,740,000원 |
송유진은 2024.03.26 배당요구를 했고, 현재 매각가 210,000,000원 가정에서 집행비용 3,740,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 206,260,000원입니다. 보증금 210,000,000원과의 차이 3,740,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다
코모도타워 전용 32.13㎡ 계열 거래 12건의 전체 평균은 210,236,666원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 210,000,000원이 평균의 99.9%라 비슷해 보입니다. 그러나 2023년 236,000,000원·245,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 2026.07 최신 거래 179,000,000원과 최근 12개월 평균 179,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 32.13㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2024.05 | 32.13㎡ | 15 | 172,000,000원 |
| 2023.05 | 32.13㎡ | 14 | 236,000,000원 |
| 2023.03 | 32.13㎡ | 14 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 32.13㎡ | 13 | 220,840,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 32.0㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 210,236,666원 |
최저가 자체도 최근 12개월 평균 179,000,000원의 117.3%입니다. 여기에 현재 인수액까지 합친 실질취득 213,740,000원은 최신 거래보다 약 19.4% 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -16.0%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 210,236,666원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 210,000,000원 | 3,740,000원 | 213,740,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 168,000,000원 | 45,152,000원 | 213,152,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 134,400,000원 | 78,281,600원 | 212,681,600원 |
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 송유진 보증금 | 210,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 3,740,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건이 있으며, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택으로 이용 중이며, 전용 32.13㎡입니다.
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 북측 인근. 주변은 다세대주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 차량 출입이 가능하며, 동측 약 10m·남측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등에 해당하며 공시지가는 5,047,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표기. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있고, 매각기일은 2026.08.26입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 15층 건물이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 140세대, 최근 12개월 동일면적 거래는 1건이며 단지 경매 평균 유찰횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 문서가 임차권등기 말소동의에 그치는지, 대항력 포기까지 명시하는지 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 상한 설정. 현재 213,740,000원, 1회 유찰 213,152,000원, 2회 유찰 212,681,600원으로 계산되므로 낙찰가 숫자만 보면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 179,000,000원이고 최근 대 과거 추세가 -16.0%입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.05.13 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구·확약서·현황조사 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 싸지는 물건은 아니다”
이 물건은 신건 최저가 210,000,000원만 보면 전체 실거래 평균 210,236,666원과 거의 비슷해 보입니다. 하지만 현재 시장을 보여주는 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 179,000,000원이고, 추세도 -16.0%입니다. 더 중요한 것은 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현재 회차의 실질취득은 213,740,000원이며, 유찰돼 낙찰가가 168,000,000원·134,400,000원으로 내려가도 인수액이 45,152,000원·78,281,600원으로 늘어 실질취득은 각각 213,152,000원·212,681,600원에 머뭅니다.
즉 이 사건은 낙찰가 할인율이 투자 메리트로 직결되지 않는 대항력 인수형입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점은 반드시 확인할 요소지만, 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 현재 자료 기준 결론은 가격 메리트 부족·대항력 임차인 인수 존재·하락 추세입니다.
