인천지방법원 2025타경34835. 경기도 부천시 소사구 범박동 트윈스파이어 102동 5층 505호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김종호이며, 2020.12.03 매매를 원인으로 거래가액 266,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 분석상 말소기준은 2021.11.26 부천시 압류이고, 이후 2024.08.23 부천시 압류, 2025.01.03 소혜경의 주택임차권등기, 2025.10.30 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
가장 눈에 띄는 것은 보증금 284,900,000원의 주택임차권입니다. 소혜경의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.12.28, 확정일자는 2022.12.19이며, 분석자료에는 말소기준권리 이후 전입을 이유로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서상 인수권리로 표시된 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34835 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 212-4 트윈스파이어 102동 5층505호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 양지로92번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 내 5층 505호 |
| 소유자 | 김종호 · 2020.12.03 매매 · 거래가액 266,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 284,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수는 0원
분석상 말소기준일은 2021.11.26입니다. 해당 부천시 압류는 2022.12.16 해제로 말소됐고, 2024.08.23 다시 부천시 압류가 설정됐습니다. 이후 소혜경의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소혜경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 284,900,000원 | 2022.12.28 / 2022.12.28 | 2022.12.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
소혜경은 건물 전부에 대해 보증금 284,900,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 분석자료의 대항력 판정은 없음이며, 임차권등기 자체에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 존재합니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 ‘보증금이 곧 매수인 실질취득액으로 고정되는 대항력 인수형’에 해당하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,482,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 284,900,000원 | 258,518,000원 |
| 미배당 | - | 26,382,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,482,000원을 제외한 258,518,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조이며, 신청채권 284,900,000원 중 26,382,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 26,382,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 78,245,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 119,736,480원 | 0원 |
유찰되면 신청채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따라 변하는 핵심 변수는 채권자의 회수액이지, 소혜경의 보증금이 낙찰자에게 전가되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박중학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·오피스텔·업무시설·대규모아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상7층 내 5층 505호이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 대체로 평탄한 장방형으로 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.
- 도로. 본건 서측으로 공도와 접하고 있습니다.
- 공시지가. 3,166,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 소혜경의 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건에 어떻게 반영됐는지 원문을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 명세서에는 주택임차권등기가 인수권리로 표시돼 있으므로, 확약에 따른 말소 조건과 문구를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
- 임차권 정보 대조. 보증금 284,900,000원, 주민등록·점유개시 2022.12.28, 확정일자 2022.12.19, 임차권등기 2025.01.03을 등기부와 명세서에서 다시 맞춰 보세요.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 263,000,000원의 가격 적정성은 주변 오피스텔 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 확약의 효력이 핵심”
이 사건은 보증금 284,900,000원이라는 숫자만 보면 낙찰자가 큰 금액을 인수할 것처럼 보일 수 있습니다. 그러나 분석자료상 소혜경은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 판정됐고, 매각물건명세서에 표시된 주택임차권등기에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 그 결과 현재 회차부터 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
따라서 권리분석의 결론은 “임차권 존재 자체보다 말소 확약의 문구와 효력을 확인하는 사건”입니다. 확약이 매각조건대로 적용된다면 권리 인수 부담은 정리됩니다. 다만 실거래 시세가 없어 감정가와 동일한 신건 최저가 263,000,000원의 가격 경쟁력은 판단 근거가 부족합니다. 권리는 조건부로 정리, 가격은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해 보는 것이 핵심입니다.
